Kapitalisierungsrate

Was ist der Kapitalisierungszinssatz?

Der Kapitalisierungszinssatz (auch als Cap – Rate genannt) ist in der Welt der kommerziellen Immobilien verwendet, um anzuzeigen , Rendite,  die auf einen generiert werden sollen  Real Estate Investment   Immobilien. Diese Maßnahme basiert auf dem Netz berechnet Erträge,  die die Eigenschaft erwartet wird, zu erzeugen und wird durch Dividieren Nettoergebnis nach Merkmal Vermögenswert berechnet und als Prozentsatz ausgedrückt. Es wird verwendet, um die potenzielle Rendite des Investors aus seiner Investition auf dem Immobilienmarkt zu schätzen.

Während die Cap-Rate nützlich sein kann, um den relativen Wert ähnlicher Immobilieninvestitionen auf dem Markt schnell zu vergleichen, sollte sie nicht als alleiniger Indikator für die Stärke einer Investition verwendet werden, da sie die Hebelwirkung, den Zeitwert des Geldes und nicht berücksichtigt zukünftige Cashflows aus Immobilienverbesserungen, unter anderem. Es gibt keine klaren Bandbreiten für eine gute oder schlechte Cap-Rate und sie hängen stark vom Kontext der Immobilie und des Marktes ab.

Kapitalisierungsrate verstehen

Die Cap-Rate ist die beliebteste Messgröße, anhand derer Immobilieninvestitionen auf ihre Rentabilität und ihr Renditepotenzial hin bewertet werden. Der Cap-Rate stellt einfach die Rendite einer Immobilie über einen Zeitraum von einem Jahr dar, vorausgesetzt, die Immobilie wird gegen Barzahlung und nicht als Darlehen erworben. Der Kapitalisierungszinssatz gibt die intrinsische, natürliche und unverschuldete Rendite der Immobilie an.

Kapitalisierungsratenformel

Für die Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes existieren mehrere Versionen. In der beliebtesten Formel wird der Kapitalisierungszinssatz einer Immobilieninvestition berechnet, indem das Nettobetriebsergebnis (NOI) der Immobilie   durch den aktuellen  Marktwert geteilt wird. Mathematisch,

Kapitalisierungszinssatz = Nettobetriebsgewinn / Aktueller Marktwert

wo,

Das Nettobetriebseinkommen ist das (erwartete) Jahreseinkommen, das die Immobilie (wie Vermietungen) erwirtschaftet und ergibt sich aus dem Abzug aller Aufwendungen, die für die Verwaltung der Immobilie anfallen. Zu diesen Aufwendungen zählen die Kosten für die regelmäßige Instandhaltung der Anlage sowie die Grundsteuern.

Der aktuelle Marktwert des Vermögenswerts ist der aktuelle Wert der Immobilie zu den geltenden Marktpreisen.

In einer anderen Version wird der Wert auf Basis der ursprünglichen Kapitalkosten oder der Anschaffungskosten einer Immobilie berechnet.

Kapitalisierungszinssatz = Nettobetriebsgewinn / Kaufpreis

Die zweite Version ist jedoch aus zwei Gründen nicht sehr beliebt. Erstens liefert es unrealistische Ergebnisse für alte Immobilien, die vor mehreren Jahren/Jahrzehnten zu niedrigen Preisen gekauft wurden, und zweitens kann es nicht auf die geerbte Immobilie angewendet werden, da deren Kaufpreis Null ist, was eine Teilung unmöglich macht.

Da die Immobilienpreise stark schwanken, ist die erste Version, die den aktuellen Marktpreis verwendet, eine genauere Darstellung als die zweite, die den ursprünglichen Kaufpreis mit festem Wert verwendet.

Beispiele für Kapitalisierungszinssätze

Angenommen, ein Anleger hat 1 Million US-Dollar und erwägt, in eine der beiden verfügbaren Anlageoptionen zu investieren – zum einen kann er in Staatsanleihen investieren, die nominal 3 Prozent jährlich verzinsen und als die sichersten Anlagen gelten, und zum anderen, er kann ein Geschäftshaus mit mehreren Mietern erwerben, von denen eine regelmäßige Miete erwartet wird.

