Direkte Immobilieninvestitionen vs. REITs
Sie fragen sich, wie Sie in Immobilien investieren können? Viele Investoren, die den Immobiliensektor erschließen wollen, vergleichen REITs mit realen, materiellen Immobilien. REITs – oder Real Estate Investment Trusts – sind Unternehmen, die wie Investmentfonds für Immobilieninvestitionen agieren. Sie können in einen REIT investieren, ohne selbst eine Immobilie besitzen oder verwalten zu müssen. Alternativ können Sie den Weg der direkten Immobilieninvestition gehen und Wohn- oder Gewerbeimmobilien kaufen.
Die zentralen Thesen
- REITs ermöglichen es einzelnen Anlegern, mit Immobilien Geld zu verdienen, ohne physische Immobilien besitzen oder verwalten zu müssen.
- Direkte Immobilien bieten mehr Steuererleichterungen als REIT-Investitionen und geben Anlegern mehr Kontrolle über die Entscheidungsfindung.
- Viele REITs werden an Börsen öffentlich gehandelt, sodass sie leichter zu kaufen und zu verkaufen sind als herkömmliche Immobilien.
Direkte Immobilien
Bei einer direkten Immobilieninvestition kaufen Sie eine bestimmte Immobilie oder eine Beteiligung daran, beispielsweise eine Wohnanlage (Wohnen) oder ein Einkaufszentrum (Gewerbe). Direkte Immobilieninvestoren verdienen Geld durch Mieteinnahmen, Wertsteigerungen und Gewinne aus allen Geschäftsaktivitäten, die von der Immobilie abhängen.
Vorteile der direkten Immobilieninvestition
Ein Vorteil der Investition in physische Immobilien ist das Potenzial, einen erheblichen Cashflow zu generieren – sowie die Möglichkeit, zahlreiche Steuervergünstigungen zu nutzen, um diese Einnahmen auszugleichen. Sie können beispielsweise die üblichen und notwendigen Kosten für die Verwaltung, Erhaltung und Instandhaltung der Immobilie abziehen. Eine weitere große Steuervergünstigung betrifft die Abschreibung, bei der Sie die Kosten für den Kauf und die Verbesserung einer Immobilie über ihre Nutzungsdauer abziehen (und dabei Ihr zu versteuerndes Einkommen senken).
Natürlich gibt es auch Wertschätzung. Während der Immobilienmarkt wie der Aktienmarkt schwankt, steigen die Immobilienpreise im Allgemeinen im Laufe der Zeit, sodass Sie möglicherweise später zu einem höheren Preis verkaufen können.
Ein weiterer Vorteil: Sie haben mehr Kontrolle über die Entscheidungsfindung als bei REITs. Beispielsweise können Sie nur Immobilien auswählen, die Ihren Präferenzen für Standort, Immobilientyp und Finanzierungsstruktur entsprechen. Sie können auch Mietpreise festlegen, Mieter auswählen und entscheiden, wie viele Immobilien Sie kaufen möchten.
Nachteile von direkten Immobilieninvestitionen
Einer der Hauptnachteile von Direktinvestitionen besteht darin, dass Sie viel Zeit und Energie (Sweat Equity) benötigen, wenn Sie erfolgreich sein möchten. Sie müssen sich um Mieterprobleme, Wartungsnotfälle und Ihre Haftung bei Unfällen auf dem Grundstück kümmern.
Die Finanzierung kann ein weiterer Nachteil sein. Viele Anleger müssen eine Hypothek oder eine andere Art von Finanzierung aufnehmen, um ihre Investitionen zu bezahlen. Wenn der Markt stockt oder Sie Schwierigkeiten haben, hochwertige Mieter zu finden, besteht die Möglichkeit, dass Sie mit dem Darlehen in Verzug geraten.
Ein weiterer Nachteil ist, dass Immobilien kein liquider Vermögenswert sind. Das bedeutet, dass Sie es wahrscheinlich nicht schnell verkaufen können, wenn Sie im Notfall Bargeld benötigen.
Vorteile
- Positiver Cashflow und Wertsteigerung
- Steuervorteile
- Kontrolle über Entscheidungen
Nachteile
- Benötigt Zeit und Energie
- Risiko des Finanzierungsausfalls
- Illiquide (nicht einfach zu kaufen und zu verkaufen)
REIT
Ein REIT ist eine Kapitalgesellschaft, die Immobilien oder immobilienbezogene Vermögenswerte besitzt, betreibt oder finanziert. Nach dem Vorbild von Investmentfonds bündeln REITs das Kapital zahlreicher Investoren.
