Kauf eines ausgeschlossenen Hauses: Top 5 Fallstricke
Der Kauf eines Hauses, das in Zwangsvollstreckung ist, wird oft als eine Möglichkeit angepriesen, sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren, viel auf eine Immobilie zu bekommen. Die potenziellen finanziellen Belohnungen werden jedoch nicht ohne viel harte Arbeit erreicht.
Ausgeschlossene Eigenschaften haben einige häufige Probleme. Darüber hinaus gibt es einige Standardschwierigkeiten beim Kauf. Zwangsvollstreckungen können als Fixer-Obermaterial eine große Investition sein, entweder zum Wohnen oder zum Wiederverkauf, aber sie werden oft mit Gepäck geliefert.
Die zentralen Thesen
- Die potenziellen finanziellen Vorteile des Kaufs einer abgeschotteten Immobilie werden jedoch nicht ohne einen erheblichen Aufwand an harter Arbeit erzielt.
- Viele Häuser in Zwangsvollstreckung wurden schlecht instand gehalten und können strukturelle Probleme oder Wasser- oder Schimmelschäden aufweisen. Einige verstoßen möglicherweise gegen Codes oder andere Standards.
- Vandalismus kann auch ein Problem sein, bei dem Diebe oder Vorbesitzer manchmal Armaturen, Geräte, Fenster oder andere wertvolle Gegenstände mitnehmen.
- Es kann Probleme mit Kreditgebern geben, die den Kauf von abgeschotteten Häusern nicht finanzieren möchten. Der Kauf mit Bargeld kann die einzige Option des Käufers sein.
Probleme mit der Eigenschaft
Das Wichtigste, was Sie beachten sollten, bevor Sie sich für den Zwangsvollstreckungsmarkt entscheiden, ist, dass diese Immobilien von Eigentümern aufgegeben werden, die sich ihre Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten können. In diesen Fällen wurde das Haus oft schlecht instand gehalten – wenn der Eigentümer die Zahlungen nicht leisten kann, fallen sie wahrscheinlich auch bei der Bezahlung des regelmäßigen Unterhalts zurück.
Einige Menschen, die zur Zwangsvollstreckung gezwungen werden, sind von ihrer Situation verbittert und nehmen ihre Frustrationen in ihrem Haus auf, bevor die Bank sie wieder in Besitz nimmt. Dies beinhaltet oft das Entfernen von Geräten und Vorrichtungen und manchmal sogar den völligen Vandalismus. Nachdem die Insassen gegangen sind, sitzen Zwangsvollstreckungen aufgegeben und laden häufig zu kriminellen Aktivitäten ein.
Wartung und Zustand
Wartung und Zustand können bei abgeschotteten Immobilien aufgrund der Umstände, unter denen der Vorbesitzer ausgezogen ist, und der Zeit, in der das Haus möglicherweise nicht bewohnt war, ein Problem darstellen. Einige der Hauptprobleme sind die folgenden.
Mangel an Sauberkeit
Bankeigene Immobilien sind manchmal ekelhaft schmutzig, weil sie leer sitzen, vom Vorbesitzer absichtlich vernachlässigt werden oder von Landstreichern bewohnt werden. Wenn ein Haus monatelang ohne Luftzirkulation verschlossen ist, kann angesammelter Schmutz dazu führen, dass das gesamte Haus riecht.
Schlechte Renovierungen
Der Vorbesitzer hat möglicherweise Änderungen am Haus vorgenommen, ohne die entsprechenden Genehmigungen einzuholen. Ein häufiges Beispiel ist die Umwandlung der Garage in einen Wohnraum, damit mehr Menschen in der Wohnung leben können. Diese Änderungen können für neue Eigentümer unerwünscht sein oder ihnen bei Regierungsbeamten Kopfschmerzen bereiten.
Wenn der Vorbesitzer anfing, das Haus zu verbessern, dann aber in schwere Zeiten geriet, kann es sein, dass die Arbeiten im Haus teilweise abgeschlossen sind. Die Badezimmer werden möglicherweise erneuert, während die Küche seit 40 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde, oder es gibt neue Fußböden im Wohnzimmer, während die Schlafzimmer noch mit alten Teppichen ausgelegt sind.
Wenn Reparaturen durchgeführt wurden, wurden diese möglicherweise von den Eigentümern selbst oder von nicht lizenzierten Fachleuten durchgeführt – mit anderen Worten von Personen, die die Arbeit möglicherweise nicht ordnungsgemäß ausgeführt haben.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Keinen Strom
Wenn niemand zu Hause wohnt, kann der Strom ausgeschaltet sein, es sei denn, die Bank hat ihn absichtlich eingeschaltet. Ohne Licht kann es schwierig sein zu sehen, was Sie in einigen Zimmern kaufen, insbesondere in Kellern und fensterlosen Badezimmern.
Wasserschaden
Ein kleines Leck unter dem Spülbecken kann zu einem Schimmelproblem führen, und ein Dachleck oder ein Rohrbruch kann zu großen Wasserschäden führen. Wenn niemand da ist, der sich um auftretende Probleme kümmert, können kleine Probleme schnell zu großen Problemen werden, und große Probleme können zu Katastrophen werden.
Mangel an grundlegender Wartung
Wenn sich der Vorbesitzer die Hypothekenzahlungen nicht leisten konnte, können Sie wetten, dass er es sich auch nicht leisten konnte, Lecks, Termitenschäden, eine kaputte Müllentsorgung oder irgendetwas anderes zu reparieren.
