Angepasste Mittel aus dem operativen Geschäft – AFFO

Was sind bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft – AFFO?

Das bereinigte Funds from Operations (AFFO) bezieht sich auf das finanzielle Leistungsmaß, das hauptsächlich bei der Analyse von Real Estate Investment Trusts (REITs) verwendet wird. Der AFFO eines REIT unterliegt, obwohl er unterschiedlichen Berechnungsmethoden unterliegt, im Allgemeinen dem Funds from Operations (FFO) des Trusts, wobei Anpassungen für wiederkehrende Investitionen vorgenommen werden, die zur Aufrechterhaltung der Qualität der zugrunde liegenden Vermögenswerte des REIT verwendet werden. Die Berechnung berücksichtigt die Anpassung der Miete, der Leasingkosten und anderer wesentlicher Faktoren an GAAP.

die zentralen Thesen

  • Adjusted Funds from Operations (AFFO) ist eine finanzielle Kennzahl zur Schätzung des Werts eines Real Estate Investment Trust (REIT).
  • AFFO basiert auf Funds from Operations (FFO), wird jedoch als vorzuziehen angesehen, da es die Kosten berücksichtigt und somit die Barwerte und die Fähigkeit des REIT, Dividenden zu zahlen, genauer schätzt.
  • Obwohl es keine offizielle Maßnahme gibt, entspricht eine AFFO-Formel AFFO = FFO + Mietsteigerungen – Investitionen – routinemäßige Wartungsbeträge.

Grundlegendes zu bereinigten Mitteln aus dem operativen Geschäft – AFFO

Unabhängig davon, wie Branchenfachleute sich für die Berechnung von Adjusted Funds from Operations (AFFO) entscheiden, wird dies als genaueres Maß für den verbleibenden Cashflow für Aktionäre angesehen als ein einfacher FFO. Obwohl FFO häufig verwendet wird, werden die für die Aufrechterhaltung des bestehenden Immobilienportfolios erforderlichen Investitionen nicht abgezogen, sodass der tatsächliche verbleibende Cashflow nicht vollständig gemessen wird. Professionelle Analysten bevorzugen AFFO, weil es zusätzliche Kosten berücksichtigt, die dem REIT entstehen – und zusätzliche Einnahmequellen wie Mietsteigerungen. Somit bietet es eine genauere Basiszahl bei der Schätzung der Barwerte und einen besseren Prädiktor für die zukünftige Fähigkeit des REIT, Dividenden zu zahlen. Dies ist eine Non-GAAP-Kennzahl.

Berechnung der bereinigten Mittel aus dem operativen Geschäft – AFFO

Vor der Berechnung des AFFO muss ein Analyst zunächst die Funds from Operations (FFO) des REIT ermitteln. Der FFO misst den Cashflow aus einer bestimmten Liste von Aktivitäten. Der FFO spiegelt die Auswirkungen der Leasing- und Akquisitionstätigkeit des REIT sowie die Zinskosten wider. Der FFO berücksichtigt das Nettoergebnis des REIT einschließlich Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen aus. Die Gründe, warum diese Gewinne nicht berücksichtigt werden, sind, dass es sich um einmalige Ereignisse handelt, die sich im Allgemeinen nicht langfristig auf das zukünftige Ertragspotenzial des REIT auswirken.

Die Formel für FFO lautet:

FFO = Reingewinn + Abschreibungen + Abschreibungen – Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen

Sobald der FFO bestimmt ist, kann der AFFO berechnet werden. Obwohl es keine offizielle Formel gibt, lauten die Berechnungen für AFFO normalerweise wie folgt:

AFFO = FFO + Mieterhöhungen – Investitionen – routinemäßige Wartungsbeträge

Kurzübersicht

Herkömmliche Kennzahlen zur Bewertung von Aktien wie das Ergebnis je Aktie (EPS) und das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) sind für die Schätzung des Werts eines REIT nicht zuverlässig.

Beispiel eines bereinigten Funds from Operations –

AFFO-Berechnung

Nehmen Sie als Beispiel für die AFFO-Berechnung Folgendes an: Ein REIT erzielte im letzten Berichtszeitraum einen Nettogewinn von 2 Mio. USD. Während dieser Zeit verdiente es 400.000 USD durch den Verkauf einer seiner Immobilien und verlor 100.000 USD durch den Verkauf einer anderen. Es wurden Abschreibungen in Höhe von 35.000 USD und Abschreibungen in Höhe von 50.000 USD ausgewiesen. Während des Berichtszeitraums beliefen sich die Nettomietsteigerungen auf 40.000 USD. Die Investitionen beliefen sich auf 75.000 USD und die routinemäßige Wartung auf 30.000 USD.

Aufgrund dieser Informationen kann der FFO wie folgt berechnet werden:

FFO = 2.000.000 USD + 35.000 USD + 50.000 USD – (400.000 USD – 100.000 USD) = 1.785.000 USD

Daraus wird der AFFO berechnet als:

AFFO = FFO + 40.000 USD – 75.000 USD – 30.000 USD = 1.785.000 USD – 65.000 USD = 1.720.000 USD