Im zweiten Fall nehmen wir an, dass die Gesamtmiete pro Jahr 90.000 US-Dollar beträgt und der Investor insgesamt 20.000 US-Dollar für verschiedene Wartungskosten und Grundsteuern zahlen muss. Das Nettoeinkommen aus der Immobilieninvestition bleibt bei 70.000 US-Dollar. Angenommen, der Immobilienwert bleibt während des ersten Jahres beim ursprünglichen Kaufpreis von 1 Million US-Dollar konstant.

Der Kapitalisierungssatz wird berechnet als (Nettobetriebseinkommen/Immobilienwert) = 70.000 USD/1 Million USD = 7 %.

Diese Rendite von 7 Prozent aus dem Immobilieninvestment schneidet besser ab als die Standardrendite von 3 Prozent aus den risikolosen Staatsanleihen. Die zusätzlichen 4 Prozent stellen die Rendite für das Risiko dar, das der Anleger durch eine Investition in den Immobilienmarkt im Vergleich zu einer Investition in die sichersten Staatsanleihen ohne Risiko eingeht.

Immobilieninvestitionen sind riskant, und es kann mehrere Szenarien geben, in denen die Rendite, wie sie durch den Kapitalisierungssatz dargestellt wird, stark variieren kann.

Zum Beispiel können einige der Mieter ausziehen und die Mieteinnahmen aus der Immobilie können auf 40.000 US-Dollar sinken. Reduziert man die 20.000 USD für verschiedene Wartungskosten und Grundsteuern und geht davon aus, dass der Immobilienwert bei 1 Million USD bleibt, beträgt der Kapitalisierungssatz (20.000 USD / 1 Million USD) = 2%. Dieser Wert liegt unter der Rendite risikofreier Anleihen.

In einem anderen Szenario wird davon ausgegangen, dass die Mieteinnahmen bei den ursprünglichen 90.000 USD bleiben, die Wartungskosten und / oder die Grundsteuer jedoch erheblich steigen, beispielsweise 50.000 USD. Der Kapitalisierungssatz beträgt dann (40.000 USD/1 Million USD) = 4%.

In einem anderen Fall erhöht sich der Kapitalisierungssatz auf 70.000 USD / 800.000 USD = 8,75%, wenn sich der aktuelle Marktwert der Immobilie selbst verringert, beispielsweise 800.000 USD, wobei die Mieteinnahmen und die verschiedenen Kosten gleich bleiben.

Im Wesentlichen können unterschiedliche Einkommenshöhen, die mit der Immobilie erzielt werden, Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie und die aktuelle Marktbewertung der Immobilie den Kapitalisierungssatz erheblich verändern.

Die Überschussrendite, die Immobilieninvestoren theoretisch über die Staatsanleiheninvestitionen hinaus zur Verfügung steht, ist auf die damit verbundenen Risiken zurückzuführen, die zu den oben genannten Szenarien führen. Zu den Risikofaktoren gehören:

• Alter, Lage und Status der Immobilie
• Immobilienart – Mehrfamilien, Büro, Industrie, Einzelhandels- oder Freizeitimmobilien
• Zahlungsfähigkeit der Mieter und regelmäßige Mieteinnahmen
• Laufzeit und Struktur des Mietvertrags.
• Der Gesamtmarktpreis der Immobilie und die Faktoren, die ihre Bewertung beeinflussen
• Makroökonomische Fundamentaldaten der Region sowie Faktoren, die sich auf das Geschäft der Mieter auswirken

Interpretation des Kapitalisierungszinssatzes

Da die Cap-Raten auf den prognostizierten Schätzungen des künftigen Einkommens basieren, unterliegen sie einer hohen Varianz. Dann wird es wichtig zu verstehen, was eine gute Cap-Rate für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ausmacht.

