So erhalten und verstehen Sie Ihre Hypothek
Eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben ist der Kauf eines Eigenheims. Homeownership erlaubt,einen zu bauen Home -Equity – und deduct Hypothek Zinsen von der Steuer. Ein Haus kann im Laufe der Zeit möglicherweise an Wert gewinnen, und es gibt immaterielle Vorteile wie eine größere Kontrolle über Renovierungen. Wenn eine Person ein Eigenheim kauft, steigen in der Regel die monatlichen Ausgaben. Dennoch kann sich ein Eigenheim lohnen, wenn Sie von Anfang an die richtigen Entscheidungen treffen.
Die zentralen Thesen
- Stellen Sie sicher, dass Ihre Kreditwürdigkeit die bestmögliche ist, bevor Sie mit dem Kauf einer Hypothek beginnen
- Behalten Sie die Gebühren des Kreditgebers im Auge. Manche sind unvermeidbar und manche sind verhandelbar.
- Sie können mit einer PMI-Gebühr gesattelt werden. Wenn ja, lass es so schnell wie möglich los.
Schritt 1: Polieren Sie Ihre Kreditwürdigkeit
Vorbereitung ist die halbe Miete, um eine Hypothek zu bekommen. Der erste Schritt besteht darin, Ihre Kreditauskunft einzuholenund Ihren FICO-Score herauszufinden, dh ob Sie als kreditwürdig eingestuft werden. Ihre Punktzahl liegt irgendwo zwischen 300 und 850.
Seit 2010 verlangtdie Federal Housing Administration (FHA) eine Kreditwürdigkeit von 580 oder höher, um sich für ein FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von 3,5 %zu qualifizieren. Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579 müssen 10 % einzahlen, während Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit unter 500 sich nicht qualifizieren. Andere Programme wieFannie Mae legen ein höheres Minimum von 620 bis 640 für Hypothekenantragsteller fest.
Was Sie dagegen tun können
Wenn Ihre Punktzahl niedrig ist, arbeiten Sie daran, alle hochverzinsten Schulden zurückzuzahlen. Bezahlen Sie Ihre Rechnungen pünktlich. Beantragen Sie keine andere Kreditkarte. Schließen Sie jedoch keine ungenutzten Kreditkarten ab. Wenn Ihnen ein Kredit zur Verfügung steht, ihn aber nicht nutzt, verbessert sich tatsächlich Ihre Kreditwürdigkeit, indem er Ihren Kreditausnutzungsgrad erhöht.5. Überprüfen Sie auch auf Fehler oder Unstimmigkeiten in Ihrer Kreditauskunft und befolgen Sie sie, um sie zu korrigieren.
Zweiter Schritt: Suchen Sie nach einem Kreditgeber
Sobald Ihre Kreditwürdigkeit dort ist, wo Sie sie brauchen, suchen Sie nach einem Kreditgeber. Angenommen, Sie sind ein guter Interessent, lassen Sie drei oder vier Kreditgeber um Ihr Geschäft konkurrieren. Erteilen Sie nicht jedem Kreditgeber die Erlaubnis, auf Ihre Kreditauskunft zuzugreifen. Holen Sie sich einenKreditvoranschlag (früher „ Schätzung nach Treu und Glauben“ genannt ) und analysieren Sie jede Belastung. Nur wenn Sie einen Kreditgeber ausgewählt haben, sollten Sie ihm erlauben, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen.
Hypothekenpunkte sind eine Vorabzinsgebühr. Vermeiden Sie sie, wenn möglich.
Die Gebühren der Kreditgeber an den Kreditnehmer können sehr kreativ und verhandelbar sein. Gebühren wie Kreditvergabe, Bearbeitungsgebühren und Zeichnungsgebühren können oft um mindestens 50% gesenkt oder sogar vom Kreditgeber erlassen werden, wenn er Ihr Geschäft will.
Weigern Sie sich, Punkte zu zahlen
Vermeiden Sie Punkte, wenn Sie können. Wenn Sie Punkte bezahlen, zahlen Sie Zinsen in einer Pauschale im Voraus, um einen niedrigeren Zinssatz für eine festverzinsliche Hypothek zu erhalten. Ein Punkt entspricht 1%. Das erhöht grundsätzlich die Höhe Ihrer Anzahlung. Punkte sind unnötige zusätzliche Gebühren des Kreditgebers. Weigern Sie sich, sie zu bezahlen, oder verlagern Sie Ihr Geschäft woanders.
In manchen Fällen kann es sich lohnen, einen Anwalt für Immobilienrecht zu beauftragen, um unnötige Kosten zu ermitteln. Ein sachkundiger Immobilienmakler kann Ihnen sagen, welche Kosten üblich sind und welche möglicherweise entfallen. Zum Beispielsind die Kosten für dieTitelversicherung in einigen Grafschaften in Florida vom Käufer zu tragen (es sei denn, der Verkäufer stimmt zu, die Kosten zu übernehmen). Wenn Sie dort kaufen, sollten diese Kosten in Ihrem Kreditvoranschlag erscheinen. Auf jeden Fall möchten Sie keine großen Überraschungen, wenn Sie die Closing Disclosure vor dem Closing erhalten.