Tote oder überwachsene Böden
Abhängig vom Klima, in dem sich das Haus befindet, können der Rasen und die Landschaft völlig tot oder extrem bewachsen sein. Banken zahlen normalerweise nicht für Gärtner, um den Hof eines abgeschotteten Hauses zu pflegen.
Zurückgelassenes persönliches Eigentum
Manchmal werden abgeschottete Hausbesitzer aus dem Eigentum ausgesperrt, bevor sie ihre Sachen bewegen können, und in einigen Fällen nehmen sie nicht alles mit. Viele Immobilien im Besitz von Immobilien (REO) enthalten Möbel, Müll, Kleidung und andere Gegenstände, für deren Entsorgung Sie verantwortlich sind, wenn Sie Eigentümer der Immobilie werden.
Vandalismus und Vernachlässigung
Schäden sind bei Zwangsvollstreckungseigenschaften keine Seltenheit und können durch Vandalen oder den früheren Eigentümer verursacht werden.
Zufälliger Vandalismus
Manchmal, wenn eine Immobilie leer steht, insbesondere wenn sie sich in einem Gebiet mit mittlerer bis hoher Kriminalität befindet, müssen neue Eigentümer mit Graffiti, zerbrochenen Fenstern und anderen Schäden kämpfen.
Besitzer Vandalismus
In REOs können aus mehreren Gründen häufig Fenster kaputt gehen. Wie bereits erwähnt, kann Vandalismus eine Ursache sein. Wenn Banken Eigentümer aussperren, während sie das Eigentum in Besitz nehmen, kann der frühere Eigentümer ein Fenster oder eine Tür zerbrechen, um Gegenstände wiederzugewinnen. Vorbesitzer können auch absichtlich auf Kosten der Bank Schaden zufügen, indem sie Löcher in Wände bohren oder Fußleisten und Zierleisten abreißen.
Entfernung von Wertsachen
Um sich an der Bank zu rächen und ein zusätzliches Geld zu verdienen, kann der vorherige Hausbesitzer Wertgegenstände wie Geräte, Armaturen, Türen, Kupferrohre und mehr entfernen. Alles, was der Hausbesitzer nicht nimmt, könnte von Dieben genommen werden. In beiden Fällen fehlen vielen bankeigenen Immobilien Dinge, die im Allgemeinen mit verkäufereigenen Immobilien einhergehen.
Probleme mit dem Kauf
Trotz all dieser potenziellen Probleme können Zwangsvollstreckungen immer noch ein gutes Geschäft sein. Wenn Sie bereit sind, Probleme zu beheben, mit denen sich die meisten Menschen nicht befassen möchten, können Sie ein Haus mit einem erheblichen Rabatt kaufen. Es kann jedoch zu zusätzlichen Problemen kommen, wenn es darum geht, die Immobilie tatsächlich zu kaufen und in den Einzugszustand zu bringen.
Probleme mit Kreditgebern
Der Kauf eines Eigenheims von einem Kreditgeber hat seine Probleme aufgrund des gestiegenen bürokratischen Aufwands und der begrenzten Transparenz für diejenigen, die Zwangsvollstreckungen kaufen.
Finanzierung
Lenders wird kein Hauskäufer Geld für eine Wohnung geben sie als unbewohnbar oder dass einschätzt unter dem Kaufpreis. Wenn Sie ein Investor sind, der bar bezahlt, ist dies natürlich kein Problem. Unter bestimmten Umständen kann auch das Programm HUD Section 203 (k) hilfreich sein.
Zeitverzögerungen bei der Eigentümerbank
Der gesunde Menschenverstand sagt, dass Banken REOs so schnell wie möglich entladen wollen sollten, aber in Wirklichkeit ziehen Banken manchmal ihre Fersen bei der Prüfung von Angeboten und während des gesamten Treuhandprozesses.
Keine Angaben zum Verkäufer
Da noch nie jemand von der Bank in dem Haus gewohnt hat, ist es unwahrscheinlich, dass er Kenntnis von bestehenden Problemen mit der Immobilie hat. Sie müssen alles selbst aufdecken, entweder während der Hausinspektion, indem Sie Nachbarn fragen oder durch Erfahrung, nachdem Sie Hausbesitzer geworden sind.
Wettbewerb
Da Zwangsvollstreckungen günstige Angebote sein können, sind sie für Anleger attraktiv, die Immobilien umdrehen oder als Mietobjekte nutzen möchten. Da Anleger Bargeldangebote mit weniger oder keinen Eventualverbindlichkeiten und schnellen Schließungen machen können, sind ihre Angebote für die Bank möglicherweise attraktiver als die von potenziellen Eigennutzern.
Das Fazit
Mit Zwangsvollstreckungen kann man Geld verdienen, aber Sie sollten die Herausforderung, die Sie sich stellen, im Voraus kennen und Ihre Immobilie sorgfältig auswählen. Übersehen Sie nicht die Grundlagen, die eine Immobilie begehrenswert machen, nur weil der Kaufpreis ein Schnäppchen ist. Sie sollten auch ausführlich nach Finanzierungsmöglichkeiten für abgeschottete Häuser suchen.
Während Sie den traditionellen Weg der Verwendung eines privaten Kreditgebers wie bei einem herkömmlichen Haus einschlagen können, können Kreditgeber manchmal zögern, ein abgeschottetes Haus zu finanzieren. Es lohnt sich daher, Kredite der Federal Housing Administration (FHA) oder von Freddie Mac zu prüfen.