Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA)

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA)?

Eine Wohnungseigentümervereinigung (HOA) ist eine Organisation in einer Unterteilung, einer geplanten Gemeinschaft oder einem Eigentumswohnungsgebäude, die Regeln für die Immobilien und ihre Bewohner aufstellt und durchsetzt. Diejenigen, die Eigentum innerhalb der Gerichtsbarkeit einer HOA erwerben, werden automatisch Mitglied und müssen Beiträge zahlen, die als HOA-Gebühren bekannt sind. Einige Verbände können sehr restriktiv sein, was Mitglieder mit ihren Eigenschaften tun können.

Eine HOA verstehen

Wohnungseigentümergemeinschaften (HOAs) werden in der Regel innerhalb von Gemeinden oder Nachbarschaften von Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern (wie Eigentumswohnungen) gebildet. Eine HOA wird in der Regel eingerichtet, um Regeln in Bezug auf die Immobilien innerhalb der Gerichtsbarkeit zu erlassen und durchzusetzen. Eine HOA besteht aus den Bewohnern der Gemeinde und wird von diesen betrieben. Die Mitgliedschaft in einer HOA ist normalerweise eine Voraussetzung, um ein Haus innerhalb einer Gemeinde zu kaufen, in der eine HOA gegründet wurde.

Eine HOA hat normalerweise einen Vorstand oder Gouverneure, die gewählt werden, um die Regeln und Vorschriften der HOA durchzusetzen und zu beaufsichtigen. Eine HOA beschreibt ihre Regeln normalerweise in einem Dokument, das als Erklärung von Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (CC&Rs) bezeichnet wird. CC&Rs stellen Eigentümern bestimmte Bedingungen für die Instandhaltung ihrer Immobilien.1 Zu diesen Bedingungen gehören manchmal strukturelle Einschränkungen – die Art der zulässigen Zäune oder Landschaft – oder kleinere ästhetische Entscheidungen, wie die Farbe des Anstrichs eines Hauses. Ein CC&R-Dokument kann auch die Strafen für einen Verstoß gegen die in der CC&R festgelegten Richtlinien darlegen. Die Strafen reichen von Gebühren bis hin zu Zwangsvollstreckungen oder in einigen Fällen sogar zu Rechtsstreitigkeiten.

Hausbesitzerverbände vs. Gemeindeverbände vs. Eigentümerverbände

Die meisten HOAs sind eingetragen und unterliegen daher den Gesetzen der einzelnen Bundesstaaten. Einige Staaten betrachten jedoch auf Eigentumswohnungen basierende HOAs, die oft als „Eigentumsgemeinschaften“ bezeichnet werden, und Organisationen, die Genossenschaften regieren – so genannte Genossenschaftsvorstände – als eigenständige Einheiten von HOAs. Diese Unterscheidung erfolgt unter der Annahme, dass die Eigentumsinteressen dieser Organisationen unterschiedlich sind. Infolgedessen dient die Bezeichnung „Community Association“ als allgemeiner Überbegriff, der HOAs, Eigentumswohnungen und Genossenschaftsräte umfasst.

Die Foundation for Community Association Research ist eine Handelsorganisation, die im Namen der HOA Lobbyarbeit bei den gesetzgebenden Körperschaften der Bundesstaaten leistet. Die neuesten verfügbaren Daten gehen davon aus, dass es 2018 347.000 Gemeindeverbände in den USA gab und 26 % der Bevölkerung in Gebieten lebten, in denen Gemeindeverbände bestanden.

Eine HOA unterscheidet sich von einer Property Owner Association (POA). Ein POA ist ein breiterer Begriff, der sich normalerweise auf eine Gruppe von Menschen bezieht, die ihre Gemeinschaft und die Immobilienwerte der Immobilie in ihrer Gemeinschaft verbessern möchten. Der Hauptunterschied zwischen POAs und HOAs besteht darin, dass POAs jeden in der Gemeinschaft umfassen können, der ein Interesse am Wert der Immobilien der Gemeinschaft hat; Im Gegensatz zu HOAs können POAs also Personen umfassen, die keine Eigenheimbesitzer sind.

Vor- und Nachteile von Wohnungseigentümergemeinschaften

Die HOA stellt ihren Mitgliedern Vorschriften und Richtlinien zur Verfügung. Diese Standards werden mit dem Ziel eingehalten, die Eigentumswerte der Gemeinschaft zu erhalten und zu verbessern. Oftmals sind die Richtlinien äußerlich orientiert, beschäftigen sich also mit Vorschriften für die Sauberkeit der Immobilie, den Zustand der Immobilie und eventuelle Reparaturen an der Immobilie. In der Regel sollen die Richtlinien für HOAs dazu beitragen, ein einheitliches Erscheinungsbild für alle in der Verbandszone enthaltenen Grundstücke zu gewährleisten.

