Zombie-Titel

Was ist der Zombietitel?

Ein Zombietitel ist ein Immobilientitel, der bei einem Hausbesitzer verbleibt, der den Eindruck hat, dass er oder sie das Eigentum durch Zwangsvollstreckung verloren hat und dass der Titel an den Kreditgeber übergegangen ist. Zombietitel sind das Ergebnis von Kreditgebern, die ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, indem sie eine Zwangsvollstreckungserklärung ausstellen und diese dann unerwartet abweisen.

Wenn der Hausbesitzer nichts von der Zwangsvollstreckung weiß, bleibt ihm ein Zombietitel. Ein Kreditgeber kann die Zwangsvollstreckung aus verschiedenen Gründen ablehnen, einschließlich eines Überschusses an Lagerbeständen oder ungerechtfertigter Kosten.

Ein Zombietitel stellt ein erhebliches finanzielles Risiko für den Hausbesitzer dar, der weiterhin auf dem Eigentumstitel aufgeführt ist, da er oder sie für Grundsteuern und Verstöße gegen den Kodex haftet.

Die zentralen Thesen

  • Ein Zombietitel ist ein Immobilientitel, der bei einem Hausbesitzer verbleibt, ohne dass er oder sie es weiß, da die Immobilie abgeschottet war und der Hausbesitzer glaubt, dass der Titel auf den Kreditgeber übergegangen ist.
  • Der Kreditgeber kann sich dafür entscheiden, das Eigentum an der abgeschotteten Immobilie nicht zu übernehmen, wenn die mit dem Verkauf der Immobilie verbundenen Kosten (die sich aus nicht gezahlten Steuern, Grundpfandrechten und Strafen ergeben) oder die potenzielle Haftung zu hoch sind, und möglicherweise weggehen, um das Eigentum zu übernehmen.
  • Zombietitel entstehen, weil ein Finanzinstitut nicht verpflichtet ist, ein Eigentum in Zwangsvollstreckung zu erwerben, und den Hausbesitzer möglicherweise nicht kontaktieren kann (oder kann), wenn er die Zwangsvollstreckung ablehnt.

Zombietitel verstehen

Zombietitel sind oft das Ergebnis von Verwirrung seitens der Hausbesitzer in Bezug auf Zwangsvollstreckungsregeln. Ein Hausbesitzer, der mit seiner Hypothek in Verzug geraten ist, kann die Immobilie verlassen und nach Erhalt einer Zwangsvollstreckungserklärung des Kreditgebers ausziehen. Der Kreditgeber wird die Immobilie vor dem Zwangsvollstreckungsverkauf bewerten. Wenn die Immobilie in einem schlechten Zustand ist und einen erheblichen Aufwand für Reparaturen und nicht bezahlte Steuern benötigt, bevor sie verkauft werden kann, kann der Kreditgeber entscheiden, keinen Titel zu erwerben, da davon ausgegangen wird, dass es keinen Sinn macht, gutes Geld nach schlechtem zu werfen. Wenn der Kreditgeber den Zwangsvollstreckungsprozess abbricht oder abweist, bleibt dem Hausbesitzer ein Zombietitel.

Zombietitel entstehen aus zwei Gründen. Erstens ist ein Kreditgeber oder ein Finanzinstitut nicht verpflichtet, eine Immobilie in Zwangsvollstreckung rechtlich zu schützen, selbst wenn der Hausbesitzer mit dem Kredit in Verzug geraten ist. Wenn die Kosten für den Verkauf der Immobilie oder die potenzielle Haftung im Zusammenhang mit der Immobilie zu hoch sind, kann der Kreditgeber weggehen, anstatt das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen. Zweitens ist der Kreditgeber auch nicht verpflichtet, dem Hausbesitzer mitzuteilen, ob er beschlossen hat, die Zwangsvollstreckung abzulehnen. Selbst wenn der Kreditgeber beschließt, den Hausbesitzer zu informieren, verfügt er möglicherweise nicht über eine Adresse oder Kontaktinformationen für den Hausbesitzer, der jetzt woanders wohnt.

Ein Hausbesitzer in dieser Situation behält unwissentlich weiterhin das Eigentum an der Immobilie, zusammen mit allen damit verbundenen Kosten und Verantwortlichkeiten für den Besitz eines Hauses, ohne die damit verbundenen Vorteile. Das Eigentum ändert sich erst, wenn der Name einer anderen Person auf dem Titel steht.

Die Hypothekarkreditkrise 2007-2008 führte dazu,  dass Millionen von Hausbesitzern vor einer Zwangsvollstreckung standen. Während die meisten dieser Zwangsvollstreckungen durchgeführt wurden, blieben viele mitten im Prozess hängen oder wurden unerwartet entlassen, was dazu führte, dass Zehntausende von Hausbesitzern in den Jahren nach der Finanzkrise unwissentlich Zombietitel besaßen.

