So berechnen Sie den ROI einer Mietimmobilie

Einer der Hauptgründe, warum Menschen investieren, ist die Steigerung ihres Vermögens. Obwohl die Beweggründe zwischen den Anlegern unterschiedlich sein können – manche wollen Geld für den Ruhestand, andere entscheiden sich vielleicht dafür, Geld für andere Lebensereignisse wie die Geburt eines Babys oder für eine Hochzeit zu opfern –, Geld zu verdienen ist normalerweise die Grundlage aller Investitionen. Und es spielt keine Rolle, wo Sie Ihr Geld anlegen, ob es in die Börse, den Rentenmarkt oder in Immobilien fließt.

Immobilien sind materielle Vermögenswerte, die aus Land bestehen, und umfassen im Allgemeinen alle Strukturen oder Ressourcen, die auf diesem Land gefunden werden. Renditeliegenschaften sind ein Beispiel für eine Immobilieninvestition. Menschen kaufen in der Regel Anlageimmobilien mit der Absicht, durch Mieteinnahmen Geld zu verdienen. Manche Leute kaufen Renditeliegenschaften mit der Absicht, sie nach kurzer Zeit zu verkaufen.

Unabhängig von der Absicht ist es für Anleger, die ihr Anlageportfolio mit Immobilien diversifizieren, wichtig, den Return on Investment (ROI) zu messen, um die Rentabilität einer Immobilie zu bestimmen. Hier ist ein kurzer Blick auf den ROI, wie Sie ihn für Ihre Mietimmobilie berechnen und warum es wichtig ist, den ROI einer Immobilie zu kennen, bevor Sie eine Immobilie kaufen.

Was ist Return on Investment (ROI)?

Die Kapitalrendite misst, wie viel Geld oder Gewinn mit einer Investition als Prozentsatz der Kosten dieser Investition erzielt wird. Es zeigt, wie effektiv und effizient Investment-Dollars verwendet werden, um Gewinne zu erzielen. Die Kenntnis des ROI ermöglicht es Anlegern zu beurteilen, ob es eine kluge Entscheidung ist, Geld in eine bestimmte Investition zu investieren oder nicht.

Der ROI kann für jede Investition verwendet werden – Aktien, Anleihen, ein Sparkonto und eine Immobilie. Die Berechnung eines aussagekräftigen ROI für eine Wohnimmobilie kann eine Herausforderung darstellen, da Berechnungen leicht manipuliert werden können – bestimmte Variablen können in die Berechnung ein- oder ausgeschlossen werden. Besonders schwierig kann es werden, wenn Anleger die Möglichkeit haben, bar zu bezahlen oder eine Hypothek auf die Immobilie aufzunehmen.

Hier sehen wir uns zwei Beispiele für die Berechnung des ROI von Wohnimmobilien an: einen Barkauf und einen, der mit einer Hypothek finanziert wird.

Die Formel für den ROI

Um den Gewinn oder Gewinn einer Investition zu berechnen, nehmen Sie zuerst die Gesamtrendite der Investition und ziehen Sie die ursprünglichen Kosten der Investition ab.

Ein Jahr später:

• Sie haben in diesen 12 Monaten 12.000 US-Dollar Mieteinnahmen erzielt.
• Die Ausgaben einschließlich der Wasserrechnung, der Grundsteuern und der Versicherung beliefen sich auf 2.400 US-Dollar für das Jahr. oder 200 Dollar pro Monat.
• Ihre  jährliche Rendite  betrug 9.600 USD (12.000 USD – 2.400 USD).

So berechnen Sie den ROI der Immobilie:

• Teilen Sie die jährliche Rendite (9.600 USD) durch den Betrag der Gesamtinvestition oder 110.000 USD.
• ROI = 9.600 USD ÷ 110.000 USD = 0,087 oder 8,7%.
• Ihr ROI betrug 8,7 %.

ROI für finanzierte Transaktionen

Die Berechnung des ROI bei finanzierten Transaktionen ist aufwendiger.

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben das gleiche Mietobjekt im Wert von 100.000 US-Dollar wie oben gekauft, aber anstatt in bar zu zahlen, haben Sie eine Hypothek aufgenommen.

• Die für die Hypothek erforderliche Anzahlung betrug 20 % des Kaufpreises oder 20.000 USD (100.000 USD Verkaufspreis x 20 %).
• Die Abschlusskosten waren höher, was für eine Hypothek typisch ist und insgesamt 2.500 USD im Voraus betrug.
• Sie haben 9.000 US-Dollar für den Umbau bezahlt.
• Ihre gesamten Auslagen  beliefen sich auf 31.500 USD (20.000 USD + 2.500 USD + 9.000 USD).

