Leerverkäufe vs. Zwangsvollstreckungen: Was ist der Unterschied?
Leerverkäufe vs. Zwangsvollstreckungen: Ein Überblick
Eigenheimbesitzer zu werden ist für viele Menschen ein Traum. Es erfordert viel Sparen und viel Disziplin und es schadet nie, eine gute Kreditwürdigkeit zu haben. Aber manchmal gibt es Faktoren, die den Traum einer Person in einen Albtraum verwandeln können. Sie verlieren möglicherweise Ihren Job oder ein anderes Einkommen in der Familie, die Zinssätze steigen möglicherweise oder Sie müssen mehr Schulden aufnehmen. Was tun Sie also, um sich in Schach zu halten?
Es gibt zwei Möglichkeiten, die Sie als Hausbesitzer haben, wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand sind, wenn Sie ein Haus haben, das unter Wasser steht – oder beides: Ein Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung. Es gibt verschiedene Gründe, warum sich ein Hausbesitzer für einen Leerverkauf gegenüber einer Zwangsvollstreckung entscheiden würde. In beiden Fällen ist der Eigentümer gezwungen, sich vom Haus zu trennen, aber der Zeitplan und andere Konsequenzen sind in jeder Situation unterschiedlich.
Ein Leerverkauf ist ein freiwilliger Prozess, der stattfindet, wenn der Hausbesitzer die Immobilie für einen weit geringeren Betrag verkauft, als die Hypothek schuldet. Ein Hausbesitzer kann also am Ende ein Haus für 175.000 US-Dollar verkaufen, obwohl die Hypothek noch 200.000 US-Dollar hat. Der verbleibende Darlehensbetrag – in diesem Fall die 25.000 USD – abzüglich der mit dem Verkauf verbundenen Kosten und Gebühren ist der Mangel. Eine Zwangsvollstreckung hingegen ist unfreiwillig. In diesem Fall beschlagnahmt der Kreditgeber das Haus rechtmäßig, nachdem der Kreditnehmer seine Zahlungen nicht leistet. Dies ist die letzte Option für den Kreditgeber, da das Haus als Sicherheit auf der Note verwendet wird.
Die zentralen Thesen
- Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen können Hausbesitzer davon abhalten, ihre Hypotheken zu bezahlen.
- Leerverkäufe sind freiwillig und bedürfen der Zustimmung des Kreditgebers.
- Zwangsvollstreckungen sind unfreiwillig, wenn der Kreditgeber rechtliche Schritte ergreift, um die Kontrolle über die Immobilie zu übernehmen und sie zu verkaufen.
- Eigenheimbesitzer, die Leerverkäufe tätigen, sind für alle an den Kreditgeber zu zahlenden Mängel verantwortlich.
- Leerverkäufe ermöglichen es Menschen, ein anderes Haus zurückzukaufen, während Zwangsvollstreckungen die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers beeinträchtigen.
Leerverkauf
Bevor der Leerverkaufsprozess beginnen kann, muss der Kreditgeber, der die Hypothek hält, die Entscheidung zum Leerverkauf unterzeichnen. Darüber hinaus benötigt der Kreditgeber – normalerweise eine Bank – eine Dokumentation, die erklärt, warum ein Leerverkauf sinnvoll ist. Denn es besteht die Möglichkeit, dass das Kreditinstitut dabei viel Geld verliert.
Bei einer Genehmigung zum Leerverkauf verhandelt der Käufer zuerst mit dem Hauseigentümer, bevor er die Genehmigung des Kaufs bei der Bank einholt. Es ist wichtig zu beachten, dass ohne Zustimmung des Kreditgebers kein Leerverkauf stattfinden darf.
Sobald der Leerverkauf genehmigt und abgeschlossen ist, erhält der Kreditgeber den Verkaufserlös. Der Eigenheimbesitzer muss jedoch den Mangel, also den Restbetrag des Darlehens, bezahlen.
Zwangsvollstreckung
Im Gegensatz zu einem Leerverkauf werden Zwangsvollstreckungen nur von Kreditgebern eingeleitet. Hypothekenschuldner, die mit ihren Zahlungen in Verzug geraten – zwischen drei und sechs Monaten – können von ihren Kreditgebern einer Zwangsvollstreckung unterzogen werden, es sei denn, sie bringen ihre Kredite auf den neuesten Stand. Zwangsvollstreckungsverfahren variieren je nach Staat, einschließlich der Arten von Benachrichtigungen, die der Kreditgeber bereitstellen muss, sowie der Optionen, die der Hausbesitzer hat, um das Darlehen auf den neuesten Stand zu bringen. Die Gesetze legen auch fest, wie lange eine Bank die Immobilie verkaufen muss.
Der Kreditgeber ergreift zunächst rechtliche Schritte, um die Kontrolle über die Immobilie zu übernehmen, um den Verkauf des Hauses zu erzwingen. Auf diese Weise geht der Kreditgeber gegen kriminelle Kreditnehmer vor und hofft, seine anfängliche Investition in die Hypothek wieder gut zu machen. Im Gegensatz zu den meisten Leerverkäufen finden auch viele Zwangsvollstreckungen statt, wenn der Hausbesitzer das Haus verlassen hat. Wenn die Bewohner das Haus noch nicht verlassen haben, werden sie im Rahmen der Zwangsvollstreckung vom Kreditgeber vertrieben.
Sobald der Kreditgeber Zugang zum Haus hat, ordnet er seine eigene Bewertung an und fährt mit dem Verkauf des Hauses fort. Zwangsvollstreckungen dauern normalerweise nicht so lange wie ein Leerverkauf, da der Kreditgeber damit beschäftigt ist , den Vermögenswert schnell zu liquidieren. Zwangsversteigerungen können auch bei Treuhandverkäufen versteigert werden, bei denen Käufer in einem öffentlichen Verfahren auf Häuser bieten.
Leerverkäufe beeinträchtigen nicht die Bonität einer Person, während Zwangsvollstreckungen sieben Jahre lang in der Kreditauskunft einer Person verbleiben können.
Besondere Überlegungen
Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen haben Konsequenzen für Hausbesitzer. Beide verlangen von Hausbesitzern, dass sie ihre Immobilien aufgeben – lange bevor sie dazu bereit sind. Aber hier enden die Ähnlichkeiten.
Leerverkäufe sind in der Regel langwierige und papierkramintensive Transaktionen, deren Bearbeitung manchmal bis zu einem ganzen Jahr dauert. Der Prozess der Zwangsvollstreckung verläuft hingegen in der Regel sehr schnell. Wie oben erwähnt, wollen Banken die Immobilie in der Regel schnell verkaufen, um möglichst viel Geld zurückzubekommen.
Während Leerverkäufe der Kreditwürdigkeit eines Eigenheimbesitzers nicht abträglich sind, sind Zwangsvollstreckungen dies schon. Ein Hausbesitzer, der einen Leerverkauf durchgeführt hat, kann mit bestimmten Einschränkungen sofort berechtigt sein, ein anderes Haus zu kaufen. Eine Zwangsvollstreckung wird jedoch sieben Jahre lang in der Kreditauskunft einer Person aufbewahrt. In den meisten Fällen müssen Hausbesitzer, die von einer Zwangsvollstreckung betroffen sind, mindestens fünf Jahre warten, um ein anderes Haus zu kaufen.