Real Estate Investment Trust (REIT)
Was ist ein Real Estate Investment Trust (REIT)?
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert. Nach dem Vorbild von Investmentfonds bündeln REITs das Kapital zahlreicher Investoren. Damit ist es für Privatanleger möglich, aus Immobilieninvestments Dividenden zu erwirtschaften – ohne selbst Immobilien kaufen, verwalten oder finanzieren zu müssen.
Die zentralen Thesen
- Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert.
- REITs generieren einen stetigen Einkommensstrom für Anleger, bieten aber wenig Kapitalzuwachs.
- Die meisten REITs werden wie Aktien öffentlich gehandelt, was sie (im Gegensatz zu physischen Immobilienanlagen) sehr liquide macht.
- REITs investieren in die meisten Immobilienarten, darunter Mehrfamilienhäuser, Mobilfunkmasten, Rechenzentren, Hotels, medizinische Einrichtungen, Büros, Einzelhandelszentren und Lagerhallen.
Wie REITs funktionieren
Der Kongress gründete 1960 REITs als Ergänzung zur Verlängerung der Zigarrenverbrauchsteuer. Die Bestimmung ermöglicht es Anlegern, Anteile an gewerblichenImmobilienportfolios zu kaufen – etwas, das bisher nur vermögenden Privatpersonen und über große Finanzintermediäre zugänglich war.
Zu den Immobilien in einem REIT-Portfolio können Apartmentkomplexe, Rechenzentren, Gesundheitseinrichtungen, Hotels, Infrastrukturen – in Form von Glasfaserkabeln, Zelltürmen und Energiepipelines – Bürogebäude, Einzelhandelszentren, Selbstlager, Waldflächen und Lagerhäuser gehören.
Generell sind REITs auf einen bestimmten Immobiliensektor spezialisiert. Diversifizierte REITs und Spezial-REITs können jedoch verschiedene Arten von Immobilien in ihren Portfolios halten, wie beispielsweise REITs, die sowohl aus Büro- als auch aus Einzelhandelsimmobilien bestehen.
Viele REITs werden an großen Wertpapierbörsen öffentlich gehandelt und Anleger können sie während der gesamten Handelssitzung wie Aktien kaufen und verkaufen. Diese REITs werden in der Regel mit einem erheblichen Volumen gehandelt und gelten als sehr liquide Instrumente.
Was qualifiziert sich als REIT?
Die meisten REITs haben ein unkompliziertes Geschäftsmodell: Der REIT mietet Flächen und kassiert Mieten für die Immobilien und schüttet diese Einnahmen dann als Dividende an die Aktionäre aus. Hypotheken-REITs besitzen keine Immobilien, sondern finanzieren Immobilien. Diese REITs erzielen Erträge aus den Zinsen ihrer Anlagen.
Um sich als REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen bestimmte Bestimmungen des Internal Revenue Code (IRC) erfüllen. Zu diesen Anforderungen gehört es, langfristig überwiegend ertragswirksame Immobilien zu besitzen und Erträge an die Aktionäre auszuschütten. Konkret muss ein Unternehmen die folgenden Voraussetzungen erfüllen, um sich als REIT zu qualifizieren:
- Investieren Sie mindestens 75 % des Gesamtvermögens in Immobilien, Bargeld oder US-Staatsanleihen
- Erzielen Sie mindestens 75 % des Bruttoeinkommens aus Mieten, Zinsen für Hypotheken zur Finanzierung von Immobilien oder Immobilienverkäufen
- Zahlen Sie jedes Jahr mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden der Aktionäre aus
- Seien Sie ein Unternehmen, das als Körperschaft steuerpflichtig ist
- Von einem Vorstand oder Treuhänder verwaltet werden
- Nach dem ersten Jahr des Bestehens mindestens 100 Aktionäre haben
- Nicht mehr als 50% seiner Anteile von fünf oder weniger Personen halten lassen
Heute wird geschätzt, dass REITs zusammen etwa 3 Billionen US-Dollar an Bruttovermögen besitzen;Auf öffentlich gehandelte Aktien-REITs entfallen 2 Billionen US-Dollar.
