Rücknahmeklausel
Was ist eine Rücknahmeklausel?
Eine Rücknahmeklausel bezieht sich auf eine in Gewerbeimmobilien übliche Mietvertragsbestimmung, die es dem Vermieter ermöglicht, einen Mietvertrag zu kündigen und den Besitz einer Immobilie zu behalten.
Die zentralen Thesen
- Eine Rückforderungsklausel ist ein Bestandteil eines gewerblichen Mietvertrags, der besagt, dass der Vermieter die Immobilie vor Ablauf des Mietvertrags zurückfordern kann.
- Der Vermieter kann die Wohnung erst nach einem auslösenden Ereignis zurückfordern, das zwischen Vermieter und Mietinteressenten im Voraus ausgehandelt wird.
- Ein häufiges auslösendes Ereignis könnte sein, wenn der Mieter beschließt, die Immobilie im Rahmen eines Untermietverhältnisses an einen Dritten zu vermieten.
- Ein auslösendes Ereignis bei einem prozentualen Mietverhältnis – bei dem der Vermieter Miete und eine Umsatzkürzung erhält – könnte sein, wenn der Umsatz des Mieters unter eine bestimmte Kennzahl fällt.
Wie eine Recapture-Klausel funktioniert
Eine Rücknahmeklausel bezieht sich auf eine Klausel in einem Vertrag, die es dem Verkäufer eines Vermögenswerts erlaubt, den Vermögenswert unter bestimmten Bedingungen zurückzunehmen. Es ist ein verbreiteter Bestandteil von gewerblichen Immobilien – Leasing, im Gegensatz zu Wohneigentum mietet. In einem solchen Mietvertrag gewährt die Klausel dem Vermieter das Recht, eine Immobilie vor Ablauf des Mietvertrags zurückzunehmen. Die Einzelheiten der Klausel werden zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt und in den Mietvertrag aufgenommen. Das wichtigste Detail einer Rückforderungsklausel ist der sogenannte Trigger – das Ereignis, das es einem Vermieter ermöglicht, eine Rückforderung einzuleiten.
Abtretungs- und Rücknahmeklauseln
Ein häufiger Auslöser ist die Absicht eines Mieters, die Immobilie über einen Untermietvertrag an Dritte abzutreten. Aus diesem Grund ist die Rückforderungsklausel eng mit der Abtretungsklausel des Mietvertrags verbunden, und beide werden normalerweise gemeinsam ausgehandelt. Vermieter ziehen es vor, den Wortlaut einer Rückforderungsklausel vage zu lassen, um sich Flexibilität zu verschaffen, wenn ein Mieter eine Erlaubnis zur Abtretung beantragt.
Wenn ein Mietergeschäft schlecht läuft und die Absicht hat, zu schließen, kann es versuchen, die Mietsache an ein anderes Unternehmen weiterzuvermieten, anstatt seinen Mietvertrag mit dem Vermieter in Verzug zu bringen. Der Vermieter möchte jedoch in der Regel direkt mit dem Neugeschäft einen neuen Mietvertrag initiieren. Wenn der Erstmieter den Vermieter über seine Absicht informiert, die Immobilie an das neue Geschäft zu übertragen, kann sich der Vermieter dafür entscheiden, sich auf die Rückforderungsklausel des Mietvertrags zu berufen.
Rückforderungsklauseln in prozentualen Leasingverhältnissen
Ein zweiter häufiger Auslöser ergibt sich aus dem Interesse des Vermieters, dass der Mieter ein bestimmtes Einkommensniveau behält. Bei einem prozentualen Mietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter eine Grundmiete zuzüglich eines zusätzlichen Prozentsatzes der an den Vermieter zu zahlenden Einnahmen. Dies kann für den Mieter von Vorteil sein, da die Grundmiete typischerweise unter dem Marktpreis liegt und die Grenzmiete nur bei guter Verkaufsentwicklung fällig wird.
Ein prozentualer Mietvertrag ermöglicht es dem Vermieter, sich auf eine Rückforderungsklausel zu berufen, wenn die Einnahmen des Mietergeschäfts unter ein bestimmtes Niveau sinken. Dies ist das Triggerereignis. Bei einer gemeinsamen Immobilie wie einem Einkaufszentrum wird ein Vermieter eine Immobilie zurückerobern, in der Hoffnung, einen anderen Mieter mit höheren Einnahmen gewinnen zu können. Dies hilft dem Vermieter unterm Strich und kann auch den anderen Mietern des Vermieters zusätzliches Geschäft bringen.