Betriebsgesellschaft/Eigentumsgesellschaft Deal (OPCO/PROPCO)
Was ist ein Operating Company/Property Company Deal (OPCO/PROPCO)?
Eine Betriebsgesellschaft/Immobilienbetriebsgesellschaft (Opco/Propco) ist eine Geschäftsvereinbarung, bei der eine Tochtergesellschaft (dh die Immobiliengesellschaft oder “ Propco „) anstelle der Hauptgesellschaft (Betreibergesellschaft oder “ opco „).
Opco/Propco-Deals ermöglichen es, dass alle finanzierungs- und bonitätsbezogenen Fragen für beide Unternehmen getrennt bleiben. Diese Geschäftsstruktur ist bei Immobilientransaktionen und bei der Strukturierung von Real Estate Investment Trusts (REITs) üblich.
Die zentralen Thesen
- Opco/Propco-Geschäftsvereinbarungen führen dazu, dass eine Tochtergesellschaft oder Immobiliengesellschaft (die Propco) alle Vermögenswerte und Immobilien hält oder besitzt, die die Hauptbetriebsgesellschaft (die oopco) verwendet, um Einnahmen zu erzielen.
- Opco / Propco-Deals können der Muttergesellschaft helfen, davon zu profitieren, da die Finanzierungs- und Kreditbedingungen unabhängig von der operativen Gesellschaft sind.
- Neben der Kreditunabhängigkeit können solche Geschäfte auch steuerliche Vorteile für die Muttergesellschaft haben.
- Obwohl einige diese Arten von Geschäften als Steuerschlupflöcher betrachten mögen, sind sie völlig legal und werden im Allgemeinen als das Kennzeichen eines intelligenten Geschäfts angesehen.
Verstehen von Geschäften der Betreibergesellschaft/Immobiliengesellschaft
Mutterunternehmen können Konglomerate oder Holdinggesellschaften sein. Ein Konglomerat wie General Electric besitzt zusätzlich zu seinen Kernaktivitäten Unternehmen mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen. Im Gegensatz dazu wird eine Holdinggesellschaft mit dem spezifischen Zweck gegründet, eine Gruppe von Tochtergesellschaften zu halten und führt ihre Geschäftstätigkeit nicht aus. Holdinggesellschaften bilden sich normalerweise, um Steuervorteile zu realisieren.
Master Limited Partnerships oder MLPs verwenden ebenfalls eine ähnliche Mutter-Tochter-Struktur. Die meisten MLPs werden öffentlich gehandelt. Aus steuerlichen Gründen können Anleger wählen, wie sie die von der Gesellschaft erzielten Erträge erhalten möchten.
Eine Master-Kommanditgesellschaft hat eine Durchleitungssteuerstruktur, dh alle Gewinne und Verluste werden an die Kommanditisten weitergegeben. Die MLP selbst ist auf ihre Einnahmen nicht körperschaftsteuerpflichtig und vermeidet so die Doppelbesteuerung der meisten Kapitalgesellschaften. Die meisten MLPs sind in der Energiewirtschaft tätig. Tochtergesellschaften besitzen Aktien (offiziell Anteile) der Muttergesellschaft MLP und schütten die passiven Erträge als regelmäßige Dividende über die Gesellschaft aus.
Kritik an einem Opco / Propco
Opco-Propco-Vereinbarungen ermöglichen es der Betreibergesellschaft, Immobilien von der Immobiliengesellschaft zu mieten oder zu leasen. In der Praxis sieht dies wie ein Sale und ein Leaseback aus. Das Unternehmen gibt das Eigentum jedoch nie wirklich auf, da Propco und Opco Teil derselben Unternehmensgruppe sind.
Während dies wie das Unternehmensäquivalent klingen mag, Ihren Kuchen zu essen und ihn zu essen, kann die Erstellung einer Propco mehrere Nachteile haben. Wenn ein Unternehmen an mehreren Standorten und nicht an einem Hauptstandort arbeitet, sperrt eine Propco-Vereinbarung das Unternehmen in eine Situation, in der die Schließung eines Standorts schwieriger wird.
In einem traditionellen Geschäftsaufbau könnte ein Unternehmen beispielsweise beschließen, einen Standort oder ein Büro mit schlechter Leistung zu schließen und die Immobilie wahrscheinlich zu verkaufen. Im Gegensatz dazu ist bei einer Propco-Vereinbarung der Propco Eigentümer der Immobilie und kann sich nicht entscheiden, sie abzuladen, wenn der Markt nicht genug zurückbringt, um die Schulden zu decken. Infolgedessen kann die Opco verpflichtet sein, Miete für eine Immobilie zu zahlen, auch wenn sie diese nicht nutzt, da die Propco auf diese Einnahmen angewiesen ist, um die fremdfinanzierten Immobilien zu bedienen.
Real-World-Beispiel für einen Deal mit einer Betriebsgesellschaft/einer Immobiliengesellschaft
In Großbritannien sind Opco/Propco-Deals eine sehr beliebte Methode, bei der eine Muttergesellschaft einen Real Estate Investment Trust (REIT) gründen kann. Ein REIT besitzt, betreibt und/oder finanziert Immobilien, die Erträge erwirtschaften. Die meisten REITs sind auf einen bestimmten Sektor spezialisiert, wie beispielsweise Office-REITs oder Healthcare-REITs. Grundsätzlich werden REITs eingenommene Mietzahlungen in Form von Dividenden an die Anleger weitergeben.
Die Gründung eines REITs über einen Opco/Propco-Deal kann erfolgen, indem zunächst einkommensschaffende Vermögenswerte von der Betreibergesellschaft an eine Tochtergesellschaft verkauft werden. Anschließend vermietet die Tochtergesellschaft die Immobilie an die Betreibergesellschaft zurück. Die Betreibergesellschaft kann die Tochtergesellschaft anschließend als REIT ausgliedern. Dies hat den Vorteil, dass die Gesellschaft dann eine Doppelbesteuerung ihrer Einkommensausschüttungenvermeiden kann.