Heute gibt es in den USA mehr als 225 REITs, die an wichtigen Börsen gehandelt werden und die bei der Securities and Exchange Commission (SEC) registriert sind. Diese REITs haben eine gemeinsame Aktienmarktkapitalisierung von mehr als 1 Billion US-Dollar. Weltweit bieten derzeit mehr als 35 Länder REITs an.
REITs können für neue Anleger mit begrenzter Erfahrung in Immobilien geeignet sein, die ihr Portfolio ohne jede Menge Risiko diversifizieren möchten.
Vorteile von REITs
Der vielleicht größte Vorteil von REITs besteht darin, dass einzelne Anleger auf Gewinne aus Immobilien zugreifen können, ohne Immobilien besitzen, betreiben oder direkt finanzieren zu müssen. Sie bieten eine kostengünstige Möglichkeit, in den Immobilienmarkt zu investieren. Sie können mit nur 500 US-Dollar in einen Fonds investieren – ein viel niedrigerer Einstiegspunkt als direkte Immobilieninvestitionen.
Ein weiterer Vorteil ist, dass REITs ein verlockendes Gesamtrenditepotenzial bieten. Laut Gesetz müssen REITs mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre abführen, und es ist nicht ungewöhnlich, eine Dividendenrendite von 5 % oder mehr zu erzielen. REITs haben auch ein Potenzial für Kapitalzuwachs, wenn der Wert der zugrunde liegenden Vermögenswerte steigt.
Ein weiterer wichtiger Vorteil ist die Liquidität. Wie Aktien können Sie REIT-Aktien an einer Börse kaufen und verkaufen. Im Allgemeinen werden REITs mit einem hohen Volumen gehandelt, was bedeutet, dass Sie in eine Position ein- oder aussteigen können, wenn Sie dies möchten (oder müssen).
Nachteile von REITs
Natürlich haben REITs einige Nachteile. Zunächst einmal werden die meisten REIT-Dividenden nicht als „qualifizierte Dividenden“ betrachtet, daher werden sie mit einem höheren Satz besteuert. Dies ist besonders zu beachten, wenn Sie REITs auf einem steuerpflichtigen Maklerkonto besitzen. Denken Sie daran, dass Sie REITs in einem steuerbegünstigten Roth IRA- Konto halten können.
Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass REITs sehr empfindlich auf Zinsschwankungen reagieren können und steigende Zinsen schlecht für die REIT-Preise sind. Im Allgemeinen haben REIT-Preise und Treasury-Renditen eine umgekehrte Beziehung: Wenn einer steigt, fällt der andere und umgekehrt.
Ein weiterer Nachteil ist, dass REITs Ihnen zwar bei der Diversifizierung Ihres gesamten Anlageportfolios helfen können, die meisten einzelnen REITs jedoch überhaupt nicht diversifiziert sind. Denn sie konzentrieren sich auf einen bestimmten Immobilientyp – etwa Büros oder Einkaufszentren. Wenn ein REIT beispielsweise ausschließlich in Hotels investiert und die Economy-Tanks oder die Leute aufhören zu reisen (denken Sie an COVID-19), können Sie objektspezifischen Risiken ausgesetzt sein.
Vorteile
- Immobiliengewinne, ohne Immobilien besitzen, verwalten oder finanzieren zu müssen
- Überdurchschnittliche Dividenden und Wertsteigerungspotenzial
- Liquid (einfach zu kaufen und zu verkaufen)
Nachteile
- Keine Steuervorteile
- Empfindlich gegenüber Zinsschwankungen
- Objektspezifische Risiken
Die Quintessenz
Direktinvestitionen in Immobilien können die bessere Wahl sein, wenn Sie Cashflow, Steuererleichterungen zum Ausgleich dieser Einnahmen und ein großes Wertsteigerungspotenzial wünschen. Es ist auch gut, wenn Sie mehr Kontrolle über Ihre Investitionen wünschen und einen bodenständigen Ansatz bevorzugen.
REITs sind für Investoren sinnvoll, die keine Immobilien betreiben und verwalten wollen, sowie für diejenigen, die nicht über das Geld oder die Finanzierung zum Immobilienkauf verfügen. REITs sind auch für Immobilienanfänger eine gute Möglichkeit, Erfahrungen mit der Branche zu sammeln.