Der Zinssatz gibt auch an, wie lange es dauert, den investierten Betrag in eine Immobilie zurückzubekommen. Zum Beispiel wird eine Immobilie mit einer Obergrenze von 10% etwa 10 Jahre brauchen, um die Investition zurückzugewinnen.

Unterschiedliche Obergrenzen für verschiedene Immobilien oder unterschiedliche Obergrenzen für verschiedene Zeithorizonte derselben Immobilie stellen unterschiedliche Risikostufen dar. Ein Blick auf die Formel zeigt, dass der Cap-Rate-Wert für Immobilien mit höherem Nettobetriebsertrag und niedrigerer Bewertung höher ist und umgekehrt.

Angenommen, es gibt zwei Eigenschaften, die in allen Attributen ähnlich sind, außer dass sie geografisch getrennt sind. Eines befindet sich in einem noblen Stadtzentrum, während das andere am Rande der Stadt liegt. Unter sonst gleichen Bedingungen wird die erste Immobilie eine höhere Miete erzielen als die zweite, die jedoch durch die höheren Wartungskosten und höheren Steuern teilweise ausgeglichen wird. Die Innenstadt-Immobilie wird aufgrund ihres deutlich hohen Marktwertes eine im Vergleich zur zweiten Immobilie relativ niedrigere Cap-Rate aufweisen.

Es zeigt an, dass ein niedrigerer Wert der Cap-Rate einer besseren Bewertung und einer besseren Renditeaussicht bei geringerem Risiko entspricht. Andererseits bedeutet ein höherer Wert der Cap-Rate relativ geringere Renditeaussichten für Immobilienanlagen und damit ein höheres Risiko.

Während das obige hypothetische Beispiel es einem Investor leicht macht, sich für eine Immobilie im Stadtzentrum zu entscheiden, sind reale Szenarien möglicherweise nicht so einfach. Der Investor, der eine Immobilie auf Basis des Cap-Rates bewertet, steht vor der anspruchsvollen Aufgabe, den geeigneten Cap-Rate für ein gegebenes Risikoniveau zu ermitteln.

2:00

Gordon-Modelldarstellung für Cap Rate

Eine weitere Darstellung der Cap-Rate stammt aus dem Gordon Growth Model, das auch als Dividend Discount Model (DDM) bezeichnet wird. Es ist eine Methode zur Berechnung des inneren Wertes des Aktienkurses eines Unternehmens unabhängig von den aktuellen Marktbedingungen, und der Aktienwert wird als Barwert der zukünftigen Dividenden einer Aktie berechnet. Mathematisch,

Aktienwert = Erwarteter jährlicher Dividenden-Cashflow / (Erforderliche Rendite des Anlegers – Erwartete Dividendenwachstumsrate)

Neuordnung der Gleichung und Verallgemeinerung der Formel über Dividende hinaus

(Erforderliche Rendite – Erwartete Wachstumsrate) = Erwarteter Cashflow / Vermögenswert

Die obige Darstellung entspricht der im vorherigen Abschnitt erwähnten Grundformel des Kapitalisierungszinssatzes. Der erwartete Cashflow-Wert stellt das Nettobetriebsergebnis dar und der Vermögenswert entspricht dem aktuellen Marktpreis der Immobilie. Dies führt dazu, dass der Kapitalisierungszinssatz der Differenz zwischen der geforderten Rendite und der erwarteten Wachstumsrate entspricht. Das heißt, die Cap-Rate ist einfach die erforderliche Rendite abzüglich der Wachstumsrate.

Dies kann verwendet werden, um die Bewertung einer Immobilie für eine bestimmte vom Anleger erwartete Rendite zu beurteilen. Nehmen wir zum Beispiel an, das Nettobetriebseinkommen einer Immobilie beträgt 50.000 US-Dollar und es wird erwartet, dass es jährlich um 2 Prozent steigt. Wenn die erwartete Rendite des Anlegers 10 Prozent pro Jahr beträgt, beträgt die Nettokapitalisierungsrate (10% – 2%) = 8%. Wenn man es in der obigen Formel verwendet, beträgt die Vermögensbewertung (50.000 USD / 8 %) = 625.000 USD.