So gründen Sie eine Wohnungseigentümergemeinschaft
Hausbesitzervereinigungen ( HOAs ) kümmern sich um Angelegenheiten, die die gesamte Gemeinde betreffen, wie zum Beispiel Sicherheit, mangelnde Instandhaltung des Eigentums, lokale Belästigungen oder die Bereitstellung von Dienstleistungen, die nicht von der lokalen Regierung übernommen werden.
HOAs werden im Allgemeinen von Entwicklern gebildet, wenn eine neue Community erstellt wird. Als Bedingung für den Erwerb von Immobilien in vielen Gemeinden müssen Käufer der HOA beitreten. Infolgedessen schließen sich viele Menschen HOAs an, ohne wirklich zu verstehen, was sie sind oder wie sie arbeiten, nur weil sie sich in ein bestimmtes Zuhause verlieben.
Wachstum bei HOAs
Wohnungseigentümergemeinschaften (HOAs) werden immer häufiger. In Bezug auf dieses explosive Wachstum bei der Bildung von Eigentumswohnungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Genossenschaften erklärt Professor Robert H. Nelson:
Noch 1970 machten nur etwa 1 % des US-Wohnungsbaus aus. Im Jahr 2010 gab es jedoch mehr als 300.000 Gemeindeverbände, die mehr als 60 Millionen Amerikaner, 20 % der US-Bevölkerung, beherbergten… Zwischen 1980 und 2000 wurde die Hälfte der neuen Wohnungen in den Vereinigten Staaten unter der privaten Leitung von gebaut und organisiert ein Gemeindeverband.
Erfahren Sie mehr über die lokalen Gesetze zu HOAs
Staatliche Eigentumsordnungen legen die rechtlichen Richtlinien für die Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft fest. In Texas zum Beispiel besagt das Property Code Chapter 204, dass ein dreiköpfiges Komitee gebildet werden muss, um die Gründung einer Property Owner Association (POA) zu beantragen.
Das Komitee muss eine offizielle schriftliche Mitteilung einreichen, dass es beabsichtigt, eine POA mit obligatorischer Mitgliedschaft zu gründen. Alle Eigentümer von Aufzeichnungen in einer Unterabteilung müssen benachrichtigt werden, und die Eigentümer von mindestens 60 % des Eigentums müssen die Petition innerhalb eines Jahres unterzeichnen und genehmigen. Sobald der POA existiert, kann er durch ein separates Petitionsverfahren Einschränkungen schaffen, die die Zustimmung der Eigentümer von mindestens 75% des Eigentums der Unterteilung erfordern.
HOAs können aufgrund der Macht, die sie über Hausbesitzer ausüben, auch eine Quelle für große Streitigkeiten sein.
Gründung der HOA
Der Prozess zum Einrichten einer HOA hängt davon ab, wo sich die HOA befindet, aber die folgenden Schritte sind wahrscheinlich erforderlich.
- Aufbau einer Unternehmensstruktur durch Gründung einer LLC oder gemeinnützigen Gesellschaft.
- Erstellen von Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (CC&Rs), die beschreiben, wie die HOA funktionieren wird und welche Regeln Hausbesitzer einhalten müssen.
- Festlegung eines Verfahrens für zukünftige Änderungen der CC & Rs.
- Schreiben von Regeln und Vorschriften, die die CC&Rs in eine für Gemeindebewohner leicht verständliche Sprache bringen.
- Erstellung von Leitdokumenten, wie z. B. Satzung und Satzung, die die Häufigkeit von Sitzungen, Abstimmungsrichtlinien, die Wahl von HOA-Führungskräften und andere Betriebsverfahren festlegen.
- Wahl von qualifizierten Vorständen/Vorstandsmitgliedern. Zum Beispiel muss der Schatzmeister tatsächlich verstehen, wie man Bücher führt und zum Beispiel Geld verwaltet.
Wenn die Personen, die die HOA gründen, keine Experten im Immobilienrecht sind, wäre die Beauftragung eines Anwalts mit HOA-Expertise in dieser Phase eine gute Entscheidung. Die HOA wird ihre Regeln nicht durchsetzen können, wenn sie angefochten und für nicht legal befunden werden. Ein guter Anwalt kann auch auf die wichtigsten Punkte hinweisen, auf die HOA-Führungskräfte achten sollten, wie zum Beispiel faire Wohnungsgesetze, um rechtliche Probleme zu vermeiden, sobald die Vereinigung gegründet wurde. Bundes, Landes- und Kommunalbehörden haben Vorrang vor den HOA-Regeln.
