Null-Coupon-Hypothek
Was ist eine Null-Coupon-Hypothek?
Eine Null-Kupon – Hypothek ist eine langfristige kommerzielle Hypothek, die alle Zahlungen von aufschiebt Häuptern und Zinsen bis zur Fälligkeit der Hypothek. Die Strukturierung des Darlehens erfolgt periodengerecht, dh die fälligen Zinsen fließen in den ausstehenden Betrag ein. Bei Fälligkeit zahlt der Kreditnehmer entweder die Note zurück oder legt einen weiteren Kredit zu den aktuellen Zinssätzen auf.
Die zentralen Thesen
- Nullkupon-Hypotheken sind langfristige gewerbliche Hypotheken, die alle Tilgungs- und Zinszahlungen bis zur Fälligkeit aufschieben.
- Die fälligen Zinsen fließen in den ausstehenden Kreditbetrag ein, der am Fälligkeitsdatum zurückgezahlt oder zu den geltenden Zinssätzen refinanziert werden muss.
- Kommerzielle Projekte können Nullkupon-Hypotheken verwenden, wenn die zur Rückzahlung der Schulden erforderlichen Cashflows nicht verfügbar sind, bis das Projekt kurz vor dem Abschluss steht.
- Kreditgeber bieten in der Regel nur etablierten gewerblichen Kreditnehmern, die über saubere Kreditunterlagen verfügen, Nullkupon-Hypotheken an.
So funktioniert eine Null-Gutschein-Hypothek
Nullkupon-Hypotheken ähneln Nullkupon-Anleihen. Der Coupon, der jährliche Zinssatz, der für das Darlehen gezahlt wird, ist bis zum Ablaufdatum Null. Dann muss alles zusammen mit dem gesamten geliehenen Betrag mit einem Schlag zurückgezahlt werden.
Kommerzielle Projekte verwenden Nullkupon-Hypotheken, wenn Cashflows zur Bedienung der Schulden unwahrscheinlich sind, bis das Projekt kurz vor der Fertigstellung steht. Ein Beispiel hierfür wäre ein Sportstadion. In diesem Fall werden keine Einnahmen generiert, bis die Struktur fertig ist und Veranstaltungen beherbergen kann.
Da die Gesamtzinsen plus Tilgung erst bei Fälligkeit des Kredits vom Kreditgeber erhalten werden, ist das Kreditrisiko deutlich höher als bei einem herkömmlichen Kredit. Infolgedessen bieten Kreditgeber diese Finanzierungsform in der Regel nur etablierten gewerblichen Kreditnehmern mit sauberer Bonität an. Sie neigen auch dazu, einen höheren Zinssatz für Nullkupon-Hypotheken zu verlangen, um die fehlende sofortige Rendite auszugleichen.
Mit einer Nullkupon-Hypothek kann ein Kreditnehmer ein gewerbliches Projekt mit geringerem Cashflow finanzieren, vorausgesetzt, dass die Wertsteigerung der Immobilie über die Laufzeit des Darlehens ausreicht, um es abzubezahlen.
Beispiel für eine Null-Coupon-Hypothek
Nehmen wir an, ABC Corp. nimmt eine Nullkupon-Hypothek in Höhe von 400.000 USD auf, die in 20 Jahren zur Rückzahlung fällig ist. Im Laufe der nächsten zwei Jahrzehnte gibt ABC nichts an den Kreditgeber zurück. Anders als bei herkömmlichen Hypotheken muss das Unternehmen nicht sofort mit der schrittweisen Rückzahlung des Kapitals sowie der Zinsen für das Privileg der Kreditaufnahme beginnen.
Das ändert sich alles, wenn die 20 Jahre vorbei sind. Plötzlich muss ABC die geliehenen 400.000 US-Dollar auf einmal zusammen mit den Zinseszinsen des Darlehens zurückzahlen oder zu den geltenden Zinssätzen refinanzieren. Andernfalls verliert es das Eigentum und zwingt es, die Schlüssel an den Verleiher zu übergeben.
1984
In dem Jahr verkaufte die in Kansas ansässige Franklin Savings Association die erste Emission von Nullkuponanleihen, die durch Hypotheken besichert sind.
Besondere Überlegungen
In Null-Coupon-Hypothekenbriefe investieren
Anleger haben die Möglichkeit, mitzumachen und mit Nullkupon-Hypotheken und Anleihen Geld zu verdienen. Diese Anlagen sind bei bestimmten Anlegern beliebt, zum Teil aufgrund ihrer Verfügbarkeit auf bestimmten Immobilienmärkten und auch, weil Nullkuponanleihen mit einem Abschlag vom Nennwert der Schuldverschreibung verkauft werden.
Anleger erhalten keine regelmäßigen Zinszahlungen. Der Kreditnehmer wird jedoch den Zinsbetrag zum Kapitalbetrag hinzufügen, der bei Fälligkeit an die Gläubiger zurückerstattet wird. Die Zinsen werden halbjährlich aufgezinst, und wenn der Primärwert steigt, werden höhere Zinszahlungen erzeugt, die auf die Gesamtkapitalsumme zurückgehen.
Da sie keine Kupons zahlen und nur Geld bei Fälligkeit liefern, können die Preise für Nullkupon-Hypotheken sehr volatil sein. Sie unterliegen auch der jährlichen Einkommensteuerzahlung, obwohl die Erträge den Anlegern zugerechnet und nicht regelmäßig zufließen. Eine Ausnahme wäre, wenn der Investmentvertrag keine Zusage enthält, den Anlegern eine bestimmte Rendite zu zahlen, in diesem Fall würde kein laufendes zu versteuerndes Jahreseinkommen anfallen.
Eine andere ähnliche Anlageart wird hauptsächlich für individuelle Altersvorsorgekonten (IRAs) und andere Unternehmen betrieben, bei denen die Besteuerung des laufenden Jahres keine Rolle spielt.