Bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft – AFFO

Was sind bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft – AFFO?

Der bereinigte Funds from Operations (AFFO) bezieht sich auf die finanzielle Leistungskennzahl, die hauptsächlich bei der Analyse von Real Estate Investment Trusts (REITs) verwendet wird. Der AFFO eines REITs ist, obwohl er unterschiedlichen Berechnungsmethoden unterliegt, im Allgemeinen gleich den Funds from Operations (FFO) des Trusts mit Anpassungen für wiederkehrende Investitionen, die zur Aufrechterhaltung der Qualität der dem REIT zugrunde liegenden Vermögenswerte verwendet werden. Die Berechnung berücksichtigt die Anpassung an die GAAP-Richtline von Miete, Leasingkosten und anderen wesentlichen Faktoren.

Grundlegendes zu bereinigten Mitteln aus dem operativen Geschäft – AFFO

Unabhängig davon, wie Branchenexperten die bereinigten Funds from Operations (AFFO) berechnen, gilt dies als genaueres Maß für den verbleibenden Cashflow für Aktionäre als der einfache FFO. Obwohl FFO häufig verwendet wird, werden die für die Aufrechterhaltung des bestehenden Immobilienportfolios erforderlichen Investitionen nicht abgezogen, sodass der tatsächliche verbleibende Cashflow nicht vollständig gemessen wird. Professionelle Analysten bevorzugen AFFO, weil es zusätzliche Kosten berücksichtigt, die dem REIT entstehen – und auch zusätzliche Einnahmequellen wie Mieterhöhungen. Somit bietet es eine genauere Basiszahl bei der Schätzung von Barwerten und einen besseren Prädiktor für die zukünftige Fähigkeit des REITs, Dividenden zu zahlen. Dies ist eine Non-GAAP-Kennzahl.

Berechnung der bereinigten Mittel aus dem operativen Geschäft – AFFO

Vor der Berechnung des AFFO muss ein Analyst zunächst die Funds from Operations (FFO) des REITs ermitteln. Der FFO misst den Cashflow aus einer bestimmten Liste von Aktivitäten. Der FFO spiegelt die Auswirkungen der Leasing- und Akquisitionstätigkeit des REIT sowie die Zinskosten wider. Der FFO berücksichtigt die Nettoerträge des REITs einschließlich der Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen aus. Diese Gewinne werden nicht berücksichtigt, weil sie einmalige Ereignisse sind und in der Regel keinen langfristigen Einfluss auf das zukünftige Ertragspotenzial des REITs haben.

Die Formel für den FFO lautet:

FFO = Nettogewinn + Amortisation + Abschreibungen – Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen

Sobald der FFO bestimmt ist, kann der AFFO berechnet werden. Obwohl es keine offizielle Formel gibt, würden die Berechnungen für AFFO normalerweise so aussehen:

AFFO = FFO + Mieterhöhungen – Investitionen – Routinewartungsbeträge