Arten von REITs
Es gibt drei Arten von REITs:
- Aktien-REITs. Die meisten REITs sind Equity-REITs, die ertragsstarke Immobilien besitzen und verwalten. Umsatzerlöse werden hauptsächlich durch Mieten (nicht durch den Weiterverkauf von Immobilien) erzielt.
- Hypotheken-REITs. Hypotheken-REITs verleihen Immobilienbesitzern und -betreibern Geld entweder direkt durch Hypotheken und Darlehen oder indirekt durch den Erwerb von hypothekenbesicherten Wertpapieren. Ihre Einnahmen werden hauptsächlich durch die Nettozinsspanne generiert – die Spanne zwischen den Zinsen, die sie für Hypothekendarlehen verdienen, und den Kosten für die Finanzierung dieser Darlehen. Dieses Modell macht sie potenziell empfindlich gegenüber Zinserhöhungen.
- Hybrid-REITs.Diese REITs verwenden die Anlagestrategien von Aktien- und Hypotheken-REITs.
REITs können anhand der Art und Weise, wie ihre Aktien gekauft und gehalten werden, weiter klassifiziert werden:
- Öffentlich gehandelte REITs. Aktien öffentlich gehandelter REITs werden an einer nationalen Wertpapierbörse notiert, wo sie von einzelnen Anlegern gekauft und verkauft werden. Sie werden von der US-amerikanischen Securities and Exchange Commission (SEC) reguliert.
- Öffentliche nicht gehandelte REITs. Diese REITs sind auch bei der SEC registriert, werden jedoch nicht an nationalen Wertpapierbörsen gehandelt. Infolgedessen sind sie weniger liquide als öffentlich gehandelte REITs. Dennoch sind sie tendenziell stabiler, da sie keinen Marktschwankungen unterliegen.
- Private REITs.Diese REITs sind nicht bei der SEC registriert und werden nicht an nationalen Wertpapierbörsen gehandelt. Grundsätzlich können private REITs nur an institutionelle Anleger verkauft werden.
So investieren Sie in REITs
Sie können in öffentlich gehandelte REITs – sowie REIT-Investmentfonds und REIT Exchange Traded Funds (ETFs) – investieren, indem Sie Aktien über einen Broker kaufen. Sie können Aktien eines nicht gehandelten REITs über einen Broker oder Finanzberater kaufen, der am Angebot des nicht gehandelten REITs teilnimmt.
REITs sind auch in einer wachsenden Zahl vonNareit, einem in Washington, DC ansässigen REIT-Forschungsunternehmen, besitzenschätzungsweise 87 Millionen US-Investoren REITs über ihre Altersvorsorge und andere Investmentfonds.
Die REIT-Aktivitäten führten 2019 zu einer Ausschüttung von 69 Milliarden US-Dollar an Dividendeneinnahmen (die neuesten verfügbaren Daten).
Es gibt mehr als 225 börsennotierte REITs in den USA, was bedeutet, dass Sie einige Hausaufgaben machen müssen, bevor Sie sich für einen REIT entscheiden. Berücksichtigen Sie unbedingt das Managementteam und die Erfolgsbilanz des REIT – und finden Sie heraus, wie diese vergütet werden. Wenn es sich um eine leistungsbasierte Vergütung handelt, werden sie wahrscheinlich hart daran arbeiten, die richtigen Investitionen und die besten Strategien auszuwählen.
Natürlich ist es auch eine gute Idee, sich die Zahlen anzusehen, wie das erwartete Wachstum des Gewinns je Aktie und die aktuellen Dividendenrenditen. Eine besonders hilfreiche Kennzahl ist der Funds from Operations (FFO) des REITs, der berechnet wird, indem die Abschreibungen und Amortisationen zum Ergebnis addiert und dann etwaige Umsatzgewinne abgezogen werden.