Schritt 3: Über das PMI
Die meisten Kreditgeber berechnen eine private Hypothekenversicherung (PMI), wenn Sie eine anfängliche Anzahlung von weniger als 20% auf Ihr Haus leisten. Diese Versicherung schützt den Kreditgeber, nicht Sie, im Falle eines Zahlungsausfalls. Der PMI kann unvermeidlich sein, wenn Sie die 20 %-Grenze nicht erreichen. Wenn Sie ein Darlehen von 200.000 USD mit einer Anzahlung von 10 Prozent beantragen, können Sie damit rechnen, mindestens 100 USD pro Monat für die PMI-Zahlung zu zahlen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass PMI-Zahlungen zwischen 150 und 200 US-Dollar pro Monat liegen.
Lass es fallen
Sie sollten jedoch wissen, dass Sie den PMI kündigen können, wenn Sie einen bestimmten Eigenkapitalanteil in Ihrem Haus erreichen, normalerweise 20%. Und du wirst es wollen. Über 30 Jahre kann sich eine monatliche PMI-Zahlung von 150 USD auf über 54.000 USD summieren. Die Kreditgeber werden Sie nicht daran erinnern, dass Sie die zusätzliche Zahlung stornieren können.
PMI vermeiden
Angenommen, Sie suchen ein Haus für 200.000 US-Dollar und haben 10.000 US-Dollar für die Anzahlung. Die meisten Kreditgeber verlangen eine PMI-Zahlung, wenn Sie nicht mindestens 40.000 US-Dollar (ohne die Kreditgebühren) einzahlen. Für viele Erstkäufer kommt eine Anzahlung von 40.000 USD nicht in Frage.
Sie können jedoch versuchen, Ihre Kredite zu „huckepack“, so dass zwei Kreditgeber an dem Kredit teilnehmen. Dies könnte einem Plan vom Typ 80-15-5 ähneln: Sie finanzieren 80 % mit einer Haupthypothek, 15 % mit einer zweiten Hypothek oder einem Eigenheimdarlehen und 5 % als Anzahlung. Durch die Nutzung des Eigenheimdarlehens plus Ihrer Anzahlung können Sie diesen Betrag gegen den Kaufpreis Ihres Eigenheims anheben und die 20%-Downanforderung decken und so den PMI vermeiden.
Das Eigenheim- oder Zweitdarlehen hat höchstwahrscheinlich einen variablen Zinssatz oder einen höheren Zinssatz als Ihre Primärhypothek. Sie müssen dieses Darlehen also im Auge behalten und versuchen, es zuerst zurückzuzahlen. Die Zinsen für Eigenheimdarlehen sind auch von den Bundessteuern abzugsfähig, wenn das Darlehen für den Kauf, Bau oder die wesentliche Verbesserung des Eigenheims eines Steuerzahlers verwendet wurde. Ein verheiratetes Paar ist jedoch darauf beschränkt, Zinsen von bis zu 750.000 USD an Hypothekenschulden insgesamt abzuziehen.
Arten von Darlehen
Das 30-jährige Festzinsdarlehen ist nach wie vor das häufigste Hypothekendarlehen. Die meisten Hausbesitzer bevorzugen diese Art von Darlehen, da ihre monatlichen Zahlungen über die Jahre konstant bleiben.
Ein 15-jähriges Festdarlehen wird immer beliebter, da es den Zeithorizont des Darlehens verkürzt, wodurch die über die Laufzeit des Darlehens gezahlten Zinsen sinken. Diese kurzfristigeren Kredite haben in der Regel einen höheren Zinssatz, da der Kreditgeber die Möglichkeit aufgibt, Geld zu verdienen, insbesondere wenn der Zinssatz steigt.
Eine variabel verzinste Hypothek (ARM) bietet einen niedrigen Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum. Der Zinssatz kann dann jährlich angepasst oder als „3-1“, „5-1“ oder „7-1“ aufgeführt werden. Bei einem „7-1“-Darlehen mit variabler Verzinsung wird die Höhe des Darlehens für die ersten sieben Jahre fixiert und dann ab dem achten Jahr an die aktuellen Marktbedingungen angepasst. Diese basieren in der Regel auf dem einjährigen Treasury-Index.
Wie ARMs funktionieren
Die Zinsen für ARMs können anfangs ein bis drei Prozentpunkte unter der herkömmlichen Festhypothek liegen. Ob ein ARM das Richtige für Sie ist, hängt oft davon ab, wie lange Sie planen, zu Hause zu bleiben. Im Fall der „7-1“, wenn Sie nur sieben Jahre in der Wohnung bleiben möchten, ist dies möglicherweise der perfekte Kredit für Sie. Wenn Sie jedoch länger im Haus bleiben möchten und die Zinssätze steigen, können Ihre monatlichen Kosten erheblich steigen.
Die Quintessenz
Es lohnt sich, Ihre Abschlussoffenlegung zu überprüfen und vor dem Abschlussdatum Ihres neuen Zuhauses mit dem Kreditvoranschlag zu vergleichen. Wenn die Zahlen überhöht sind oder Sie neue Gebühren sehen, wenden Sie sich an den Kreditgeber und bitten Sie ihn, die Fehler zu erklären oder zu korrigieren. Der Kauf eines Eigenheims ist eine langfristige Verpflichtung, daher möchten Sie alle Bedingungen Ihres Darlehens vollständig verstehen und keine versteckten Kosten übersehen.