(Weitere Informationen finden Sie unter: So wählen Sie den richtigen Anwalt aus.)
Die zentralen Thesen
- Wohnungsentwickler gründen häufig Wohnungseigentümergemeinschaften (HOAs), als Teil neu gebauter Nachbarschaften oder Wohnanlagen.
- Es ist von entscheidender Bedeutung, dass HOA-Beamte aktuelle Finanzaufzeichnungen der Operationen führen.
- Die Regeln von Hausbesitzerverbänden (HOAs) weichen nicht von den Vorschriften der Bundes, Landes- und Kommunalverwaltung ab.
- Eine HOA hat einen Verwaltungsrat, der den Betrieb der HOA überwacht und die Regeln und Statuten der HOA durchsetzt.
- Wenn Sie einer HOA angehören, zahlen Sie als Gegenleistung für die in Ihrer Gemeinde angebotenen Dienstleistungen Beiträge.
Beschütze die HOA
Die Geschäftsführung und der Vorstand sind für die Leitung und Überwachung der HOA verantwortlich. Mit dieser hohen Verantwortung geht ein hohes Risiko einher. Die HOA braucht eine Möglichkeit, sich selbst zu schützen, wenn ein Hausbesitzer beschließt, zu klagen.
Warum kann ein Hausbesitzer klagen? In Elk Grove, Kalifornien, verklagte ein Anwohner seine HOA wegen der vorgeschlagenen Änderungen der Parkregeln in der Nachbarschaft. Ein Mann aus Houston verklagte seine HOA, weil sie wollte, dass er trotz der hohen Kriminalitätsrate in der Gegend die Einbrechergitter aus seinem Haus entfernt.
Eine Organisation für faires Wohnen verklagte eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Florida, weil sie sich weigerte, Kindern das Wohnen in dem Gebäude zu erlauben. Ein Vorstandsmitglied kann seine verstößt verklagt werden Treuhänder Pflicht gegenüber der des HOA Bewohner und konnte persönlich haftbar gemacht werden.
Die Directors and Officers-Versicherung bietet den Personen, die die HOA betreiben, finanziellen Schutz. Sie deckt sowohl die Kosten der Rechtsverteidigung als auch den Schadenersatz ab. Sie deckt jedoch nicht vorsätzliches Fehlverhalten ab. Die Mitarbeiter-Diebstahlversicherung kann den Verein schützen, wenn ein Direktor, ein leitender Angestellter oder ein Hausverwalter HOA-Gelder veruntreut.
Führen Sie solide Finanzunterlagen
Eine HOA braucht Geld, um zu funktionieren, und dieses Geld kommt von den Bewohnern der Gemeinde. Ein Teil des Geldes finanziert die Verwaltung der HOA (z. B. Rechts, Buchhaltungs- und Managementdienste), aber das meiste Geld fließt in den Unterhalt der öffentlichen Bereiche.
Es könnte für Landschaftsgestaltung, Poolpflege und sogar Müllabfuhr bezahlt werden. Ein Teil des Geldes wird jeden Monat ausgegeben, der Rest wird in einen Reservefonds gelegt. Manchmal entstehen große Ausgaben, die nicht aus dem Reservefonds der HOA bezahlt werden können. In diesem Fall verlangt die HOA von den Bewohnern eine zusätzliche Gebühr, die als Sonderbewertung bezeichnet wird.
Eine neue HOA muss eine Finanzierungsanalyse durchführen und ein Budget erstellen, um zu bestimmen, wie viel monatliche Gebühren von den Eigentümern jeder Immobilie eingezogen werden sollen. Die Analyse basiert darauf, welche Ausgaben von den Gemeindemitgliedern getragen werden, wie viel sie kosten werden, wie viel dem Reservefonds zugeführt wird und wie viel Prozent des Gemeindeeigentums jedem Einwohner gehören.
Außerdem muss der Reservefonds verwaltet und angelegt werden, um die HOA finanziell gesund zu halten (zum Beispiel muss der Wert des Fonds gegen Inflation geschützt werden ).
Halten Sie Hausbesitzer auf dem Laufenden
Als Mitglieder der Gemeinde, die Beiträge zahlen und von den Entscheidungen der HOA betroffen sind, müssen die Bewohner über die Aktivitäten der HOA und alle Angelegenheiten, die die Gemeinde betreffen, auf dem Laufenden gehalten werden.