Vor- und Nachteile einer Investition in REITs
REITs können in einem Anlageportfolio eine wichtige Rolle spielen, da sie eine starke, stabile jährliche Dividende und das Potenzial für einen langfristigen Kapitalzuwachs bieten können. Die Gesamtrendite-Performance von REITs hat in den letzten 20 Jahren den S&P 500 Index, andere Indizes und die Inflationsrate übertroffen. Wie alle Investments haben REITs ihre Vor- und Nachteile.
Auf der positiven Seite sind REITs einfach zu kaufen und zu verkaufen, da die meisten an öffentlichen Börsen gehandelt werden – ein Merkmal, das einige der traditionellen Nachteile von Immobilien mildert. In Bezug auf die Performance bieten REITs attraktive risikobereinigte Renditen und einen stabilen Cashflow. Außerdem kann eine Immobilienpräsenz gut für ein Portfolio sein, da sie Diversifikation und Dividendeneinnahmen bietet – und die Dividenden sind oft höher, als Sie mit anderen Investitionen erzielen können.
Auf der anderen Seite bieten REITs nicht viel in Bezug auf Kapitalzuwachs. Als Teil ihrer Struktur müssen sie 90 % der Erträge an die Anleger zurückzahlen. Somit können nur 10 % des steuerpflichtigen Einkommens wieder in den REIT investiert werden, um neue Beteiligungen zu kaufen. Andere Nachteile sind, dass REIT-Dividenden als regelmäßiges Einkommen besteuert werden und einige REITs hohe Verwaltungs- und Transaktionsgebühren haben.
Vorteile
- Liquidität
- Diversifikation
- Transparenz
- Stabiler Cashflow durch Dividenden
- Attraktive risikobereinigte Renditen
Nachteile
- Geringes Wachstum
- Dividenden werden als regelmäßiges Einkommen besteuert
- Vorbehaltlich des Marktrisikos
- Potenzial für hohe Verwaltungs- und Transaktionsgebühren
REIT-Betrug
Die Securities and Exchange Commission (SEC) empfiehlt Anlegern, sich vor jedem zu hüten, der versucht, REITs zu verkaufen, die nicht bei der SEC registriert sind. Es wird empfohlen, dass „Sie die Registrierung von öffentlich gehandelten und nicht gehandelten REITs über dasEDGAR-System derSEC überprüfenkönnen. Sie können EDGAR auch verwenden, um die Jahres- und Quartalsberichte eines REIT sowie jeden Angebotsprospekt zu überprüfen.“
Es ist auch eine gute Idee, den Broker oder Anlageberater zu Rate zu ziehen, der den REIT empfiehlt. Die SEC verfügt über ein kostenloses Suchtool, mit dem Sie nachschlagen können, ob ein Anlageexperte lizenziert und registriert ist.
Reales Beispiel für einen REIT
Eine weitere Überlegung bei der Auswahl von REITs ist es, sich die angesagten Sektoren des Immobilienmarktes anzusehen. Welche boomenden Wirtschaftszweige lassen sich generell über Immobilien erschließen? Beispielsweise ist das Gesundheitswesen eine der am schnellsten wachsenden Branchen in den USA – insbesondere im Hinblick auf das Wachstum von medizinischen Gebäuden, ambulanten Pflegezentren, Altenpflegeeinrichtungen und Seniorenwohnheimen.
Mehrere REITs konzentrieren sich auf diesen Sektor. Healthpeak Properties – früher HCP – ist ein Beispiel. Am 22. Juli 2020 hatte es eine Marktkapitalisierung von fast 14,4 Milliarden US-Dollar, wobei täglich etwa 5 Millionen Aktien gehandelt wurden. Das Portfolio konzentriert sich auf drei Kernklassen: Biowissenschaftliche Einrichtungen, Arztpraxen und Seniorenwohnungen.