Zillow schätzt: nicht so genau, wie Sie denken

Zillow ist eine der beliebtesten Online-Immobiliendatenbanken. Das in Seattle ansässige Unternehmen Zillow wurde 2006 von den ehemaligen Microsoft-Führungskräften Rich Barton und Lloyd Frink gegründet und listet Informationen zu Millionen von Häusern auf, die in den USA und Kanada zum Verkauf und zur Miete angeboten werden.  Benutzer können nach einem Haus in einem bestimmten Gebiet anhand verschiedener Kriterien suchen, darunter – ohne darauf beschränkt zu sein – Preise, Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, Quadratmeterzahl, Art des Hauses und andere Annehmlichkeiten.

Eines der Hauptmerkmale von Zillow sind dieZestimates, ein beliebtes Consumer-Tool, mit dem Sie sehen können, wie viel Häuser wert sind. Diese Schätzungen basieren auf Informationen aus Quellen wie vergleichbaren Verkäufen und öffentlichen Daten. Zestimates wurde 2011 mit Informationen zu 90 Millionen Haushalten gestartet und hat seine Reichweite erweitert. Benutzer erhalten Daten zu mehr als 100 Millionen Haushalten in den USA.2

Egal, ob Sie sehen möchten, wie stark sich der Wert Ihres Eigenheims geändert hat, ob der geschätzte Wert Ihres Eigenheims hoch genug ist, um Sie zu refinanzieren, oder ob Sie neugierig sind, wie viel Ihr Mitarbeiter für sein neues Haus ausgegeben hat, Zestimates bietet Benutzern einen Ausgangspunkt für die Bewertung von Eigenheimen.

Es gibt jedoch mehrere Gründe, warum diese Zahlen möglicherweise nicht so genau sind, wie Sie es gerne hätten.

Die zentralen Thesen

  • Mit Zillows Zestimates können Benutzer sehen, wie viel Häuser wert sind.
  • Die Zahlen basieren auf Informationen aus Quellen wie vergleichbaren Verkaufs- und öffentlichen Daten.
  • Zestimates sind nur so genau wie die dahinter stehenden Daten, was bedeutet, dass sie möglicherweise veraltet oder falsch sind.
  • Es kann Fehler bei den gezahlten Grundsteuern oder Steuerveranlagungen geben, und Zestimates enthält möglicherweise keine Upgrades oder Verbesserungen, die von Hausbesitzern vorgenommen wurden.
  • Zillow ist auch für die Fluktuationsrate verantwortlich, sodass ein Bereich, in dem Menschen ihre Häuser für längere Zeit behalten, möglicherweise nicht so genau ist.

Ungenaue Basisinformationen

Die einzigartigen Algorithmen von Zillowaktualisieren die Erfassung von Eigenschaftswerten dreimal pro Woche, basierend auf Informationen sowohl aus öffentlichen Daten als auch aus vom Benutzer übermittelten Daten. Laut Zillow liegen die meisten Zestimates „innerhalb von 10 Prozent des Verkaufspreises des Hauses“.  Zestimates sind jedoch nur so genau wie die dahinter stehenden Daten. Wenn also die Anzahl der Schlafzimmer oder Badezimmer in einem Haus, die Quadratmeterzahl oder die Losgröße auf Zillow ungenau sind, ist das Zestimate deaktiviert.

Benutzer können diese Fehler korrigieren. Zillow warnt jedoch davor, dass die Aktualisierung der Details einer Immobilie nicht zu einer sofortigen Änderung des Zestimate des Hauses und manchmal überhaupt nicht zu einer Änderung führt. Zum Beispiel kann ein viertes Badezimmer nicht unbedingt viel für die Hauswerte in Ihrer Stadt bedeuten. Die Eingabe dieser Informationen hat möglicherweise überhaupt keine Auswirkungen.

Neben der Annahme von vom Benutzer übermittelten Daten behandelt Zillow Probleme der Ungenauigkeit, indem geschätzte Wertebereiche für einzelne Eigenschaften gemeldet werden. Je kleiner der Bereich, desto zuverlässiger ist das Zestimate, da Zillow mehr Daten zu dieser Eigenschaft zur Verfügung hat. Wenn Sie sich das obere und untere Ende des Sortiments ansehen, erhalten Sie ein besseres Gefühl dafür, was ein Haus wert ist.

Kurzübersicht

Zillow nennt seine Zestimates einen Ausgangspunkt für die Ermittlung der Ausgangswerte, daher sollten Benutzer sie in keiner Weise als Bewertungen betrachten.

Fehler in Kennzahlen

Zillow berücksichtigt das Datum und den Preis des letzten Verkaufs in seiner Schätzung. In einigen Bereichen machen diese Informationen einen großen Teil dieser Zahl aus. Wenn diese Informationen jedoch ungenau sind, kann dies das Zestimate beeinträchtigen. Und da vergleichbare Verkäufe auch das Zestimate eines Hauses beeinflussen, kann ein Fehler im Verkaufspreisrekord eines Hauses die Zestimates anderer Häuser in der Region beeinflussen.

Die Zestimate berücksichtigen auch tatsächliche Grundsteuern bezahlt, Ausnahmen von Steuerprüfungen und anderen öffentlich zugänglichen Grundsteuerdaten. Die Immobilienwerte des Steuerbeamten können jedoch ungenau sein. Die Datenbank des Steuerbeamten enthält möglicherweise einen Fehler in Bezug auf die Basisinformationen einer Immobilie, was dazu führt, dass der geschätzte Wert zu hoch oder zu niedrig ist.

