Equity REIT vs. Mortgage REIT

Es gibt zwei Haupttypen von Immobilieninvestment-Trusts (REITs), die Anleger kaufen können: Aktien-REITs und Hypotheken-REITs. Equity REITs besitzen und betreiben Immobilien, während Hypotheken-REITs in Hypotheken und damit verbundene Vermögenswerte investieren.

Was ist ein REIT?

Ein REIT ist eine Art von Wertpapier, bei dem das Unternehmen Immobilien oder immobilienbezogene Vermögenswerte besitzt und im Allgemeinen betreibt. REITs ähneln Aktien und werden an wichtigen Marktbörsen gehandelt. Mit REITs können Unternehmen Immobilien oder Hypotheken kaufen, indem sie kombinierte Anlagen aus einem Pool von Investoren verwenden. Diese Art der Investition ermöglicht es Groß- und Kleinanlegern, Immobilienanteile zu besitzen – ohne selbst Immobilien kaufen, betreiben oder finanzieren zu müssen.

REITs müssen im Allgemeinen mindestens 100 Anleger haben, und Vorschriften verhindern, was ansonsten eine potenziell schändliche Problemumgehung wäre: Eine kleine Anzahl von Anlegern besitzt eine Mehrheit der Anteile an dem REIT.

Mindestens 75% des Vermögens eines REIT müssen sich in Immobilien befinden, und mindestens 75% seines Bruttoeinkommens müssen aus Mieten, Hypothekenzinsen oder Gewinnen aus dem Verkauf der Immobilie stammen.

Außerdem sind REITs gesetzlich verpflichtet, ihren Aktionären mindestens 90% des steuerpflichtigen Jahreseinkommens (ohne Kapitalgewinne) in Form von Dividenden auszuzahlen. Diese Einschränkung schränkt jedoch die Fähigkeit eines REIT ein, den internen Cashflow für Wachstumszwecke zu verwenden.

Aktien-REITs

Equity Real Estate Investment Trusts sind die häufigste Art von REIT. Sie erwerben, verwalten, bauen, renovieren und verkaufen einkommensschaffende Immobilien. Ihre Einnahmen werden hauptsächlich durch Mieteinnahmen aus ihren Immobilienbeständen erzielt.

Ein Aktien-REIT kann breit investieren oder sich auf ein bestimmtes Segment konzentrieren. Nach Angaben der National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) ist hier ein Überblick über die Leistung der einzelnen Segmente im Jahr 2019:

Aktien-REITs bieten im Allgemeinen ein stabiles Einkommen. Und weil diese REITs Einnahmen durch das Sammeln von Mieten erzielen, sind ihre Einnahmen relativ einfach zu prognostizieren und steigen im Laufe der Zeit tendenziell an.

Hypotheken-REITs

hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) und damit verbundene Vermögenswerte. Während Aktien-REITs in der Regel Einnahmen durch Mieten erzielen, erzielen Hypotheken-REITs Einnahmen aus den Zinsen für ihre Anlagen.

Angenommen, das Unternehmen ABC ist als REIT qualifiziert. Es kauft ein Bürogebäude mit den von Investoren generierten Mitteln und vermietet Büroflächen. Das Unternehmen ABC besitzt und verwaltet diese Immobilie und kassiert jeden Monat Miete von seinen Mietern. Das Unternehmen ABC wird daher als Aktien-REIT betrachtet.

Nehmen wir andererseits an, dass das Unternehmen XYZ als REIT qualifiziert ist und einem Immobilienentwickler Geld leiht. Im Gegensatz zu Unternehmen ABC erzielt Unternehmen XYZ Erträge aus den Zinsen für die Darlehen. Das Unternehmen XYZ ist somit ein Hypotheken-REIT.

Wie bei Aktien-REITs wird der Großteil der Hypotheken-REIT-Gewinne als Dividende an die Anleger ausgezahlt. Hypotheken-REITs schneiden bei steigenden Zinssätzen tendenziell besser ab als Aktien-REITs.

Risiken von Aktien- und Hypotheken-REITs

Aktien-REITs und Hypotheken-REITs haben wie alle Anlagen ihren Anteil an Risiken. Hier sind einige, die Anleger beachten sollten:

• Aktien-REITs sind in der Regel zyklischer Natur und können empfindlich auf Rezessionen und Perioden des wirtschaftlichen Niedergangs reagieren.
• Bei Aktien-REITs kann ein zu hohes Angebot – beispielsweise mehr Hotelzimmer als ein Markt unterstützen kann – zu höheren Leerständen und niedrigeren Mieteinnahmen führen.
• Änderungen der Zinssätze können sich auf das Ergebnis von Hypotheken-REITs auswirken. In ähnlicher Weise können niedrigere Zinssätze dazu führen, dass mehr Kreditnehmer ihre Hypotheken refinanzieren oder zurückzahlen – und der REIT muss zu einem niedrigeren Zinssatz reinvestieren.
• Die meisten von REITs gekauften Hypothekenpapiere werden von der Bundesregierung abgesichert, was das Kreditrisiko begrenzt. Bestimmte mREITs können jedoch abhängig von den spezifischen Anlagen einem höheren Kreditrisiko ausgesetzt sein.

Das Fazit

REITs bieten Anlegern die Möglichkeit, den Immobilienmarkt zu erschließen, ohne selbst Immobilien besitzen, betreiben oder finanzieren zu müssen. Sowohl Aktien- als auch Hypotheken-REITs müssen 90% des Einkommens an die Aktionäre in Form von Dividenden ausschütten, die häufig höher sind als die von Aktien.

Im Allgemeinen können Aktien-REITs für Buy-and-Hold-Anleger attraktiv sein, die eine Kombination aus Wachstum und Ertrag suchen. Hypotheken-REITs hingegen sind möglicherweise besser für risikotolerante Anleger geeignet, die ein maximales Einkommen anstreben, ohne sich stark auf den Kapitalzuwachs zu konzentrieren.