Ist Immobilieninvestition sicher?
Ist Immobilien eine riskante Investition? Laut Gallups jährlicher Umfrage zu Wirtschaft und persönlicher Finanzen, die Anfang April 2020 durchgeführt wurde, sind Immobilien seit 2013 die Top-Investment-Wahl für die Mehrheit (35%) der Amerikaner.1 Damit liegen Immobilien vor Aktien und Investmentfonds (21%), Sparkonten (17%), Gold (16%) und Anleihen (8%) als beliebteste Anlage.
Es ist vielleicht die beste Wahl für Investitionen, aber sind Immobilieninvestitionen sicher? Immobilieninvestitionen sind wie jede Investition mit Risiken verbunden. Hier sind sieben Immobilieninvestitionsrisiken, auf die Sie achten sollten, wenn Sie über den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie nachdenken.
Die zentralen Thesen
- Immobilieninvestitionen können lukrativ sein, aber es ist wichtig, die Risiken zu verstehen.
- Zu den Hauptrisiken zählen schlechte Standorte, negativer Cashflow, hohe Leerstände und problematische Mieter.
- Weitere zu berücksichtigende Risiken sind mangelnde Liquidität, versteckte strukturelle Probleme und die Unvorhersehbarkeit des Immobilienmarktes.
1. Der Immobilienmarkt ist unvorhersehbar
Vor der großen Rezession 2008 glaubten viele Investoren (zu Unrecht), der Immobilienmarkt könne sich nur in eine Richtung bewegen – nach oben. Die Grundannahme war, dass man eine Immobilie, wenn man sie heute kauft, später für viel mehr verkaufen könnte.
Während die Immobilienwerte im Laufe der Zeit tendenziell steigen, ist der Immobilienmarkt unvorhersehbar – und Ihre Investition könnte an Wert verlieren. Angebot und Nachfrage, Wirtschaft, Demografie, Zinssätze, Regierungspolitik und unvorhergesehene Ereignisse spielen alle eine Rolle bei der Immobilienentwicklung, einschließlich der Preise und Mietpreise. Sie können das Risiko verringern, auf der falschen Seite eines Trends zu stehen, indem Sie Ihre Immobilienbestände sorgfältig recherchieren, sorgfältig prüfen und überwachen.
Immobilien sind keine Set-It-and-Forget-It-Investition. Sie sollten Ihre Investitionen überwachen und Ihre Ein- und Ausstiegsstrategien nach Bedarf anpassen.
2. Wählen Sie einen schlechten Standort
Der Standort sollte beim Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie immer Ihre erste Überlegung sein. Schließlich können Sie ein Haus nicht in eine wünschenswertere Nachbarschaft verlegen – noch können Sie ein Einzelhandelsgebäude aus einem verlassenen Einkaufszentrum verlegen.
Der Standort bestimmt letztendlich die Faktoren, die Ihre Gewinnchance bestimmen – die Nachfrage nach Mietobjekten, die am stärksten nachgefragten Immobilienarten, den Mieterpool, die Mietpreise und das Wertsteigerungspotenzial. Im Allgemeinen ist der beste Standort derjenige, der die höchste Kapitalrendite erzielt. Sie müssen jedoch einige Nachforschungen anstellen, um die besten Standorte zu finden.
3. Negativer Cashflow
Der Cashflow aus einer Immobilieninvestition ist das Geld, das nach Zahlung aller Ausgaben, Steuern und Hypothekenzahlungen übrig bleibt. Ein negativer Cashflow tritt auf, wenn das eingehende Geld geringer ist als das ausgehende Geld – was bedeutet, dass Sie Geld verlieren.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Die Hauptgründe für einen negativen Cashflow sind:
- Hohe Leerstelle
- Zu viel Wartung
- Hohe Finanzierungskosten
- Nicht genug Miete berechnen
- Nicht mit der besten Mietstrategie
Der beste Weg, um das Risiko eines negativen Cashflows zu verringern, besteht darin, Ihre Hausaufgaben vor dem Kauf zu machen. Nehmen Sie sich Zeit, um Ihre erwarteten Einnahmen und Ausgaben genau (und realistisch) zu berechnen – und führen Sie Ihre Due Diligence durch, um sicherzustellen, dass sich die Immobilie in einer guten Lage befindet.
4. Hohe Leerstandsquoten
Unabhängig davon, ob Sie ein Einfamilienhaus oder ein Bürogebäude besitzen, müssen Sie diese Einheiten mit Mietern füllen, um Mieteinnahmen zu erzielen. Leider besteht bei Immobilieninvestitionen immer das Risiko einer hohen Leerstandsquote. Hohe Leerstände sind besonders riskant, wenn Sie mit Mieteinnahmen rechnen, um die Hypothek, die Versicherung, die Grundsteuern, die Instandhaltung und dergleichen der Immobilie zu bezahlen.
Der primäre Weg, um das Risiko hoher Leerstandsquoten zu vermeiden, besteht darin, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit hoher Nachfrage an einem guten Standort zu kaufen (Sie haben es erraten). Sie können Ihr Leerstandsrisiko auch senken, wenn Sie:
- Preis Ihre Mietpreise innerhalb der Marktspanne für die Region
- Bewerben, vermarkten und bewerben Sie Ihre Immobilie, wobei Sie berücksichtigen, wo Ihr Zielmieter möglicherweise nach Immobilieninformationen sucht (z. B. traditionelle Methoden? Online?).
