Konformes Darlehen
Was ist ein konformes Darlehen?
Ein konformes Darlehen ist eine Hypothek, die mindestens dem Dollarbetrag entspricht, der durch das von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegte Limit festgelegt wurde und die Finanzierungskriterien von Freddie Mac und Fannie Mae erfüllt. Für Kreditnehmer mit hervorragender Bonität sind konforme Kredite aufgrund der damit verbundenen niedrigen Zinsen von Vorteil.
Die zentralen Thesen
- Ein konformes Darlehen ist eine Hypothek, deren zugrunde liegende Bedingungen die Finanzierungskriterien von Fannie Mae und Freddie Mac erfüllen – hauptsächlich eine Dollargrenze für die Höhe des Darlehens.
- Das baselinekonforme Kreditlimit wird jährlich angepasst. Im Jahr 2021 sind es in den meisten Teilen der USA 548.250 USD
- Kreditgeber ziehen es vor, sich mit konformen Krediten zu befassen, da dies die einzige Art ist, die Fannie Mae und Freddie Mac auf dem sekundären Hypothekenmarkt garantieren und kaufen.
- Konforme Kredite bieten oft günstigere Zinssätze für Kreditnehmer.
Wie ein konformes Darlehen funktioniert
Die Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC oder Freddie Mac) sind staatlich geförderte Einrichtungen, die den Markt für Wohnungsbaudarlehen vorantreiben. Diese quasi-staatlichen Agenturen haben standardisierte Regeln und Richtlinien geschaffen, denen Hypotheken für Einfamilienhäuser (auch Einfamilienhäuser genannt) entsprechen müssen, wenn sie für die Unterstützung der Agenturen in Frage kommen. (Fannie Mae und Freddie Mac begeben selbst keine Hypotheken. Stattdessen versichern sie von Kreditgebern ausgegebene Hypotheken und fungieren als Zweitmarktmacher, wenn Kreditgeber diese Hypotheken verkaufen möchten.)
Der Begriff „konform“ wird am häufigsten verwendet, wenn es um den Hypothekenbetrag geht, der unter eine bestimmte Grenze fallen muss, die als konforme Kreditgrenze bekannt ist, die von der FHFA festgelegt wird.
Dieses Basislimit beträgt für die meisten Vereinigten Staaten im Jahr 2021 548.250 USD. Das ist eine Erhöhung gegenüber 510.400 USD im Jahr 2020. In einigen Hochkostenmärkten wie San Francisco und New York City ist das Limit höher. Die neue Obergrenze für diese Bereiche beträgt 822.375 USD oder 150 % von 548.250 USD. Besondere gesetzliche Bestimmungen sehen für Alaska, Hawaii, Guam und die Amerikanischen Jungferninseln unterschiedliche Kreditlimitberechnungen vor. In diesen Bereichen beträgt das Basisdarlehenslimit für Einfamilienhäuser im Jahr 2021 822.375 USD.
Der Housing and Economic Recovery Act (HERA) schreibt vor, dass das Basis-konforme Kreditlimit für Fannie Mae und Freddie Mac jedes Jahr angepasst wird, um die Änderung des durchschnittlichen US- Immobilienpreises widerzuspiegeln.
Anders als die Größe des Darlehens, in Übereinstimmung andere Richtlinien Darlehen hafteten der Kreditnehmers schließen Loan-to-Value – Ratio (dh die Größe der Anzahlung), Schulden-to-Income – Ratio, Kredit – Score und Geschichte, Dokumentationspflichten, etc..