Auch bei einer Hypothek fallen laufende Kosten an:

• Nehmen wir an, Sie haben einen Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren mit einem festen Zinssatz von 4 % aufgenommen. Für die geliehenen 80.000 US-Dollar würden die monatliche Tilgungs- und Zinszahlung 381,93 US-Dollar betragen.
• Wir werden die gleichen 200 US-Dollar pro Monat hinzufügen, um Wasser, Steuern und Versicherungen abzudecken, sodass Ihre monatliche Gesamtzahlung 581,93 US-Dollar beträgt.
• Die Mieteinnahmen von 1.000 USD pro Monat belaufen sich auf 12.000 USD pro Jahr.
• Der monatliche Cashflow beträgt 418,07 USD (1.000 USD Miete – 581,93 USD Hypothekenzahlung).

Ein Jahr später:

• Sie haben für das Jahr insgesamt 12.000 US-Dollar Mieteinnahmen bei 1.000 US-Dollar pro Monat verdient.
• Ihre jährliche Rendite betrug 5.016,84 USD (418,07 USD x 12 Monate).

So berechnen Sie den ROI der Immobilie:

• Teilen Sie die jährliche Rendite durch Ihre ursprünglichen Auslagen (die Anzahlung von 20.000 USD, Abschlusskosten von 2.500 USD und die Umgestaltung für 9.000 USD), um den ROI zu bestimmen.
• ROI = 5.016,84 $ ÷ 31.500 $ = 0,159.
• Ihr ROI beträgt 15,9 %.

Eigenheimkapital

Einige Investoren fügen das Eigenkapital des Eigenheims  in die Gleichung ein. Eigenkapital ist der Marktwert der Immobilie abzüglich des gesamten ausstehenden Darlehensbetrags. Beachten Sie, dass Eigenheimkapital kein Kassenbestand ist. Sie müssten die Immobilie verkaufen, um darauf zugreifen zu können.

Um die Höhe des Eigenkapitals in Ihrem Haus zu berechnen, überprüfen Sie Ihren Hypothekentilgungsplan , um herauszufinden, wie viel Ihrer Hypothekenzahlungen für die Tilgung des Darlehensbetrags verwendet wurden. Dies baut das Eigenkapital in Ihrem Zuhause auf.

Der Eigenkapitalbetrag kann zur Jahresrendite hinzugerechnet werden. In unserem Beispiel zeigte der Tilgungsplan für das Darlehen, dass in den ersten 12 Monaten insgesamt 1.408,84 USD des Kapitals zurückgezahlt wurden.

• Die neue Jahresrendite einschließlich des Eigenkapitalanteils beträgt 6.425,68 USD (5.016,84 USD Jahreseinkommen + 1.408,84 USD Eigenkapital).
• ROI = 6.425,68 $ ÷ 31.500 $ = 0,20.
• Ihr ROI beträgt 20%.

Die Bedeutung des ROI für Immobilien

Wenn Sie den ROI für jede Investition kennen, können Sie ein informierterer Investor sein. Schätzen Sie vor dem Kauf Ihre Kosten und Ausgaben sowie Ihre Mieteinnahmen. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, es mit anderen, ähnlichen Eigenschaften zu vergleichen.

Sobald Sie es eingegrenzt haben, können Sie bestimmen, wie viel Sie verdienen werden. Wenn Sie zu irgendeinem Zeitpunkt feststellen, dass Ihre Kosten und Ausgaben Ihren ROI übersteigen, müssen Sie möglicherweise entscheiden, ob Sie es aussitzen und hoffen, dass Sie wieder Gewinn machen – oder verkaufen, damit Sie nichts verlieren.

Andere Überlegungen

Natürlich können mit dem Besitz einer Mietimmobilie zusätzliche Ausgaben wie Reparatur- oder Wartungskosten anfallen, die in die Berechnungen einfließen müssen und sich letztendlich auf den ROI auswirken.

Außerdem gingen wir davon aus, dass die Immobilie für alle 12 Monate vermietet war. In vielen Fällen kommt es vor allem zwischen Mietern zu Leerständen, und Sie müssen das fehlende Einkommen für diese Monate in Ihre Berechnungen einkalkulieren.

Der ROI einer Mietimmobilie ist unterschiedlich, denn er hängt davon ab, ob die Immobilie über eine Hypothek finanziert oder bar bezahlt wird. Als allgemeine Faustregel gilt: Je weniger Barzahlung im Voraus als Anzahlung für die Immobilie gezahlt wird, desto höher ist der Hypothekenkreditsaldo, aber desto höher ist Ihr ROI.

Umgekehrt gilt: Je mehr Bargeld Sie im Voraus bezahlen und je weniger Sie leihen, desto geringer ist Ihr ROI, da Ihre Anschaffungskosten höher wären. Mit anderen Worten, durch eine Finanzierung können Sie Ihren ROI kurzfristig steigern, da Ihre Anschaffungskosten geringer sind.

Es ist wichtig, einen konsistenten Ansatz zu verwenden, wenn Sie den ROI für mehrere Eigenschaften messen. Wenn Sie beispielsweise das Eigenkapital des Eigenheims in die Bewertung einer Immobilie einbeziehen, sollten Sie das Eigenkapital der anderen Immobilien in die Berechnung des ROI für Ihr Immobilienportfolio einbeziehen. Dies kann Ihnen den genauesten Überblick über Ihr Anlageportfolio bieten.