UPREIT

Was ist ein UPREIT?

UPREIT bedeutet Dachgesellschaft Immobilien-Investment-Trust. Ein UPREIT ist eine einzigartige REIT-Struktur, die es Immobilieneigentümern ermöglicht, ihr Eigentum gegen Anteilsbesitz am UPREIT einzutauschen. UPREITs unterliegen jedoch im Allgemeinen dem Austausch nach Abschnitt 721 des Internal Revenue Code (IRC).

UPREITs verstehen

Real Estate Investment Trusts (REITs) wurden von Dwight D. Eisenhower als eine Art alternativer Immobilienfonds eingeführt. REITs werden als eine Art Immobilienportfolio geschaffen, das Immobilien und Immobilienfinanzierungskapital umfasst. REITs sind Einrichtungen, die es Anlegern ermöglichen, Investitionsbeiträge für Eigenkapitalanteile oder Unternehmensanteile zu leisten.

Mit der Entwicklung von REITs auf dem Markt wurden einige alternative Strukturen entwickelt, um verschiedene Arten von Anlegern zu unterstützen. Der UPREIT ist eine solche Struktur, die vor allem für die Gewährung von Vermögenseinlagen im Austausch gegen Aktienbesitz bekannt ist. Als Ableger sind auch der DownREIT und einige andere Alternativen entstanden.

Bei ihrer Gründung können REITs jede Art von Geschäftsstruktur annehmen. Öffentlich gehandelte REITs werden als Kapitalgesellschaften strukturiert. Private REITs werden in der Regel als Trust oder Verein strukturiert sein, können aber auch andere Status wählen. Wie die meisten Nicht-Kapitalgesellschaften haben auch Privatpersonen die Möglichkeit, sich als Kapitalgesellschaft besteuern zu lassen.

Für jeden REIT ist in erster Linie wichtig, dass er die Anforderungen von IRC Title 26, Sections 856-859 erfüllt. Bei Erfüllung dieser Anforderungen kann ein REIT seine gesamten Erträge an seine Aktionäre weitergeben. Daher wird das Pass-Through-Einkommen als Abzug betrachtet, und der REIT zahlt nur sehr wenig Steuern. Die Hauptanforderung ist, dass mehr als 90% des Geschäfts auf Immobilienvermögen entfällt.

Besondere Überlegungen

Anstatt Eigentum zu verkaufen, kann ein Eigentümer es im Austausch gegen Einheiten in einen UPREIT einbringen. Die Aktienanteile haben grundsätzlich den gleichen Wert wie das eingebrachte Vermögen. Da die an den REIT verkaufte Immobilie unter IRC Abschnitt 721 fällt, führt die Transaktion nicht zu einem steuerpflichtigen Ereignis.

Bei der Umwandlung von Eigentum in Aktien können UPREITs besondere Bestimmungen vorschreiben. Oft stellt die Börse dem Verkäufer spezielle Einheiten zur Verfügung, mit denen der Immobilienverkäufer entscheiden kann, wie er in den REIT investieren möchte. Immobilienverkäufern kann gestattet werden, Anteile sofort in REIT-Aktien umzutauschen. Es können auch andere Optionen zur Verfügung stehen, wie beispielsweise das Halten von Aktien für mindestens ein Jahr und dann der Erhalt von Barmitteln.

Sobald ein Investor seine Immobilie an einen UPREIT verkauft, ist der UPREIT Eigentümer der Immobilie und aller damit verbundenen Verwaltungen. Die Verwaltung von UPREITs kann aufgrund der Umtauschoption nach Abschnitt 721 und aller damit verbundenen Bestimmungen für den neuen Anteilinhaber etwas komplexer sein als bei einfachen REITs. UPREIT-Manager sind für die Verwaltung ihres REIT-Portfolios verantwortlich, um Renditen zu erzielen.

Die Aktien des UPREIT können aufgrund der Aktivitäten des Managements, der Bewertung der Immobilien, der Finanzierungen und anderer Transaktionen schwanken. Dies kann zu Volatilität für die Aktionäre führen. UPREIT-Aktionäre verfügen in der Regel über eine flexible Liquidität, die es ihnen ermöglicht, ihre Aktien jederzeit problemlos in Bargeld umzuwandeln.

Vorteile von UPREITs

UPREITs können eine praktikable Option für jeden Immobilienbesitzer sein, der seine Immobilie verkaufen möchte. Als solches kann es sowohl einzelne Immobilienbesitzer als auch gewerbliche Immobilienbesitzer ansprechen. Jeder Grundstückseigentümer, der sich für einen Tausch nach § 721 in einen UPREIT entscheidet, kann den Wert der Immobilie in Form von UPREIT-Einheiten erhalten.

§ 721 Umtausch in einen UPREIT schafft kein steuerpflichtiges Ereignis. Anteilinhaber werden jedoch nach den allgemeinen REIT-Besteuerungsstandards besteuert. Einige Immobilienbesitzer entscheiden sich möglicherweise für diese Art von Investition für die Nachlassplanung, da sie möglicherweise Steuern ganz umgehen kann.

Voraussetzungen für UPREITs

Ein UPREIT ist ein REIT nach allen gängigen Bilanzierungs- und Steuerrichtlinien. UPREITs wurden geschaffen, um die Einbringung von Eigentum in den REIT im Austausch gegen Eigentumsanteile zu ermöglichen. Diese Strukturierung orientiert sich daher an den Standards des IRC-Abschnitts 721, der Steuerabschirmungen für den Austausch von Eigentum zum Austausch von Immobilien erörtert. Im Allgemeinen kann jeder REIT, der den Austausch nach Abschnitt 721 innerhalb des REITs zulässt, als UPREIT betrachtet werden.

Die meisten REITs werden sich auf ein bestimmtes Segment des Immobilienmarktes konzentrieren, obwohl die Leitstandards nur vorschreiben, dass Immobilien und die damit verbundene Finanzierung mehr als 90% des Geschäfts ausmachen müssen. UPREITs verfolgen in der Regel dieselbe Anlagestrategie und konzentrieren sich auf eine gezielte Immobiliennische.

§ 721 enthält Leitstandards für die Freigabe von Aktionärseinheiten im Austausch gegen Eigentum. Section 721 kann eine Alternative zu IRC Section 1031-Börsen sein. § 1031 Börsen ermöglichen es einem Grundstückseigentümer, sein Eigentum zu verkaufen und den Erlös in einen gleichartigen Tausch zu investieren, um Steuern zu vermeiden.

Der Austausch nach Abschnitt 1031 ist in UPREITs jedoch nicht zulässig, da er einen Austausch gleichartiger Art erfordert und es einer Immobilie nicht erlaubt, Eigentumsaustausch zu teilen. Daher kann der Tausch nach Section 721 in einen UPREIT attraktiv sein. Sowohl 721 als auch 1031 Börsen ermöglichen es dem Grundstückseigentümer, Steuern aufzuschieben.

UPREIT vs. DownREIT

UPREITs, DownREITs und alle anderen speziellen REIT-Einheiten sind im Kern einfach REITs mit speziellen Bestimmungen, die ihnen zusätzliche Flexibilität ermöglichen. Der DownREIT ermöglicht einem Immobilieninvestor, ein Joint Venture mit einem REIT einzugehen. Bei einem DownREIT basiert der Anteilstausch hauptsächlich auf dem Wert der Immobilie im Joint Venture, wodurch für den Anteilsinhaber des Joint Ventures bessere Renditen erzielt werden können.