Hypothekengeber und Hypothekendienstleister

Ein Hypothekenkreditgeber ist eine Bank oder ein Finanzunternehmen, das Kreditnehmern Geld leiht, um ein Haus zu kaufen. Ein Hypothekendienstleister übernimmt die Zahlungsabwicklung und ist das Unternehmen, das die monatlichen Abrechnungen an den Kreditnehmer sendet. Ein Hypothekendarlehensgeber oder eine Bank kann sowohl der Kreditgeber als auch der Verwalter der Hypothek sein. Sowohl ein Kreditgeber als auch ein Kreditdienstleister haben bestimmte Richtlinien und Verfahren, die sie befolgen müssen, und beide werden von der Bundesregierung reguliert.

Hypothekengeber

Der Hypothekengeber ist die Bank oder Kreditgenossenschaft, mit der die meisten Menschen interagieren, wenn sie eine Hypothek beantragen. Der Hypothekenvertreter bei der örtlichen Bank wird den Kreditnehmer über die verschiedenen Arten von Hypotheken, die Zinssätze für jedes Produkt sowie die Höhe der Anzahlung informieren.

Der Kreditnehmer muss bei der Beantragung des Kredits Einkommensnachweise wie Gehaltsabrechnungen und andere Finanzinformationen vorlegen. Der Kreditgeber führt auch eine Bonitätsprüfung durch, bei der die Kredithistorie des Kreditnehmers, die Anzahl der offenen Konten, die Höhe der Schulden und die Zahlungshistorie überprüft werden. Negative Informationen in der Kreditauskunft, wie z. B. verspätete Zahlungen, wirken sich auf die Wahrscheinlichkeit der Genehmigung und den vom Kreditgeber berechneten Zinssatz aus. Nach der Genehmigung wird die lokale Bank oder der Kreditgeber das Closing durchführen, bei dem der Papierkram unterzeichnet und die Hypothek legal in die Bücher aufgenommen wird.

Während der Laufzeit des Hypothekendarlehens schuldet der Kreditnehmer dem Kreditgeber den für den Kauf des Hauses geliehenen Betrag zuzüglich Zinsen. Jede der monatlichen Zahlungen wird zur Tilgung der Hypothek verwendet, wobei ein Teil jeder Zahlung die für das Darlehen geschuldeten Zinsen begleicht. Ein anderer Teil der Zahlung wird zur Zahlung des Hauptbetrags oder des ursprünglichen Darlehensbetrags verwendet.

Es gibt jedoch Zeiten, in denen der Kreditgeber ein anderes Unternehmen beauftragt, die gesamte Zahlungsabwicklung nach der Buchung des Darlehens zu übernehmen – diese Unternehmen sind Hypothekendienstleistungsunternehmen.

Hypothekenverwalter

Ein Hypothekendienstleister ist in der Regel ein externes Unternehmen, das bei der Abwicklung des Kredits hilft, was auch sicherstellen kann, dass der Kredit an den Kreditnehmer vergeben wird und der Kreditnehmer das Darlehen für den beabsichtigten Kauf verwendet. Die Verarbeitung umfasst auch die Verfolgung von Kreditzahlungen, das Versenden von Mahnungen für verpasste Zahlungen, das Einreichen von Zwangsvollstreckungsdokumenten für den Fall, dass das Darlehen in Verzug ist.

Ein Verzug liegt vor, wenn die Zahlungen über einen längeren Zeitraum nicht gezahlt wurden und voraussichtlich in Zukunft nicht mehr gezahlt werden. Gelingt eine Neuverhandlung der Kreditkonditionen nicht, geht das Wohnungsbaudarlehen in die Zwangsvollstreckung. Die Zwangsvollstreckung ist ein Prozess, bei dem die Bank das Haus in Besitz nimmt und es weiterverkauft, um etwaige Verluste aus dem Darlehen auszugleichen.

Hypothekenbanken können auch der Hypothekendienstleister sein. Ist der Kreditgeber für die Abwicklung von Einlagen eingerichtet, beispielsweise eine Bank oder Finanzierungsgesellschaft, kann das Unternehmen den Kredit auch bedienen. Eine Hypothek Wartungsfirma kann ins Spiel kommen, wenn ein Kreditgeber nicht Ablagerungen halten kann. Jeder Bundesstaat hat seine eigenen Gesetze und Vorschriften zur Bedienung von Hypothekendarlehen und zur Rolle von Banken und Dienstleistungsunternehmen.

Wenn Sie wissen möchten, ob ein Hypothekendienstunternehmen an Ihrer Hypothek beteiligt ist, empfiehlt das Consumer Financial Protection Bureau, die Absenderadresse des Unternehmens oben auf Ihrem Kontoauszug oder auf den Zahlungsscheinen zu überprüfen. Wenn die Adresse nicht für die Bank lautet, die Ihnen das Darlehen ursprünglich gegeben hat, wird das Darlehen wahrscheinlich von einem Dienstleistungsunternehmen bearbeitet. Auch der Besuch der MERS® Servicer Identification System-Website kann bei der Identifizierung des Anbieters helfen.

Warum gibt es Hypothekendienstleistungsunternehmen?

Während einige Banken ihre Kredite behalten, die sie selbst vergeben haben, verkaufen viele andere Banken die Hypotheken an Dienstleistungsunternehmen. Das Dienstleistungsunternehmen übernimmt den Kreditprozess und wickelt alle Zahlungen ab. Der Verkauf einer Hypothek ermöglicht es den Banken, neue Kredite aufzunehmen, da Banken Beschränkungen hinsichtlich der Kreditvergabe haben, die auf einer Reihe von Faktoren basieren können, einschließlich der Höhe der Einlagen, die die Bank hält. Außerdem könnte eine Bank mehr Gewinn machen, wenn sie neue Hypotheken aufnimmt, als bestehende Hypotheken zu bedienen.

Hypothekendarlehen werden über den sekundären Hypothekenmarkt gekauft und verkauft –viele davon werden an Fannie Mae oder die  hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) bezeichnet werden. Einzelpersonen können in einen MBS investieren und eine Rendite basierend auf den Hypothekenzinsen der Investition erzielen.

Wenn Ihre Hypothek verkauft wird, haben Sie einen neuen Dienstleister, der Ihnen seine Adresse mitteilt, um Zahlungen zu senden. Nach Angaben des Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) muss der neue Kreditgeber oder das neue Dienstleistungsunternehmen, das Ihre Hypothek gekauft hat, „Sie innerhalb von 30 Tagen nach dem wirksamen Datum der Übertragung benachrichtigen.“