Captive Real Estate Investment Trust

Was ist ein Captive Real Estate Investment Trust?

Ein Captive Real Estate Investment Trust ist einfach ein  Real Estate Investment Trust (REIT)  mit kontrollierendem Eigentum eines einzelnen Unternehmens. Ein Unternehmen, das mit seinem Geschäft verbundene Immobilien besitzt, kann es für die besonderen Steuervergünstigungen vorteilhaft finden, die Immobilien in einem REIT zu bündeln. Diese Steuerminderungsstrategie kann von Einzelhändlern und Banken mit vielen Geschäften oder Filialen genutzt werden.

Verständnis von Captive Real Estate Investment Trusts

Ein Captive Real Estate Investment Trust kann gegründet werden, um die Steuervergünstigungen eines Real Estate Investment Trust (REIT) zu nutzen. Unternehmen können sich dafür entscheiden, einen REIT für den Captive-Status zu entwickeln oder die Kontrolle darüber zu übernehmen. Der Kontroll- oder Captive-Status ist definiert als mehr als 50 % des stimmberechtigten Eigentumsanteils eines REITs.

Unternehmen, die einen Captive-REIT aufbauen, um ihre eigenen Immobilien zu verwalten, werden sie in der Regel entweder als Miet- oder Hypotheken-REITs bezeichnen. Hypotheken-REITs (mREITs) stellen Hypothekenkapital für das Versprechen von gegenseitigem Einkommen zur Verfügung, das oft die Grundlage für die Einnahmen eines REITs ist. Unternehmen können auch Captive Real Estate Investment Trusts nutzen, indem sie Immobilien in einen REIT übertragen und dann die Immobilien von diesen REITs mieten.

Immobilieninvestmentfond

Ein Captive-REIT ist ein REIT mit der Mehrheitsbeteiligung eines einzelnen Unternehmens. Darüber hinaus sind Captive-REITs einfach REITs. Ein Unternehmen kann als REIT eingestuft werden, wenn es bestimmte Anforderungen des Internal Revenue Service und Titel 26 des Internal Revenue Code erfüllt. REITs können Trusts, Vereinigungen oder Körperschaften sein – aber unabhängig davon müssen sie sich alle dafür entscheiden, als Körperschaften besteuert zu werden.

Der Internal Revenue Code erlaubt allen REITs, ihr gesamtes Einkommen an ihre Aktionäre auszuschütten. Damit ähneln REITs Personengesellschaften nach der Abgabenordnung, da Personengesellschaften in der Regel keine Einkünfte haben und ihr gesamtes Einkommen über einen K-1 verteilen.

REITs müssen mehrere Anforderungen erfüllen für die Einkommensverteilung zu qualifizieren Steuerabzüge, die REITs im Allgemeinen charakterisieren. Konkret muss ein Unternehmen die folgenden Voraussetzungen erfüllen, um sich als REIT zu qualifizieren:

• Als Körperschaft steuerpflichtig
• Jedes Jahr mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Aktionärsdividenden zahlen
• Erzielen Sie mindestens 75 % des Bruttoeinkommens aus Mieten, Zinsen für Hypotheken zur Finanzierung von Immobilien oder Immobilienverkäufen
• Investieren Sie mindestens 75 % des Gesamtvermögens in Immobilien, Bargeld oder US-Staatsanleihen
• Mindestens 100 Aktionäre haben (beherrschende Unternehmen können Führungskräfte als Aktionäre benennen, um diese Anforderung zu erfüllen)

Erfüllt ein Unternehmen die REIT-Anforderungen, muss es mindestens 90 % seiner Einkünfte an die Anteilseigner abführen und darf daher die Ausschüttung als Abzug geltend machen. Ein nach der erforderlichen Ausschüttung verbleibender Restbetrag wird mit dem erforderlichen Körperschaftsteuersatz besteuert.

Tochterunternehmen Buchhaltung

Captive REITs werden als Tochtergesellschaften betrachtet und ihr Eigentum muss in irgendeiner Weise in den Finanzen der Muttergesellschaft ausgewiesen werden. Im Allgemeinen gibt es drei Möglichkeiten, Tochterunternehmen und Tochterunternehmen im Jahresabschluss einer Muttergesellschaft zu bilanzieren. Unternehmen können konsolidierte Abschlüsse erstellen oder das Eigentum entweder nach der Equity-Methode oder nach der Anschaffungskostenmethode bilanzieren.

Nach den allgemein anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen (GAAP) haben Unternehmen die Möglichkeit, einen Konzernabschluss zu erstellen, der alle Aspekte der Finanzkennzahlen einer Tochtergesellschaft berücksichtigt, wenn die Muttergesellschaft mehr als 50 % der Eigentumsrechte besitzt. Normalerweise ist es für ein Mutterunternehmen nicht vorteilhaft oder anwendbar, einen firmeneigenen REIT in die Berichterstattung des Konzernabschlusses aufzunehmen. Dies liegt an den Steuervorteilen, die der Captive-REIT allein erhält, die oft der Grund für seine Gründung sind. Daher wird das firmeneigene REIT-Eigentum in der Regel entweder nach der Equity-Methode oder nach der Anschaffungskostenmethode in den Finanzdaten einer Muttergesellschaft ausgewiesen.

Steuervorteile von Captive REITs

Mit Captive REIT-Steuern können mehrere Steuervorteile verbunden sein. Die bundesstaatliche Besteuerung von REITs wird in Titel 26 des Internal Revenue Code erörtert, aber Staaten können auch ihre eigenen Steuervorschriften für REITs haben, die die Steuervorteile erhöhen oder verringern können.

Im Allgemeinen kann die Muttergesellschaft eines Captive-REITs die an ihren Captive-REIT gezahlten Miet- oder Hypothekenzahlungskosten abziehen, wodurch ihr steuerpflichtiges Einkommen verringert wird. Dies ist nicht unbedingt ein großer Vorteil, da diese Ausgaben normalerweise sowieso abgezogen werden. Dennoch kann es einige hilfreiche Vorteile bei der Zahlungsabwicklung usw. schaffen. Einer der größten Vorteile besteht darin, dass die Muttergesellschaft einen Teil der Dividendenausschüttung vom firmeneigenen REIT erhält, der möglicherweise zu einem niedrigeren Steuersatz besteuert werden kann.

Der Captive-REIT genießt alle Steuervorteile des REIT-Status. Sie kann 90 % oder mehr ihrer Erträge, die sie an die Aktionäre ausschüttet, abziehen. Auf die verbleibenden Einkünfte zahlt sie auch den Körperschaftsteuersatz des Bundes.

Gesetze für Captive REITs

Da Captive REIT-Tochtergesellschaften potenziell mehrere Vorteile schaffen können, gibt es einige Bundes- und Landesbestimmungen, die darauf abzielen. Im Allgemeinen definieren die meisten Gesetze Captive als Kontrollbesitz von 50 %. Bundesgesetze verlangen, dass jede Behandlung fair und im Einklang mit Immobilienbewertungen und Verhandlungen zu marktüblichen Bedingungen erfolgt.

Einige Staaten haben ihre eigenen speziellen Anforderungen. In einigen Fällen gibt es Einschränkungen, die Steuervermeidungstaktiken umfassend beseitigen können. Insgesamt sollten Buchhaltungs- und Steuerfachleute sicherstellen, dass Captive REITs und Captive REIT Accounting alle Bundes- und Landesgesetze einhalten.