Vorteile konformer Kredite
Für Verbraucher sind konforme Kredite aufgrund ihrer niedrigen Zinsen von Vorteil. Für Erstkäufer vonEigenheimen, die beispielsweise Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) aufnehmen, kann die Anzahlung bis zu 3,5%betragen. AllerdingsHypothekenversicherung von etwa 0,85% pro Jahr für 30-Jahres -Darlehen weniger als oder gleich $ 625.000 für diese Darlehen erforderlich ist,wenn einesolche geringe Anzahlung wird. Ein Teil oder die Gesamtkosten der Versicherung sind steuerlich absetzbar, wenn das haushaltsbereinigte Bruttoeinkommen (AGI) des Kreditnehmers nicht mehr als 109.000 USD beträgt. Der Abzug wird für Steuerzahler mit einem AGI über 109.000 USD (oder 54.500 USD für getrennte Ehepaare) vollständig eingestellt.
Kreditgeber arbeiten auch bevorzugt mit konformen Krediten, da diese leicht zu Anlagebündeln gebündelt und auf dem Hypotheken-Zweitmarkt verkauft werden können. Dieser Prozess gibt einem Finanzinstitut die Möglichkeit, mehr Kredite zu vergeben und mehr Geld an Käufer von Eigenheimen zu verleihen.
Konforme Kredite vs. nicht konforme Kredite
Hypotheken, die das konforme Kreditlimit überschreiten, werden als nicht konforme oder Jumbo Hypotheken klassifiziert. Da Fannie Mae und Freddie Mac nur konforme Kredite kaufen, um sie in den Sekundärmarkt umzupacken, ist die Nachfrage nach einem nicht konformen Kredit viel geringer. Die Bedingungen für nicht konforme Hypotheken können von Kreditgeber zu Kreditgeber stark variieren, aber die Zinssätze und die minimale Anzahlung für Jumbo-Kredite sind in der Regel höher, da sie für einen Kreditgeber ein höheres Risiko bergen. Es geht nicht nur um mehr Geld, sondern der Kredit kann von den staatlich geförderten Unternehmen nicht garantiert werden.
Eigenheimkäufer, die eine Hypothek über die konformen Darlehensgrenzen hinaus benötigen, können das Problem umgehen, indem sie anstelle eines einzigen Jumbo-Kredits zwei kleinere Hypotheken aufnehmen.
Konforme Kredite vs. konventionelle Kredite
Konforme Kredite werden oft mit konventionellen Krediten/Hypotheken verwechselt. Obwohl sich die beiden Typen überschneiden, sind sie nicht gleich. Eine konventionelle Hypothek ist eine viel breitere Kategorie. Es ist jedes Darlehen, das von einem privaten Kreditgeber angeboten wird, im Gegensatz zu einer Regierungsbehörde wie der FHA oder dem US Department of Veterans Affairs (VA) oder von Fannie Mae oder Freddie Mac unterstützt wird, wo es zu Überschneidungen und Verwirrung kommt.
Die Höhe des Darlehens hat keinen Einfluss auf seine Konventionalität, sondern nur auf seine Konformität. Obwohl alle konformen Darlehen konventionell sind, gelten nicht alle konventionellen Darlehen als konform.
Besondere Erwägungen für konforme Kredite
Die FHFA, die jährlich das konforme Kreditlimit festlegt, hat die Aufsicht, um sicherzustellen, dass Fannie Mae und Freddie Mac ihre Chartas und Missionen zur Förderung des Wohneigentums für Amerikaner mit niedrigem Einkommen und Mittelklasse erfüllen. Die FHFA verwendet die prozentuale Zunahme/Abnahme der durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise von Oktober bis Oktober in der monatlichen Zinserhebung (MIRS), um die entsprechenden Kreditlimits für das Folgejahr anzupassen.
Um diese Umfrage durchführt, fragt FHFA eine Probe von Hypothekenbanken, um die Bedingungen auf allen Einfamilien- zu berichten, voll amortisiert, Kaufgeld, nicht-landwirtschaftliche Darlehen, dass sie in der Nähe in den letzten fünf Tagen des Monats. Die Umfrage liefert monatlich Informationen zu Zinssätzen, Kreditlaufzeiten und Hauspreisen nach Immobilienart, Kreditart (fest oder variabel) und Kreditgeberart sowie Informationen zu 15- und 30-jährigen Festzinsdarlehen.