Rundum-Hypothek
Was ist eine Wraparound-Hypothek?
Eine Wrap-Around-Hypothek ist eine Art Juniordarlehen, das die aktuelle Schuldscheindarlehen der Immobilie umfasst oder umfasst. Das Pauschaldarlehen besteht aus dem Restbetrag des ursprünglichen Darlehens zuzüglich eines Betrags zur Deckung des neuen Kaufpreises für die Immobilie. Diese Hypotheken sind eine Form der Sekundärfinanzierung. Der Verkäufer der Immobilie erhält einen gesicherten Schuldschein, bei dem es sich um einen rechtlichen Schuldschein handelt, in dem der fällige Betrag aufgeführt ist. Eine Wraparound-Hypothek wird auch als Wrap-Darlehen, vorrangige Hypothek, Kaufvertrag, Carry-Back oder All-Inclusive-Hypothek bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Wraparound-Hypotheken werden zur Refinanzierung einer Immobilie verwendet und sind Juniordarlehen, die die aktuelle Schuldscheindarlehen sowie ein neues Darlehen zur Deckung des Kaufpreises der Immobilie beinhalten.
- Wraparounds sind eine Form der Sekundär- und Verkäuferfinanzierung, bei der der Verkäufer einen besicherten Schuldschein hält.
- Ein Wraparound entsteht, wenn eine bestehende Hypothek nicht abbezahlt werden kann.
- Bei einer Wraparound-Hypothek kassiert ein Kreditgeber eine Hypothekenzahlung vom Kreditnehmer, um die ursprüngliche Note zu begleichen und sich mit einer Gewinnspanne zu versorgen.
Wie eine Wraparound-Hypothek funktioniert
Häufig ist eine Wraparound-Hypothek eine Methode zur Refinanzierung einer Immobilie oder zur Finanzierung des Kaufs einer anderen Immobilie, wenn eine bestehende Hypothek nicht abbezahlt werden kann. Der Gesamtbetrag einer Wraparound-Hypothek umfasst den unbezahlten Betrag der vorherigen Hypothek zuzüglich der zusätzlichen Mittel, die der Kreditgeber benötigt. Der Kreditnehmer leistet die größeren Zahlungen für den neuen Rundumkredit, den der Kreditgeber verwendet, um die ursprüngliche Note zu bezahlen und sich selbst eine Gewinnspanne bereitzustellen. Je nach Formulierung in den Darlehensunterlagen kann das Eigentum sofort auf den neuen Eigentümer übergehen oder bis zur Erfüllung des Darlehens beim Verkäufer verbleiben.
Eine Wraparound-Hypothek ist eine Form der Verkäuferfinanzierung, bei der es sich nicht um eine konventionelle Bankhypothek handelt, sondern der Verkäufer an die Stelle der Bank tritt.
Da es sich bei dem Wraparound um eine Junior-Hypothek handelt, haben alle übergeordneten oder vorrangigen Forderungen Vorrang. Im Falle eines Zahlungsausfalls würde die ursprüngliche Hypothek den gesamten Erlös aus der Liquidation der Immobilie erhalten, bis sie vollständig getilgt ist.
Wraparound-Hypotheken sind eine Form der Verkäuferfinanzierung, bei der ein Käufer anstelle einer herkömmlichen Bankhypothek eine Hypothek mit dem Verkäufer abschließt. Der Verkäufer tritt dann an die Stelle der Bank und nimmt Zahlungen des neuen Eigentümers der Immobilie entgegen. Die meisten verkäuferfinanzierten Kredite enthalten einen Zinsaufschlag, der dem Verkäufer einen zusätzlichen Gewinn bringt.
Wraparound-Hypothek vs. Zweite Hypothek
Sowohl Wraparound-Hypotheken als auch Zweithypotheken sind Formen der Verkäuferfinanzierung. Eine zweite Hypothek ist eine Art nachrangiger Hypothek, die während der Laufzeit einer ursprünglichen Hypothek abgeschlossen wird. Der Zinssatz für die zweite Hypothek ist tendenziell höher und der Kreditbetrag niedriger als bei der ersten Hypothek.
Ein bemerkenswerter Unterschied zwischen Wraparound- und Zweithypotheken besteht darin, was mit dem Restbetrag des ursprünglichen Darlehens passiert. Eine Wraparound-Hypothek beinhaltet die ursprüngliche Note, die in die neue Hypothekenzahlung eingerollt wird. Bei einer zweiten Hypothek verbinden sich der ursprüngliche Hypothekensaldo und der neue Preis zu einer neuen Hypothek.
Beispiel für eine Wraparound-Hypothek
Zum Beispiel besitzt Herr Smith ein Haus mit einem Hypothekensaldo von 50.000 USD bei 4% Zinsen. Mr. Smith verkauft das Haus für $80.000 an Mrs. Jones, die eine Hypothek von Mr. Smith oder einem anderen Kreditgeber zu 6% Zinsen erhält. Mrs. Jones leistet Zahlungen an Mr. Smith, der diese Zahlungen verwendet, um seine ursprüngliche Hypothek von 4 % zu bezahlen.
Herr Smith profitiert sowohl von der Differenz zwischen dem Kaufpreis und der ursprünglich geschuldeten Hypothek als auch von der Differenz zwischen den beiden Zinssätzen. Abhängig von den Darlehenspapieren kann das Eigentum des Hauses auf Frau Jones übergehen. Wenn sie jedoch mit der Hypothek in Verzug ist, kann der Kreditgeber oder ein vorrangiger Anspruchsberechtigter die Immobilie abschließen und zurückfordern.