Die umgekehrte Hypothek: Ein Tool für den Ruhestand

Wenn Sie ein Eigenheim besitzen und mindestens 62 Jahre alt sind, bietet eine umgekehrte Hypothek die Möglichkeit, einen Teil Ihres Eigenheimkapitals in Bargeld umzuwandeln. Grundsätzlich können Sie mit einer umgekehrten Hypothek einen Kredit gegen das Eigenkapital Ihres Hauses aufnehmen, bei dem Sie den Kredit während Ihres Lebens nicht zurückzahlen müssen, solange Sie im Haus leben und ihn nicht verkauft haben.

Wenn Sie den zur Finanzierung Ihres Ruhestands verfügbaren Geldbetrag erhöhen möchten, aber die Idee, Zahlungen für einen Kredit zu leisten, nicht mögen, ist eine umgekehrte Hypothek eine erwägenswerte Option. Es sind jedoch auch einige Risiken, Kosten und Fallstricke zu beachten.

Die zentralen Thesen

  • Eine umgekehrte Hypothek ermöglicht älteren Hausbesitzern, ihren Eigenheimwert in Bargeld umzuwandeln.
  • Das Haus dient als Sicherheit und Rückzahlungen sind nur erforderlich, wenn der Hausbesitzer umzieht oder nach dem Tod.
  • Es gibt verschiedene Arten von umgekehrten Hypotheken, die für unterschiedliche Zwecke oder Ziele optimiert sind.
  • Es gibt auch verschiedene Möglichkeiten, wie Sie das Geld aus der umgekehrten Hypothek erhalten können.

Wie sie arbeiten

Bei einer umgekehrten Hypothek leistet ein Kreditgeber Zahlungen an den Hausbesitzer auf der Grundlage eines Prozentsatzes des Wertes im Haus. Wenn der Hausbesitzer stirbt oder aus dem Grundstück auszieht, kann eines von drei Dingen passieren:

  1. Der Hausbesitzer oder die Erben können das Haus verkaufen, um den Kredit zurückzuzahlen.
  2. Der Hausbesitzer oder die Erben können das bestehende Darlehen refinanzieren, um das Haus zu behalten.
  3. Der Kreditgeber kann ermächtigt werden, das Haus zu verkaufen, um den Kreditsaldo zu begleichen.

Zwar gibt es verschiedene Arten von umgekehrten Hypotheken, einschließlich der von privaten Kreditgebern angebotenen, doch weisen sie im Allgemeinen die folgenden Merkmale auf:

  • Älteren Hausbesitzern werden größere Darlehensbeträge angeboten als jüngeren Hausbesitzern. Teurere Häuser qualifizieren sich für größere Kredite.
  • Eine umgekehrte Hypothek muss die Hauptschuld gegenüber dem Haus sein. Andere Kreditgeber müssen zurückgezahlt werden oder sich bereit erklären, ihre Kredite dem primären Hypothekeninhaber unterzuordnen.
  • Finanzierungsgebühren können in den Kosten des Darlehens enthalten sein.
  • Der Kreditgeber kann die Rückzahlung beantragen, falls der Hausbesitzer das Eigentum nicht unterhält, das Eigentum nicht versichert, seine Grundsteuern nicht zahlt ,  Insolvenz anmeldet, das Eigentum aufgibt oder Betrug begeht. Der Kreditgeber kann auch die Rückzahlung beantragen, wenn das Haus verurteilt wird oder wenn der Hausbesitzer dem Titel der Immobilie einen neuen Eigentümer hinzufügt, die Immobilie ganz oder teilweise untervermietet, die Zoneneinteilung der Immobilie ändert oder zusätzliche Kredite gegen die Immobilie aufnimmt.


Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.

HECM-Kredite

Reverse-Hypotheken gibt es seit den 1960er Jahren, aber die häufigste Reverse-Hypothek ist eine bundesweit versicherte Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen (HECM). Diese Hypotheken wurden erstmals 1989 angeboten und werden vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) bereitgestellt.

HECMs sind die einzigen von der Bundesregierung begebenen umgekehrten Hypotheken, die die Kosten für Kreditnehmer begrenzen und garantieren, dass die Kreditgeber den Verpflichtungen nachkommen. Der Hauptnachteil von HECMs besteht darin, dass der maximale Kreditbetrag begrenzt ist.

