Hat sich Immobilien oder die Börse historisch besser entwickelt?

Während des größten Teils der US-Geschichte – oder zumindest so weit wie verlässliche Informationen zurückreichen – sind die Immobilienpreise nur geringfügig stärker gestiegen als die Inflationsrate der Wirtschaft. Nur in der Zeit zwischen 1990 und 2006, die als große Mäßigung bekannt ist, konnten die Immobilienrenditen mit denen der Aktienmärkte mithalten. Der Aktienmarkt hat durchweg mehr Booms und Büsten hervorgebracht als der Immobilienmarkt, aber auch insgesamt bessere Renditen erzielt.

Alle Ergebnisse aus dem Vergleich der relativen Wertentwicklung von Aktien und Immobilienpreisen hängen vom untersuchten Zeitraum ab. Die Untersuchung der Renditen aus dem 21. Jahrhundert sieht ganz anders aus als die Renditen, die den größten Teil oder das gesamte 20. Jahrhundert umfassen.

Historische Beweise

Zuverlässige Daten zum Wert von Immobilien in den USA sind vor den 1920er Jahren relativ trübe. Laut demCase-Shiller Housing Index stieg die durchschnittliche jährliche Rendite für Wohnimmobilien zwischen 1928 und 2013 um 3,7%. Die Aktien erzielten im gleichen Zeitraum eine annualisierte Rendite von 9,5%.1

Die inflationsbereinigte Aufwertung des Dow Jones Industrial Average (DJIA) betrug im gleichen Zeitraum von 84 Jahren 1,9% pro Jahr. Im Laufe der Zeit führte dieser Unterschied zu einer fünffach höheren Performance für den Aktienmarkt.

Es gibt jedoch nicht viele Anleger mit einem Anlagehorizont von 84 Jahren. Nehmen Sie einen anderen Zeitraum: die 38 Jahre zwischen 1975 und 2013. Eine Investition von 100 USD in ein durchschnittliches Eigenheim (gemessen am Eigenheimpreisindex der Federal Housing Finance Agency (FHFA)) im Jahr 1975 wäre bis 2013 auf etwa 500 USD gestiegen. Eine ähnliche Investition von 100 USD in den S & P 500 in diesem Zeitraum wäre auf ungefähr 1.600 USD gestiegen.

Äpfel und Orangen

Während sowohl die Aktienkurse als auch die Immobilienpreise den Marktwert eines Vermögenswerts widerspiegeln, sollte man Häuser und Aktien nicht nur auf Marktrenditen vergleichen.

Aktien repräsentieren eine Beteiligung an einem börsennotierten Unternehmen. Sie sind keine materiellen Vermögenswerte und dienen keinem anderen Nutzen als einem Wertspeicher und einem liquiden Sicherheitsinstrument. Während es einen Grund zu der Annahme gibt, dass der gesamte Aktienmarkt im Laufe der Zeit an realem (im Gegensatz zum nominalen) Wert gewinnen würde, gibt es wenig Grund zu der Annahme, dass eine einzelne Aktie auf Dauer wachsen sollte.

Immobilien sind nicht wie Aktien. Einige Leute spekulieren mit Immobilienpreisen, aber Gewerbe- und Wohnimmobilien erfüllen konkrete Funktionen. Die Menschen leben in Häusern und Eigentumswohnungen. Unternehmen arbeiten aus Gewerbeimmobilien. Physikalisches Eigentum hat an und für sich Wert.

Dies führt zwei widersprüchliche Phänomene ein. Einerseits sollten bestehende Immobilienstrukturen im Laufe der Zeit naturgemäß durch Abnutzung und Wertminderung an Wert verlieren. Ein unverändertes Haus hat keinen Grund, im Laufe der Zeit an Wert zu gewinnen. Alle Böden, Decken, Geräte und Dämmstoffe altern und werden weniger wertvoll.

Andererseits waren die durchschnittlichen Häuser, die 2015 gebaut wurden, den durchschnittlichen Häusern, die 1915 gebaut wurden, wohl überlegen. Während bestehende Strukturen keinen Wertzuwachs erzielen sollten, sollten neue Strukturen aufgrund ihrer strukturellen und funktionalen Verbesserungen wertvoller sein.