In der Regel bietet das HOA-Management seinen Mitgliedern im Austausch gegen ihre HOA-Gebühren zusätzliche Dienstleistungen an. Diese Annehmlichkeiten können Landschaftsgestaltung, Parkplätze und Einrichtungen wie Schwimmbäder, Tennisplätze oder Partyräume umfassen, die allen HOA-Mitgliedern zur Verfügung stehen. Einige HOA-Gebühren decken auch die Kosten für die Müllabfuhr und Schneeräumung.

Auf einer eher theoretischen Ebene sind HOAs für manche Menschen ein Symbol für Selbstverwaltung und Demokratie. Dieser Glaube kann von der Idee herrühren, dass die Menschen, die in einer Gemeinschaft leben, die besten Leute sind, um eine Gemeinschaft zu verwalten (im Gegensatz zu einem Vermieter, der nicht auf dem Gelände wohnt).

Vorteile

• Community-Regeln festlegen und durchsetzen
• Immobilienwerte schützen
• Bieten Sie Dienstleistungen, Annehmlichkeiten und Einrichtungen
• Selbstverwaltung anbieten

Nachteile

• Gebühren, Beiträge und Gutachten festlegen
• Restriktive Vorschriften erlassen
• Ineffizient arbeiten
• Amateurhaft oder unpassend verwaltet

Ein Nachteil einer HOA sind die hohen Kosten der Verbandsgebühren, die für manche Kaufinteressenten letztlich abschreckend wirken könnten. Außerdem können die HOA-Regeln und -Vorschriften für einige Hausbesitzer, die die Freiheit wünschen, ihre Immobilien individuell anzupassen, unangemessen, willkürlich oder zu restriktiv erscheinen.

Darüber hinaus sind die Vorstandsmitglieder von HOA in der Regel ehrenamtlich tätig und verfügen möglicherweise nicht über eine angemessene Ausbildung, um Immobilien zu verwalten, mit komplexen Finanzfragen umzugehen oder eine unterschiedliche Gruppe von Menschen für eine gemeinsame Sache zu vereinen. Da die Leitung von HOA bei Entscheidungen über Wartung und Upgrades einen Konsens erzielen muss, kann es auch zu Konflikten zwischen HOA-Mitgliedern kommen, die anderer Meinung sind.

Besondere Überlegungen

In einigen Fällen können HOAs erhebliche finanzielle und rechtliche Macht über die Grundstückseigentümer in ihrer Zone ausüben. HOAs erheben monatliche oder jährliche HOA-Gebühren. HOA-Gebühren liegen in der Regel zwischen 200 und 400 US-Dollar pro Monat, können aber in Luxusvierteln oder -gemeinden zwischen weniger als 100 US-Dollar und mehr als 10.000 US-Dollar liegen.

HOA-Gebühren fließen auch häufig in den Reservefonds des Vereins ein, der für größere Renovierungsprojekte oder Notnutzungen bereitgestellt wird. Zusätzlich zu den regulären Gebühren können HOAs auch spezielle verhängen Einschätzungen auf Hausbesitzer, wenn der Verband für unerwartete Reparaturen an öffentlichen Bereichen genügend Reserven, um Lohn fehlt, wie Gehwege oder Parkplätze.

Der Vorstand der HOA, der normalerweise für die Finanzen der Organisation verantwortlich ist, überwacht die Sammlung und Verwaltung der Mittel. Neben der Festsetzung von Gebühren und Beurteilungen kann der Vorstand Hausbesitzern, die gegen die Regeln verstoßen oder die Gemeinschaftsräume beschädigen, Geldstrafen verhängen. HOAs können nicht nur Strafen verhängen, sondern auch ein Pfandrecht an einer Immobilie erheben, wenn ein Hausbesitzer ernsthaft in Verzug gerät. Bestehende HOA-Grundpfandrechte können es schwierig machen, das Haus zu verkaufen, wenn sie nicht freigegeben werden.

Beispiel eines Hausbesitzerverbandes

Manchmal machen Konflikte im Zusammenhang mit HOAs die nationalen Schlagzeilen. Ab 2014gerieten einHausbesitzer aus Indianapolis und seine HOA in Streit über die Solarpaneele auf dem Dach seines Hauses. Um die Sonnenenergie vollständig einzufangen, müssen die Sonnenkollektoren nach Süden ausgerichtet sein – eine Richtung, die die HOA nicht zulässt, da sie für die Straße und andere Nachbarn zu sichtbar ist.

Während die Sprache im HOA-Vertrag Sonnenkollektoren zulässt, ist sie in Bezug auf ihre Positionierung vage. Mit der Unterstützung mehrerer Gesetzgeber versuchte der Hausbesitzer, ein Gesetz von der Generalversammlung von Indiana zu verabschieden, das es HOAs verbietet, Sonnenkollektoren oder deren Platzierung in irgendeiner Weise einzuschränken. In den Jahren 2018 und 2019 wurden Gesetzentwürfe eingebracht, aber nicht verabschiedet. Im Jahr 2020 wurde ein neuer Gesetzentwurf eingebracht.

Häufig gestellte Fragen