Nicht-HECM-Kredite

Reverse-Hypotheken, die nicht von HECM stammen, sind bei verschiedenen Kreditinstituten erhältlich. Der Hauptvorteil dieser umgekehrten Hypotheken besteht darin, dass sie Kredite in Beträgen anbieten, die über der HEMC-Grenze liegen. Einer der Nachteile von Nicht-HECM-Darlehen besteht darin, dass sie nicht bundesweit versichert sind und erheblich teurer sein können als HECM-Darlehen.

Jährliche Gesamtdarlehenskosten

Obwohl der Zinssatz für eine HECM-Hypothek von der Regierung festgelegt wird und die Originierungskosten eines HECM-Kredits auf 2% des Wertes des Eigenheims begrenzt sind, können die Gesamtkosten des Kredits je nach Kreditgeber variieren. Darüber hinaus müssen Kreditnehmer bei der Suche nach einem Kreditgeber die Abschlusskosten Dritter, die Hypothekenversicherung und die Servicegebühr berücksichtigen.

Um die Kreditnehmer beim Vergleich der Hypothekenkosten zu unterstützen, müssen Hypothekenanbieter nach dem Bundesgesetz über die Wahrheit in der Kreditvergabe den  Kreditnehmern eine Kostenangabe in Form der jährlichen Gesamtkreditkosten ( TALC ) vorlegen. Verwenden Sie diese Nummer, wenn Sie Kredite von verschiedenen Anbietern vergleichen. Denken Sie jedoch daran, dass die tatsächlichen Kosten einer umgekehrten Hypothek weitgehend von den ausgewählten Einkommensoptionen abhängen.

Einkommensoptionen

HECM-Reverse-Hypotheken bieten die größte Auswahl an einkommensschaffenden Optionen, einschließlich Pauschalauszahlungen, Kreditlinien, monatlichen Barvorschüssen oder einer beliebigen Kombination davon.

Die Kreditlinie ist vielleicht das interessanteste Merkmal eines HECM-Kredits, da der dem Kreditnehmer zur Verfügung stehende Geldbetrag im Laufe der Zeit um den Zinsbetrag steigt. Nicht-HECM-Kredite bieten weniger Einkommensoptionen.

Zinsen

Der Zinssatz für HECM-Reverse-Hypotheken ist an den einjährigen US-Treasury Sicherheitssatz gebunden. Kreditnehmer haben die Möglichkeit, einen Zinssatz auszuwählen, der sich jedes Jahr oder jeden Monat ändern kann.

Ein jährlich einstellbarer Zinssatz ändert sich um den gleichen Zinssatz wie eine Erhöhung oder Verringerung des einjährigen US-Treasury-Sicherheitszinssatzes. Dieser jährliche anpassbare Zinssatz ist auf 2% pro Jahr oder 5% über die Laufzeit des Darlehens begrenzt. Eine monatliche Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) beginnt mit einem niedrigeren Zinssatz als der ARM und wird jeden Monat angepasst. Sie kann sich über die Laufzeit des Kredits um 10% nach oben oder unten bewegen.

Wie umgekehrte Hypotheken helfen können: Eine Fallstudie

Fast die Hälfte der Senioren ab 70 Jahren, die eine Kreditkarte besitzen, zahlen ihr Guthaben nicht jeden Monat vollständig aus, aber umgekehrte Hypotheken können bei diesem Problem helfen.

In „ Wie sich die Gewinnung von Eigenheimen und umgekehrte Hypotheken auf die Kreditergebnisse älterer Haushalte auswirken “, ein Arbeitspapier, das von der US-amerikanischen Sozialversicherungsbehörde finanziert und im September 2016 vom Michigan Retirement Research Center der University of Michigan veröffentlicht wurde, haben die Forscher Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini und Maximilian D. Schmeiser stellten fest, dass die revolvierenden Kreditkartenschulden sinken, wenn Senioren umgekehrte Hypotheken aufnehmen.

Zwangsvollstreckungen und Zahlungsrückstände bei Schuldenzahlungen werden zumindest in den drei Jahren nach Abschluss der umgekehrten Hypothek ebenfalls seltener. Senioren, die in den zwei Jahren vor Aufnahme der umgekehrten Hypothek einen Kreditschock erlebten, profitierten am meisten. (Die Forscher definierten einen „Kreditschock“ als einen Rückgang der Kreditwürdigkeit um 25 Punkte oder mehr.) Diese Senioren haben sich aufgrund ihres Kredits möglicherweise nicht für eine andere Art von Eigenheimkredit qualifiziert. Die Qualifikation für eine umgekehrte Hypothek hängt nicht von der Kreditwürdigkeit eines Senioren ab.

