24 Juni 2021 19:43

Propco (Immobiliengesellschaft)

Was ist ein Propco (Immobilienunternehmen)?

Ein Propco, eine Immobiliengesellschaft oder eine Propellergesellschaft ist eine sekundäre Einheit, die von einem Unternehmen gegründet wurde, um die Immobilien, die es besitzt, zu halten und zu verwalten.

Die Übergabe einkommensschaffender Immobilien und der damit verbundenen Schulden an eine neu gegründete Tochtergesellschaft bietet der Muttergesellschaft oder der Opco  (Betreibergesellschaft) in der Regel Vorteile in Bezug auf Finanzierungs- und Bonitätsfragen.

Die zentralen Thesen

  • Ein Propco ist eine Tochtergesellschaft, die speziell von einer Muttergesellschaft oder einer Opco gegründet wurde, um ihre einkommensschaffenden Immobilien zu halten und zu verwalten.
  • Diese Vereinbarungen werden fast immer verfolgt, um eine günstigere Finanzierung zu gewährleisten und Bonitätsfragen zu erleichtern.
  • Die Übertragung aller Immobilien und der damit verbundenen Schulden an die Propco ermöglicht es der Opco, Mittel freizusetzen und ihre finanzielle Gesundheit zu stärken.
  • Der Propco erbt unterdessen ein Immobilienportfolio, das er als Sicherheit für die Kapitalbeschaffung zu wettbewerbsfähigen Konditionen verwenden kann.

Wie ein Propco (Immobilienunternehmen) funktioniert

Opco-propco Geschäftsvereinbarungen führen dazu, dass die Tochtergesellschaft oder Immobiliengesellschaft alle Vermögenswerte, einschließlich Immobilien, hält oder besitzt, die die Hauptbetriebsgesellschaft (opco) verwendet, um Einnahmen zu erzielen. Warum tun Sie dies? In erster Linie um eine günstigere Finanzierung sicherzustellen und das Unternehmen für die Expansion zu kapitalisieren.

Alle Finanzierungs- und  Bonitätsfragen werden plötzlich auf zwei Parteien aufgeteilt. Die Opco streicht die Anschaffungskosten ihrer Immobilien aus ihren Büchern, wodurch sie Mittel freisetzen und ihre finanzielle Gesundheit stärken kann.

Gleichzeitig erbt die neu gegründete propco ein Immobilienportfolio, das sie als Sicherheit für die Aufnahme von Fremdkapital und die Kapitalbeschaffung zu wettbewerbsfähigen Konditionen verwenden kann.

Kritik an einer Propco (Immobiliengesellschaft)

Opco-Propco-Vereinbarungen ermöglichen es der Betreibergesellschaft, Immobilien von der Immobiliengesellschaft zu mieten oder zu leasen. In der Praxis sieht dies wie ein Sale und ein Leaseback aus. Das Unternehmen gibt das Eigentum jedoch nie wirklich auf, da Propco und Opco Teil derselben Unternehmensgruppe sind.

Während dies wie das Unternehmensäquivalent klingen mag, Ihren Kuchen zu essen und ihn zu essen, kann die Erstellung einer Propco mehrere Nachteile haben. Wenn ein Unternehmen an mehreren Standorten und nicht an einem Hauptstandort arbeitet, sperrt eine Propco-Vereinbarung das Unternehmen in eine Situation, in der die Schließung eines Standorts schwieriger wird.

In einem traditionellen Geschäftsaufbau könnte ein Unternehmen beispielsweise beschließen, einen Standort oder ein Büro mit schlechter Leistung zu schließen und die Immobilie wahrscheinlich zu verkaufen. Im Gegensatz dazu ist bei einer Propco-Vereinbarung der Propco Eigentümer des Grundstücks und kann sich nicht entscheiden, es abzuladen, wenn der Markt nicht genug zurückerhält, um die Schulden zu decken.

Infolgedessen kann die Opco verpflichtet sein, Miete für eine Immobilie zu zahlen, auch wenn sie diese nicht nutzt, da die Propco auf diese Einnahmen angewiesen ist, um die fremdfinanzierten Immobilien zu bedienen.

Besondere Überlegungen

Übergang von Propco zu REITIT

Da ein PropCo die Flexibilität des OpCo in bestimmten Situationen begrenzen, wird die Betreibergesellschaft manchmal Spin – off der Immobiliengesellschaft als  Real Estate Investment Trust  (REIT) in das eigene Unternehmen zu verwandeln.

Erstellen einer REIT Unternehmen,die ein Portfolio von Liegenschaften und Hypotheken halten, sammeln sichauf sie mieten und auf den Erlös an dieAnleger in Form von Dividenden gelangen dann Angebote Steuervorteile an die Muttergesellschaft nämlich durch keine Beseitigung  der Doppelbesteuerung  Probleme,die auftreten könnten mit einer Propco-Opco-Anordnung.

Wichtig

Eine Betreibergesellschaft kann später eine Tochtergesellschaft als Real Estate Investment Trust (REIT) ausgliedern, um Steuervorteile zu erlangen.

Nach der Abspaltung kann der Propco wie jeder andere REIT agieren und seinem Portfolio Immobilien hinzufügen, die nichts mit dem Geschäft des Opcos zu tun haben.