Zombie-Abschottung
Was ist eine Zombie-Zwangsvollstreckung?
Eine Zombie-Zwangsvollstreckung tritt auf, wenn ein Haus von Hausbesitzern leer gelassen wird, die mit ihrer Hypothek in Verzug geraten sind und fälschlicherweise glauben, dass sie nach Erhalt einer Zwangsvollstreckung sofort ausziehen müssen . Irrtümlicherweise denken sie, dass der Abschottungskreditgeber für die Eigenschaft jetzt verantwortlich ist, auch wenn die Hausbesitzer noch Eigentum an der Immobilie halten.
Sagen Sie, dass der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung nicht abschließt und das Haus verkauft. Dann bleibt die Immobilie unbewohnt und ungepflegt. Infolgedessen verfällt es oft, was zu Sicherheitsbedenken führt und zu einem Erscheinungsbild führt, das den Immobilienwert in der umliegenden Gemeinde senken kann.
Die zentralen Thesen
- Zombie-Zwangsvollstreckung ist die Aufgabe einer Immobilie durch Hausbesitzer, die mit ihrer Hypothek in Verzug geraten sind, eine Zwangsvollstreckungsmitteilung erhalten haben und fälschlicherweise glauben, dass der Kreditgeber für die Immobilie verantwortlich ist.
- Bis zum Abschluss des Zwangsvollstreckungsverfahrens behält der Hausbesitzer das Eigentum an der Immobilie und ist für deren Instandhaltung verantwortlich.
- Eine Zwangsvollstreckung von Zombies kann Probleme für eine ganze Nachbarschaft verursachen, da ein leerstehendes, unbeaufsichtigtes Haus den Immobilienwert senken kann.
Wie eine Zombie-Abschottung funktioniert
Zombie-Zwangsvollstreckung resultiert aus einem Missverständnis eines Hausbesitzers des Zwangsvollstreckungsprozesses. Während einer normalen Zwangsvollstreckung erhalten die Hausbesitzer von der Institution, die die ausgefallene Hypothek hält, eine Mitteilung, dass das Haus in die Zwangsvollstreckung eintritt.
Nach dieser Benachrichtigung gibt es eine vorgeschriebene Wartezeit, während der die Hausbesitzer das Haus durch Zahlung einer großen Pauschalsumme aus der Zwangsversteigerung ziehen können. Die erforderliche Zahlung kann von einigen wenigen Nachzahlungen bis hin zu dem Gesamtbetrag, den der Hausbesitzer im Rückstand schuldet, oder dem vollständigen Restbetrag der Hypothek reichen.
Wenn die Hausbesitzer den Pauschalbetrag nicht zahlen, wird der Prozess fortgesetzt und ein Gericht entscheidet, dass das Haus dem Kreditgeber gehört. Erst ab diesem Zeitpunkt, wenn das Haus rechtlich Eigentum des Kreditgebers wird, müssen die Hausbesitzer die Immobilie räumen. Bis zur Zwangsvollstreckung behält der Hausbesitzer das Eigentum an der Immobilie.
Im vierten Quartal 2020 stiegen die Zwangsvollstreckungen von Zombies auf 3,8% aller Zwangsvollstreckungen, aber insgesamt sind sie laut ATTOM Data Solutions seit 2016 um mehr als die Hälfte gesunken.
Manchmal beschließt ein Kreditgeber, eine Zwangsvollstreckung nicht abzuschließen – ein Grund könnte sein, dass es zu teuer ist, für Reparaturen und Steuern zu zahlen, die auf dem Grundstück geschuldet werden. Der Kreditgeber übernimmt kein Eigentum an dem Haus, ist jedoch nicht verpflichtet, dies dem Hausbesitzer mitzuteilen. Unter diesen Umständen – wenn der Titel eines Hauses in einer Zombie-Zombie-Zwangsvollstreckung im Namen des ursprünglichen Hausbesitzers verbleibt (der oft nicht weiß, dass die Zwangsvollstreckung nicht abgeschlossen wurde) – wird er als Zombie-Titel bezeichnet.
Wie sich Zombie-Zwangsvollstreckungen auf Hausbesitzer auswirken
Zombie-Zwangsvollstreckung eskaliert eine schlimme Situation – den Ausfall einer Hypothek – und macht sie zu einem Problem für die gesamte Nachbarschaft, nicht nur für den Hausbesitzer. Ein Hausbesitzer, der eine Immobilie nach Erhalt einer Zwangsvollstreckungsmitteilung verlässt, gibt die Immobilie auf, ohne die rechtlichen und finanziellen Auswirkungen der Mitteilung oder ihrer Handlungen zu verstehen. Der Eigentümer einer Zombie-Zwangsvollstreckung ist wahrscheinlich weiterhin für Wartung, Instandhaltung, Gebühren der Hausbesitzervereinigung (HOA) und Grundsteuern verantwortlich. Diese Anforderungen enden nicht, nur weil jemand sein Zuhause verlassen hat. Schließlich könnten lokale Behörden versuchen, nicht gezahlte Steuern oder Gebühren zurückzufordern oder dem Eigentümer Kosten für die Wartung in Rechnung zu stellen.
Um sich vor den Auswirkungen einer Zombie-Zombie-Zwangsvollstreckung zu schützen, sollten Hausbesitzer, die mit ihrer Hypothek in Verzug geraten sind und einer Zwangsvollstreckung ausgesetzt sind, in der Wohnung bleiben, bis eine offizielle Mitteilung zur Räumung eintrifft. Danach sollten sie sich vergewissern, dass der Titel der Immobilie nicht mehr auf ihren Namen lautet.