Die Studie ergab, dass Reverse-Mortgage-Kreditnehmer ihre Kreditkartenschulden stärker reduzierten als Kreditnehmer, die andere Arten von Eigenheimkrediten (geschlossene Eigenheimkredite, Eigenheimkreditlinien ( Auszahlungsrefinanzierungen aufgenommen hatten. Front-Summen und ein höherer monatlicher Cashflow durch umgekehrte Hypotheken halfen Senioren, ihre Kreditkartenschulden zu begleichen.

Laut der Studie reduzierten Senioren, die ursprünglich 10.000 US-Dollar mit einer umgekehrten Hypothek abgehoben hatten, ihre Kreditkartenschulden im ersten Jahr nach der Ausleihe um 2.364 US-Dollar. Zusätzliche Kredite führten zu minimalen zusätzlichen Schuldentilgungen: Für jede weiteren 10.000 US-Dollar, die im Voraus abgezogen wurden, zahlten Senioren weitere 166 US-Dollar aus, und für jeden weiteren monatlichen Cashflow von 100 US- Dollar, den die umgekehrte Hypothek generierte, zahlten Senioren weitere 45 US-Dollar Schulden für das ganze Jahr ab.



Es ist erwähnenswert, dass diese Studie Kreditnehmer abdeckt, die zwischen 2008 und 2011 eine umgekehrte Hypothek aufgenommen haben, eine einzigartig prekäre Phase in der jüngeren Finanzgeschichte. Eine ähnliche Studie, die in einer Zeit des wirtschaftlichen Wohlstands durchgeführt wurde, könnte unterschiedliche Ergebnisse haben.

Senioren, die eine umgekehrte Hypothek als Lösung für Kreditkartenschulden in Betracht ziehen, sollten bewerten, ob sich die Höhe des Eigenheimkapitals, das sie durch umgekehrte Hypothekengebühren und Zinsen verlieren, in Bezug auf die Höhe der gesparten Kreditkartenzinsen lohnt. Dies ist eine komplexe Berechnung, die am besten von einem Buchhalter oder Finanzplaner durchgeführt wird. Ein Reverse-Mortgage-Berater ist möglicherweise nicht kompetent genug, um diese Frage zu beantworten.

Das Fazit

Die Aufnahme eines Kredits gegen Ihr Haus ist eine große Entscheidung, die sich auf Ihre aktuellen Finanzen und den Nachlass auswirkt, den Sie Ihren Erben überlassen. Es entstehen erhebliche Kosten, einschließlich Kreditvergabe, Wartung und Zinsen.

Sie müssen sich auch daran erinnern, dass bei einer umgekehrten Hypothek Ihre Schulden im Laufe der Zeit aufgrund der Zinsen für das Darlehen steigen. Wenn Sie Ihre Meinung über das Darlehen ändern oder aus gesundheitlichen Gründen aus der Immobilie ausziehen müssen, wird der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie zur Tilgung der umgekehrten Hypothek verwendet. Abhängig von der Größe des Darlehens und dem Wert der Immobilie kann es sein, dass nach der Rückzahlung des Darlehens nur noch wenig oder gar kein Geld mehr vorhanden ist.

Bevor Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, sollten Sie das Thema gründlich untersuchen, die Kosten verschiedener Kreditgeber vergleichen und alle Offenlegungsdokumente lesen. Während die Anlage des Erlöses aus einer umgekehrten Hypothek im Allgemeinen nicht ratsam ist, da die Kosten des Darlehens zuzüglich der Zinsen wieder hereingeholt werden müssen, bieten die Erträge aus einer umgekehrten Hypothek möglicherweise die Möglichkeit, andere Elemente Ihres Anlageportfolios neu auszurichten. Bevor Sie die Hypothek übernehmen, sollten Sie den Cashflow der umgekehrten Hypothek berücksichtigen und die Auswirkungen dieser neuen Einnahmequelle auf Ihre gesamte Anlagestrategie prüfen.