Hausbesitzer, bei denen Unstimmigkeiten festgestellt werden, können Zillow online falsche Verkaufsdaten oder Steueraufzeichnungen melden.

Wo sind die Upgrades?

Manchmal nimmt ein Hausbesitzer Verbesserungen oder Upgrades an einer Immobilie vor, was den Wert des Hauses erhöhen sollte. Zillow ist sich dieser Faktoren jedoch möglicherweise nicht unbedingt bewusst. Das heißt, es sei denn, der örtliche Grundsteuerbeamte verfügt über diese Informationen. Wenn ein Hausbesitzer der Stadt eine Genehmigung zur Durchführung von Upgrades erteilt, können diese Informationen an die Grundsteuerbehörden weitergegeben und in die öffentlichen Aufzeichnungen eingetragen werden. Zillow kann seine Einträge nur aktualisieren, wenn diese Informationen verfügbar sind.

Wenn Sie beispielsweise Ihrem Haus ein zulässiges fünftes Schlafzimmer hinzufügen und der Grundsteuerbeamte der Ansicht ist, dass das Upgrade den Wert Ihres Hauses erhöht, werden diese Informationen wahrscheinlich irgendwann in das Zestimate Ihres Hauses gelangen. Wenn Ihr Haus jedoch über eine brandneue Designerküche verfügt, für die keine größeren Genehmigungen erforderlich waren, das Haus Ihres Nachbarn jedoch über die ursprüngliche Küche von 1975 verfügt, wird Zillow beide Häuser ähnlich bewerten, auch wenn Ihr Haus möglicherweise einen höheren Verkaufspreis erzielt.

Upgrades sind jedoch nicht immer so wertvoll, wie Sie denken. Es hängt stark von den Bedingungen auf dem lokalen Wohnungsmarkt und den von Ihnen durchgeführten Projekten ab. Nur weil sich der Wert Ihres Hauses für Zillow seit dem Hinzufügen dieses Schlafzimmers oder dem Umbau Ihrer Küche nicht geändert hat, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Sie dem Zestimate zusätzliche 30.000 US-Dollar hinzufügen können. Umgekehrt, wenn Zillow sagt, dass Ihr Haus 300.000 US-Dollar wert ist, Sie aber wissen, dass Sie es nicht so stark aktualisiert haben wie ähnliche Häuser in Ihrer Nachbarschaft, kann es sich für weniger verkaufen oder länger dauern, um einen interessierten Käufer zu finden.

Wohnungsumsatzrate

Je mehr Hausverkäufe es in Ihrer Nähe gibt, desto mehr Daten hat Zillow darüber, wie viel Käufer diese Häuser für wert halten. Dies macht Zestimates genauer. Wenn Sie also in einem heißen Markt in der San Francisco Bay Area leben, ist Ihr Zestimate möglicherweise genauer als in einer ländlichen Stadt, in der die Menschen jahrzehntelang in ihren Häusern bleiben und Verkäufe selten sind.

Aktualisierungen des Zillow-Algorithmus

Zillow aktualisiert seinen Algorithmus, da es mehr Möglichkeiten gibt, seine Genauigkeit zu verbessern. In diesem Fall können sich Zestimates erheblich ändern, obwohl sich an diesen Häusern oder am Immobilienmarkt nichts geändert hat.

Im Januar 2019 gab Zillow bekannt, dass ein Team von Datenwissenschaftlern und -ingenieuren einen Auftrag über 1 Million US-Dollar erhalten hat, um die Genauigkeit der Zestimates der Site zu verbessern. Das Team nutzte verschiedene Faktoren, die sich auf den Wert eines Hauses auswirken, einschließlich öffentlicher Daten, Pendelzeiten, Straßenlärm und anderer Informationen, um den Algorithmus zu berücksichtigen. Zillow schätzte, dass die landesweite Fehlerquote unter 4% fallen würde.

Das Unternehmen war Gegenstand einer Sammelklage, die 2017 von Hausbesitzern in Chicago eingereicht wurde. Diese behaupteten, sie hätten Hauskäufer irregeführt, indem sie ihnen sehr niedrige Zahlen zur Verfügung stellten. Die Kläger gaben auch an, dass die meisten Nutzer Zestimates wie Gutachten behandelten. Laut einem Bericht von MarketWatch sagte Zillow, die Klage sei unbegründet und bestritt, dass es sich bei den Zestimates um Gutachten handele.  Stattdessen wurden sie als Referenzpunkt bezeichnet, an dem Benutzer ihre Suche nach Home-Werten starten können.

Das Fazit

Zillow versucht nicht, die Unvollkommenheiten seiner Zestimates vor den Verbrauchern zu verbergen, und Sie können auch von konkurrierenden Websites keine absolut genauen Schätzungen erwarten. Es geht darum, dass Hausbesitzer die Preise von Zestimates als allgemeine Richtlinie verwenden und diese Zahlen anderen Quellen gegenüberstellen. Es sollte in keiner Weise als Bewertung angesehen werden. Eine vergleichbare Marktanalyse eines lokalen Immobilienmaklers und eine professionelle Bewertung des Eigenheims sind die besten Möglichkeiten, um seinen Wert zu ermitteln.

Sogar diese Werkzeuge sind unvollkommen: Manchmal gibt es in letzter Zeit keine Verkäufe ähnlicher Häuser, und Gutachter – die nur Menschen sind – können in ihren Einschätzungen etwas subjektiv sein. Letztendlich gibt es keine Möglichkeit, den Wert eines Eigenheims perfekt einzuschätzen, aber es gibt nur Richtlinien, die wir beim Kauf, Verkauf, Beantragen eines Kredits und wenn wir den Wert eines Eigenheims kennen müssen.