Berechnen Sie das LTV-Verhältnis (Loan-to-Value) mit Excel
Die Beleihungsquote bestimmt das Risiko eines Kredits, die Höhe, die der Kredit einen Kreditnehmer kosten würde und ob der Kreditnehmer zusätzlich eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen müsste.
Das LTV-Verhältnis wird von den Kreditgebern verwendet, bevor eine Hypothek an einen potenziellen Kreditnehmer genehmigt wird. Sie können Microsoft Excel verwenden, um das Belehnungsverhältnis zu berechnen, wenn Sie den Hypothekenbetrag und den Schätzwert der Immobilie haben.
Die zentralen Thesen
- Das LTV-Verhältnis (Loan-to-Value) ist eine Finanzkennzahl, die von Kreditgebern berechnet wird, um das finanzielle Risiko einer Kreditvergabe an eine Einzelperson zu bestimmen.
- Vor der Bewilligung einer Hypothek berechnen Kreditgeber unter anderem die LTV-Quote, um festzustellen, ob die Hypothek bewilligt oder abgelehnt werden soll.
- Die LTV-Quote wird berechnet, indem der Hypothekenbetrag durch den geschätzten Wert der Immobilie dividiert wird.
- In der Regel ist eine LTV-Quote von 75% oder weniger erforderlich, um die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) zu vermeiden.
- Microsoft Excel kann verwendet werden, um schnell das LTV-Verhältnis zu berechnen, um zu wissen, wo Sie finanziell in Bezug auf die Genehmigung Ihrer Hypothek stehen und ob Sie PMI zahlen müssten oder nicht.
Das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis
Das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis ist ein Faktor, den ein Kreditgeber bei der Entscheidung über die Genehmigung eines Hypothekenantrags berücksichtigt.
Die Beleihungsquote hilft dem Kreditgeber auch bei der Feststellung, ob ein Kreditnehmer für dieprivate Hypothekenversicherung (PMI)zahlen muss. Um die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung zu vermeiden, muss das Verhältnis von Kredit zu Wert im Allgemeinen höchstens 75% betragen. Manchmal können das 80% sein.
Das Loan-to-Value-Verhältnis wird berechnet, indem der Hypothekenbetrag durch den geschätzten Wert der Immobilie dividiert wird. Normalerweise entspricht der Schätzwert dem Verkaufspreis der Immobilie, aber Kreditgeber verlangen in der Regel ein offizielles Wertgutachten.
Die Loan-to-Value-Ratio (LTV) und die Anzahlung
Angenommen, Sie möchten zwei Immobilien kaufen und Ihr Belehnungsverhältnis für beide Immobilien in Microsoft Excel berechnen, um zu ermitteln, welche ein höheres Risiko birgt und eine private Hypothekenversicherung erfordert. Der Kreditgeber verwendet die Verkaufspreise als Schätzwerte der Immobilien.
Die Kosten für das erste Haus betragen 500.000 US-Dollar. Angenommen, Sie haben nur 150.000 USD auf Ihrem Sparkonto, um die Immobilie zu bezahlen, daher müssten Sie 350.000 USD leihen, um diese Immobilie zu kaufen. Auf der anderen Seite wird ein anderes Haus für 2 Millionen Dollar verkauft. Sie müssten 1,85 Millionen US-Dollar leihen, um diese Immobilie zu kaufen.
Die $150.000 sind Ihre Anzahlung; den Betrag, den Sie für die Immobilie zahlen, ohne dass eine Finanzierung erforderlich ist. Je höher der Prozentsatz Ihrer Anzahlung im Vergleich zum Immobilienpreis ist, desto niedriger ist Ihr LTV-Verhältnis, da Sie weniger Kredite aufnehmen müssen. Dies verbessert Ihre Chancen, eine Hypothek zu erhalten und keinen PMI kaufen zu müssen.
In den USA beträgt eine Standardanzahlung 20%, weshalb ein Käufer mit einer LTV-Quote von 80% oder weniger normalerweise keinen PMI kaufen muss.
Berechnen des Loan-to-Value (LTV)-Verhältnisses mit Excel
Um Ihr LTV-Verhältnis mit Microsoft Excel für das obige Beispiel zu berechnen, klicken Sie zuerst mit der rechten Maustaste auf die Spalten A, B und C, wählen Sie Spaltenbreite und ändern Sie den Wert für jede der Spalten auf 30. Drücken Sie dann STRG und B zusammen, um die Schriftart für die Titel fett zu machen.
Geben Sie in Zelle B1 „Eigenschaft 1“ und in Zelle C1 „Eigenschaft 2“ ein. Geben Sie als Nächstes „Hypothekenbetrag“ in Zelle A2 ein, geben Sie „Geschätzter Wert der Immobilie“ in Zelle A3 ein und geben Sie „Darlehens-Wert-Verhältnis“ in Zelle A4 ein.
Geben Sie in Zelle B2 „350.000 USD“ und in Zelle C2 „1.850.000 USD“ ein. Geben Sie als Nächstes „500.000 USD“ in Zelle B3 und „200.0000 USD“ in Zelle C3 ein. Nun kann für beide Immobilien das Belehnungsverhältnis berechnet werden, indem in Zelle B4 „=B2/B3“ und in Zelle C4 „=C2/C3“ eingegeben wird.
Daraus ergibt sich für die erste Immobilie eine Beleihungsquote von 70 % und für die zweite Immobilie eine Beleihungsquote von 92,50 %. Da die Beleihungsquote der ersten Immobilie unter 75 % liegt, können Sie wahrscheinlich eine Hypothek aufnehmen und müssen keine private Hypothekenversicherung bezahlen.
Auf der anderen Seite wäre es für Sie schwierig, einen Kredit für den Kauf der zweiten Immobilie zu erhalten, da die Beleihungsquote deutlich über 75 % liegt. Sie würden sich nicht nur nicht für die PMI-Befreiung qualifizieren, sondern höchstwahrscheinlich überhaupt nicht für den Kredit, da der Kreditgeber dies für zu riskant hält.
Die Quintessenz
Die Loan-to-Value-Ratio (LTV) wird von Finanzinstituten verwendet, um zu bestimmen, wie riskant es wäre, einem Kreditnehmer eine Finanzierung zu gewähren. Je höher Ihre Anzahlung ist, desto niedriger ist Ihre LTV-Quote und desto weniger Geld muss eine Bank zur Finanzierung Ihres Kaufs bereitstellen. Eine niedrigere LTV-Quote bedeutet auch, dass eine Person weniger wahrscheinlich eine private Hypothekenversicherung (PVI) abschließen muss.
Um zu wissen, wo Ihre Finanzen in den Augen eines Kreditgebers stehen, bevor Sie eine Hypothek beantragen, können Sie Ihre LTV-Quote einfach in Excel berechnen, wenn Sie den Hypothekenbetrag und den geschätzten Immobilienwert haben.