Umlaufende Hypothek
Was ist eine Rundum-Hypothek?
Eine Rundumhypothek ist eine Art Junior-Darlehen, das die auf dem Grundstück fällige Schuldverschreibung einschließt oder einschließt. Das Rundumdarlehen besteht aus dem Restbetrag des ursprünglichen Darlehens zuzüglich eines Betrags zur Deckung des neuen Kaufpreises für die Immobilie. Diese Hypotheken sind eine Form der Sekundärfinanzierung. Der Verkäufer der Immobilie erhält einen gesicherten Schuldschein, bei dem es sich um eine gesetzliche Schuldverschreibung handelt, in der der fällige Betrag aufgeführt ist. Eine Rundumhypothek wird auch als Wickelkredit, vorrangige Hypothek, Verkaufsvereinbarung, Rücknahme- oder All-Inclusive-Hypothek bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Wraparound-Hypotheken werden zur Refinanzierung einer Immobilie verwendet und sind Junior-Darlehen, die den aktuellen Hinweis auf die Immobilie sowie ein neues Darlehen zur Deckung des Kaufpreises der Immobilie enthalten.
- Wraparounds sind eine Form der Sekundär- und Verkäuferfinanzierung, bei der der Verkäufer einen gesicherten Schuldschein besitzt.
- Ein Umlauf entsteht in der Regel, wenn eine bestehende Hypothek nicht zurückgezahlt werden kann.
- Bei einer Rundumhypothek zieht ein Kreditgeber eine Hypothekenzahlung vom Kreditnehmer ein, um die ursprüngliche Note zu bezahlen und sich eine Gewinnspanne zu verschaffen.
Wie eine Rundum-Hypothek funktioniert
Häufig ist eine Rundumhypothek eine Methode zur Refinanzierung einer Immobilie oder zur Finanzierung des Kaufs einer anderen Immobilie, wenn eine bestehende Hypothek nicht zurückgezahlt werden kann. Der Gesamtbetrag einer Rundumhypothek umfasst den nicht bezahlten Betrag der vorherigen Hypothek zuzüglich der vom Kreditgeber benötigten zusätzlichen Mittel. Der Darlehensnehmer leistet die größeren Zahlungen für das neue Rundumdarlehen, mit dem der Darlehensgeber die ursprüngliche Note bezahlt und sich eine Gewinnspanne verschafft. Abhängig vom Wortlaut in den Darlehensunterlagen kann der Titel sofort auf den neuen Eigentümer übertragen werden oder bis zur Befriedigung des Darlehens beim Verkäufer verbleiben.
Eine Rundumhypothek ist eine Form der Verkäuferfinanzierung, bei der es sich nicht um eine herkömmliche Bankhypothek handelt, wobei der Verkäufer den Platz der Bank einnimmt.
Da es sich bei dem Wraparound um eine Junior-Hypothek handelt, haben alle übergeordneten oder vorrangigen Ansprüche Vorrang. Im Falle eines Ausfalls würde die ursprüngliche Hypothek den gesamten Erlös aus der Liquidation der Immobilie erhalten, bis alles zurückgezahlt ist.
Wraparound-Hypotheken sind eine Form der Verkäuferfinanzierung, bei der ein Käufer anstelle einer herkömmlichen Bankhypothek eine Hypothek beim Verkäufer unterzeichnet. Der Verkäufer tritt dann an die Stelle der Bank und akzeptiert Zahlungen des neuen Eigentümers der Immobilie. Die meisten vom Verkäufer finanzierten Kredite enthalten eine Spanne des berechneten Zinssatzes, wodurch der Verkäufer zusätzlichen Gewinn erzielt.
Wraparound-Hypothek vs. zweite Hypothek
Sowohl Rundumhypotheken als auch Zweithypotheken sind Formen der Verkäuferfinanzierung. Eine zweite Hypothek ist eine Art nachrangige Hypothek, die aufgenommen wird, während eine ursprüngliche Hypothek noch in Kraft ist. Der für die zweite Hypothek berechnete Zinssatz ist tendenziell höher und der geliehene Betrag ist niedriger als der der ersten Hypothek.
Ein bemerkenswerter Unterschied zwischen Rundum- und Zweithypotheken besteht darin, was mit dem Restbetrag aus dem ursprünglichen Darlehen geschieht. Eine Rundumhypothek enthält die ursprüngliche Note, die in die neue Hypothekenzahlung einfließt. Bei einer zweiten Hypothek bilden der ursprüngliche Hypothekensaldo und der neue Preis zusammen eine neue Hypothek.
Beispiel einer umlaufenden Hypothek
Zum Beispiel besitzt Herr Smith ein Haus mit einem Hypothekensaldo von 50.000 USD bei 4% Zinsen. Mr. Smith verkauft das Haus für 80.000 USD an Mrs. Jones, die eine Hypothek von Mr. Smith oder einem anderen Kreditgeber zu 6% Zinsen erhält. Mrs. Jones leistet Zahlungen an Mr. Smith, der diese Zahlungen zur Begleichung seiner ursprünglichen 4% -Hypothek verwendet.
Herr Smith erzielt einen Gewinn sowohl aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und der ursprünglich geschuldeten Hypothek als auch aus der Spanne zwischen den beiden Zinssätzen. Abhängig von den Darlehensunterlagen kann das Eigentum des Hauses auf Frau Jones übertragen werden. Wenn sie jedoch standardmäßig auf die Hypothek, den Kreditgeber oder einem älteren Antragsteller kann abzuschotten und das Eigentum zurückzufordern.