Als sich der US-Immobilienmarkt allmählich erholte, begann die Zahl der RealtyTrac waren zum Ende des zweiten Quartals 2016 in den USA etwas mehr als 19.000 Zombie-Häuser leer, ein Rückgang von 30% gegenüber dem Vorjahr, was 4,7% aller abgeschotteten Wohnimmobilien entspricht.

Kurzübersicht

Laut dem Immobiliendatenanbieter ATTOM Data Solutions standen von rund 288.000 Häusern, die im vierten Quartal 2019 im Zwangsvollstreckungsprozess waren, etwas mehr als 8.500 oder 2,96% als Zombie-Zwangsvollstreckungen leer.

Finanzielle Auswirkungen auf Kreditgeber und Hausbesitzer

Was sind die finanziellen Auswirkungen für den Kreditgeber? In einem Reuters- Bericht wird  ein Papier der Federal Reserve aus dem Jahr 2010 zitiert, in dem es heißt, dass Banken durch das Weggehen von solchen Hypotheken zumindest die Versicherungs, Steuer- und Buchhaltungsvorteile nutzen können, die sich aus solchen Verlusten ergeben. Ein Kreditgeber kann die nicht bezahlten Schulden auch an Inkassobüros verkaufen, um den gesamten Kredit oder einen Teil davon zurückzuerhalten.

Während die finanziellen Auswirkungen von Zombietiteln auf Finanzinstitute mit tiefen Taschen möglicherweise begrenzt sind, können sie zu erheblichen und oft katastrophalen finanziellen Problemen für Hausbesitzer führen, die dachten, sie wären ausgezogen und weitergezogen. Ein Zombietitel ist ein Doppelschlag für einen Hausbesitzer, der aufgrund einer Insolvenz bereits finanziell gestresst ist und möglicherweise mit einer hohen Rechnung für Steuernachzahlungen und Verstöße gegen den Kodex konfrontiert ist, gerade als er oder sie finanziell wieder auf die Beine kommt.

Ein unbewohntes Zuhause kann zum Beispiel leicht verfallen. Der Hausbesitzer bleibt nicht nur für Grundsteuern haftbar, sondern kann auch von der örtlichen Regierung für Wartungs- und Reparaturarbeiten am Grundstück haftbar gemacht werden. Wenn das Haus verfallen ist und abgerissen werden muss, müssen diese Kosten vom Zombietitel-Hausbesitzer getragen werden.

Der Hausbesitzer muss sich auch mit einer Vielzahl von Problemen auseinandersetzen, die im Zusammenhang mit einem verlassenen Grundstück auftreten. Diese können von öffentlichen Belästigungsproblemen reichen, die sich aus dem Eigentum ergeben, das Schädlingsbefall entwickelt oder für kriminelle Aktivitäten verwendet wird, bis zu Komplikationen, die durch illegale Hausbesetzer oder nachteiligen Besitz entstehen.

Verlassene Immobilien wirken sich auch negativ auf den Wert anderer Häuser in der Nachbarschaft aus. Beschwerden von Nachbarn und Anwohnern über verlassene und vernachlässigte Häuser zwingen die örtliche Gemeinde häufig dazu, einzugreifen und grundlegende Wartungsarbeiten wie das Trimmen von überwachsenen Höfen oder die Beseitigung von Müll durchzuführen, da weder der Kreditgeber noch der abwesende Hausbesitzer die Verantwortung für den Unterhalt der Immobilie übernehmen.

Die Kosten für eine solche Wartung durch Dritte und die Strafen für Verstöße gegen den Kodex können sich im Laufe der Zeit erhöhen. Wenn diese Kosten nicht bezahlt werden, kann der Hausbesitzer Strafen und Gebühren zahlen und sogar rechtliche Schritte einleiten. Darüber hinaus können Inhaber von Zombietiteln ihre Löhne und Steuerrückerstattungen garnieren und ihre Kredite zerstören lassen, was in Zukunft zu mehr finanziellen Schwierigkeiten führen wird. Viele Hausbesitzer merken erst, dass sie Zombietitel besitzen, wenn sie von Hypothekendienstleistern, Inkassobüros und lokalen Regierungen verfolgt werden.

Käufer, die unabsichtlich Häuser mit Zombietiteln kaufen, können ebenfalls in der rechtlichen Schwebe bleiben, da der vorherige Hausbesitzer möglicherweise nicht in der Lage ist, dem Käufer aufgrund von nicht bezahlten Steuern und Strafen Grundpfandrechte an dem Eigentum zu übertragen. Vorbehaltsklausel sollte das Hauptleitprinzip vor dem Kauf eines Hauses sein, die größte Kaufentscheidung für die meisten Menschen.

Einige Immobilienfachleute raten dem Hausbesitzer, nur während des Zwangsvollstreckungsprozesses im Haus zu bleiben, um es sicher und gepflegt zu halten. In jedem Fall können sich Hausbesitzer vor Zombietiteln schützen, indem sie den Zwangsvollstreckungsprozess bis zum Abschluss verfolgen und sicherstellen, dass der Titel ihres Hauses legal auf eine andere Partei übertragen wird.