HOAs müssen regelmäßige Treffen abhalten und die Bewohner so weit im Voraus benachrichtigen, dass jeder die Möglichkeit hat, daran teilzunehmen. Sie müssen auch Wahlen für Direktoren und Amtsträger abhalten und sicherstellen, dass jeder die Möglichkeit hat, abzustimmen. Ein Community-Newsletter, eine E-Mail und/oder eine Website können auch dazu beitragen, Hausbesitzer auf dem Laufenden zu halten.
HOA-Beamte und Direktoren sollten detaillierte Aufzeichnungen über ihre Aktivitäten führen, wie beispielsweise Protokolle von Gemeindeversammlungen. Verbände sollten den Gemeindemitgliedern regelmäßig wichtige Finanzinformationen offenlegen. Mitglieder sollten sich ihrer Rechte bewusst sein, HOA-Aufzeichnungen einzusehen und auf Anfrage Zugang zu erhalten.
(Weitere Informationen finden Sie unter: Umgang mit Ihrem Condo Board.)
Durchsetzungsregeln
HOAs sind regelbasierte Communities, daher müssen sie von Zeit zu Zeit Regeln durchsetzen, gegen die Community-Mitglieder verstoßen. HOAs müssen auch Beschwerden von Anwohnern über bestehende Regeln bearbeiten, die ihnen nicht gefallen, oder Regeln, die ihrer Meinung nach hinzugefügt werden sollten, um ein laufendes Problem zu lösen.
HOAs müssen Regeln schnell und konsequent durchsetzen. Hausbesitzer, die sich der Einhaltung verweigern, müssen mit Geldstrafen belegt werden Wenn ein Hausbesitzer dies verweigert, muss die HOA das Konto möglicherweise an Inkassounternehmen senden oder den Hausbesitzer verklagen. HOAs sollten selektive Durchsetzung vermeiden – mit anderen Worten, sie sollten nicht mit HOA-Führungskräften oder Gemeindebewohnern, mit denen sie befreundet sind, Favoriten spielen. Voreingenommenes Verhalten kann zu einer Klage führen.
Die Einstellung einer professionellen Verwaltungsgesellschaft kann die Belastung für die leitenden Angestellten und Direktoren einer HOA verringern und eine potenzielle Konfliktquelle zwischen HOA-Führungskräften und anderen Mitgliedern der Gemeinschaft beseitigen. Die Verwaltungsgesellschaft kann einen Großteil der administrativen Arbeit übernehmen und Unannehmlichkeiten wie die Durchsetzung von Regeln und das Eintreiben von Beiträgen erledigen. Sie kann auch ihre Expertise in der Immobilienverwaltung nutzen, um den reibungslosen Betrieb der Gemeinde zu gewährleisten und Fehler zu vermeiden, die unerfahrene Beamte und Direktoren machen könnten. Professionelles Management kostet jedoch Geld, was bedeutet, dass die monatlichen HOA-Gebühren der Hausbesitzer höher sind.
Das Worst-Case-Szenario für die Durchsetzung von Vorschriften besteht in der Zwangsvollstreckung des Eigentums eines Hausbesitzers wegen Nichtzahlung von Gebühren oder Sonderbewertungen. Diese extreme Maßnahme kann zu einer strittigen Situation zwischen dem Hausbesitzer und der HOA führen. Zwangsvollstreckungen senken auch den Immobilienwert, was für die anderen Bewohner in der Nachbarschaft nicht gut ist.
Host Community Gatherings
HOAs können ausschließlich geschäftlich sein, müssen es aber nicht. Eine gelegentliche unterhaltsame Aktivität ermöglicht es den HOA-Mitgliedern, sich auf einer freundschaftlichen, sozialen Basis kennenzulernen, nicht nur in der potenziell konträren Umgebung eines HOA-Treffens. Wenn sich Nachbarn persönlich kennen, kann die Gemeinschaft angenehmer sein und Konflikte können leichter gelöst werden.
Die Quintessenz
Die Gründung und Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine große Aufgabe mit erheblichen Verantwortlichkeiten und großen Auswirkungen. Wenn Sie erwägen, eine Immobilie in einer HOA zu kaufen, sollten Sie sich vor dem Kauf bewusst sein, worauf Sie sich einlassen.
(Weitere Informationen finden Sie unter: 9 Dinge, die Sie über Wohnungseigentümergemeinschaften wissen müssen.)