- Suchen Sie nach neuen Mietern, sobald ein aktueller Mieter mitteilt, dass er auszieht
- Stellen Sie sicher, dass Ihr Eigentum sauber, ordentlich und gepflegt ist
- Bieten Sie Anreize und Belohnungen, um die Mieter bei Laune zu halten
- Listen Sie Ihre Immobilie bei einem Immobilienprofi
- Entwickeln Sie den Ruf, nett zu sein und hochwertige Immobilien zu mieten (denken Sie an: Airbnb-Bewertungen)
5. Problemmieter
Um Leerstandsrisiken zu vermeiden, möchten Sie Ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit Mietern gefüllt halten. Dies kann jedoch ein weiteres Risiko darstellen: Problemmieter. Ein schlechter Mieter kann mehr finanzielle Belastung (und Kopfschmerzen) bedeuten, als überhaupt keinen Mieter zu haben. Häufige Probleme mit Mietern sind:
- Zahlen Sie nicht pünktlich oder gar nicht (was zu einem langwierigen / kostspieligen Räumungsprozess führen kann).
- Müll das Eigentum
- Melden Sie Wartungsprobleme erst, wenn es zu spät ist
- Gastgeber zusätzliche Mitbewohner (Mensch oder Tier)
- Ignorieren Sie die Verantwortung der Mieter
Während es unmöglich ist, das Risiko eines problematischen Mieters auszuschließen, können Sie sich durch die Implementierung eines gründlichen Mieter-Screening-Prozesses schützen. Stellen Sie sicher, dass Sie bei jedem Antragsteller eine Bonitätsprüfung und eine Überprüfung des strafrechtlichen Hintergrunds durchführen. Wenden Sie sich auch an die früheren Vermieter jedes Antragstellers, um nach roten Fahnen wie Zahlungsverzug, Sachschaden und Räumungen zu suchen.
Stellen Sie sicher, dass Sie und Ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ausreichend gegen Verluste und Haftung versichert sind.
Es wird außerdem empfohlen, die Arbeitshistorie eines potenziellen Mieters zu untersuchen. Stellen Sie sicher, dass sie ein festes Gehalt haben, das die Miete und die Lebenshaltungskosten angemessen decken kann. Es ist auch eine gute Idee, auf die verstreute Arbeitshistorie zu achten. Ein Bewerber, der von Job zu Job springt, hat möglicherweise Probleme, die Miete zu bezahlen, und zieht möglicherweise eher mitten in einem Mietvertrag um.
6. Versteckte strukturelle Probleme
Ein sicherer Weg, um Geld für eine Investition zu verlieren, besteht darin, die Kosten für Reparaturen und Wartung zu unterschätzen. Für ein typisches Einfamilienhaus könnten Sie beispielsweise bis zu 12.000 US-Dollar für die Reparatur eines Fundaments oder 16.000 US-Dollar für die Reparatur des Abstellgleises in Betracht ziehen. Strukturelle Reparaturen oder Sanierungen von Schimmel oder Asbest können für Gewerbebauten leicht Zehntausende von Dollar kosten.
Zum Glück können Sie dieses Risiko verringern, wenn Sie die Immobilie vor dem Kauf gründlich inspizieren. Sparen Sie nicht bei der Einstellung eines qualifizierten und seriösen Immobilieninspektors, Auftragnehmers, Schimmelpilzinspektors und Schädlingsbekämpfungsspezialisten, um „unter die Haube zu schauen“ und versteckte Probleme aufzudecken. Wenn ein Problem entdeckt wird, finden Sie heraus, wie viel es kosten wird, es zu beheben, und arbeiten Sie diese Kosten entweder in Ihr Geschäft ein oder gehen Sie weg, wenn dies Sie daran hindern würde, einen angemessenen Gewinn zu erzielen.
7. Mangel an Liquidität
Wenn Sie Aktien besitzen, ist es einfach, diese zu verkaufen, wenn Sie Geld benötigen oder einfach nur auszahlen möchten. Dies ist bei Immobilieninvestitionen normalerweise nicht der Fall. Aufgrund des Mangels an Liquidität könnten Sie unter dem Marktpreis oder mit Verlust verkaufen, wenn Sie Ihre Immobilie schnell entladen müssen.
Es gibt zwar nicht viel, was Sie tun können, um dieses Risiko zu senken, aber es gibt Möglichkeiten, das Eigenkapital Ihrer Immobilie zu nutzen, wenn Sie Bargeld benötigen. Sie können beispielsweise ein Eigenheimdarlehen (für Wohnimmobilien) aufnehmen, eine Auszahlungsrefinanzierung durchführen oder für Gewerbeimmobilien ein gewerbliches Eigenkapitaldarlehen oder eine Eigenkapitalkreditlinie aufnehmen.
Das Fazit
Immobilien gelten traditionell als solide Investition, und versierte Anleger können ein passives Einkommen, hervorragende Renditen, Steuervorteile, Diversifikation und die Möglichkeit zum Aufbau von Wohlstand genießen. Genau wie bei anderen Arten von Anlagen kann Immobilieninvestition jedoch riskant sein.
Sie können Ihre Risiken begrenzen, indem Sie Ihre Due Diligence durchführen und eine gründliche Analyse des Immobilienmarkts und des Mietobjekts durchführen. Stellen Sie außerdem Profis ein, um die Immobilie zu inspizieren, potenzielle Mieter zu überprüfen und alles über den Immobilienmarkt zu erfahren.
Denken Sie daran, dass es viele Möglichkeiten gibt Real Estate Investment Trusts (REITs), Immobilienaktien, Immobilien-Crowdfunding und Immobilienpartnerschaften.
Sie können auch in sich selbst investieren, indem Sie eine neue Fähigkeit erlernen oder eine neue Lizenz erwerben. Viele Immobilieninvestoren werden beispielsweise zu lizenzierten Multiple Listing Service ), Networking und Provisionen zu nutzen.