FHA vs. konventionelle Kredite: Was ist der Unterschied?
FHA vs. konventionelle Kredite: Ein Überblick
Verbraucher qualifizieren sich aufgrund ihres Finanzprofils für verschiedene Arten von Hypotheken. Viele Hypotheken sind in der Regel konventionelle Kredite. Es gibt aber auch andere, die von der Federal Housing Administration (FHA) abgesichert und versichert sind. Während beide es den Verbrauchern ermöglichen, den Kauf eines Eigenheims zu finanzieren, gibt es einige wesentliche Unterschiede zwischen den beiden.
FHA-Darlehen machen Wohneigentum für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen möglich und einfacher, die ansonsten aufgrund fehlender oder schlechter Bonität oder weil sie nicht genug angespart haben, möglicherweise keine Finanzierung erhalten. Diejenigen, die sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren, benötigen eine niedrigere Anzahlung. Und die Kreditanforderungen sind bei weitem nicht so streng wie bei anderen Hypothekendarlehen – selbst diejenigen mit einer Kreditwürdigkeit unter 580 können eine Finanzierung erhalten. Diese Darlehen werden nicht von der FHA selbst gewährt. Stattdessen werden sie von von der FHA zugelassenen Kreditgebern weiterentwickelt.
Menschen mit etablierter Kreditwürdigkeit und geringer Verschuldung qualifizieren sich dagegen in der Regel für konventionelle Hypotheken. Diese Kredite werden in der Regel von privaten Hypothekengebern wie Banken, Kreditgenossenschaften und anderen privaten Unternehmen angeboten. Im Gegensatz zu FHA-Darlehen werden diese Hypotheken nicht von der Regierung gedeckt oder besichert.
Die zentralen Thesen
- Menschen mit etablierter Kreditwürdigkeit und geringer Verschuldung qualifizieren sich in der Regel für konventionelle Hypotheken.
- Menschen mit höheren Schulden und einer bescheidenen Kreditwürdigkeit qualifizieren sich normalerweise für versicherte Hypotheken der Federal Housing Administration.
- FHA-Darlehen erfordern eine niedrigere Mindestanzahlung und niedrigere Kreditwürdigkeit als herkömmliche Kredite.
- Herkömmliche Kredite werden nicht von einer Regierungsbehörde gedeckt und von privaten Hypothekengebern – Banken, Kreditgenossenschaften und anderen Finanzinstituten – gewährt.
Darlehen der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung (FHA)
Die Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) sind staatlich versichert und werden von von der FHA zugelassenen Kreditgebern ausgestellt, darunter Banken, Kreditgenossenschaften und andere Kreditunternehmen. FHA-Darlehen sind für Kreditnehmer mit begrenzten Ersparnissen oder niedrigeren Kredit-Scores gedacht.
Mit FHA-Darlehen können Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie bestimmte Fertig- und Mobilheime gekauft oder refinanziert werden. Es gibt auch bestimmte Kategorien von FHA-Darlehen, die für Neubauten oder zur Finanzierung der Renovierung eines bestehenden Hauses verwendet werden können.
Da FHA-Kredite bundesweit versichert sind – was bedeutet, dass Kreditgeber für den Fall geschützt sind, dass ein Kreditnehmer mit seiner Hypothek in Verzug gerät , können diese Kreditgeber Kreditnehmern günstigere Konditionen anbieten, die sich ansonsten möglicherweise nicht für ein Wohnungsbaudarlehen mit niedrigeren Zinssätzen qualifizieren. Dies bedeutet, dass es auch einfacher ist, sich für einen FHA-Kredit zu qualifizieren als für einen herkömmlichen Kredit.
Die Qualifikationsstandards für FHA-Darlehen machen den Kauf von Eigenheimen für eine größere Anzahl von Menschen zugänglicher. Ab 2020 können Sie mit einem FHA-Darlehen bis zu 96,5 % des Wertes eines Eigenheims leihen. FHA-Hypothekenantragsteller mit einer Kreditwürdigkeit von nur 580 können für ein Wohnungsbaudarlehen zugelassen werden – vorausgesetzt, sie haben genug, um die Anzahlung von 3,5 % zu decken. Diejenigen, deren Kreditwürdigkeit unter 580 liegt, können sich noch qualifizieren, müssen jedoch in der Regel mindestens 10 % des Kaufpreises einzahlen. Die Mehrheit der Kreditgeber verlangt von FHA-Hypothekenantragstellern, dass sie Kreditpunkte zwischen 620 und 640 für die Genehmigung haben. Diese staatlich unterstützten Kredite können auch zusätzliche Abschlusskosten haben , die bei herkömmlichen Krediten nicht erforderlich sind.
Die Anzahlungen für FHA-Darlehen können je nach Ihrer Kreditwürdigkeit nur 3,5% betragen, während herkömmliche Hypotheken zwischen 3% und 20% erfordern.
Konventionelle Kredite
Ein konventionelles Darlehen ist ein Hypothekendarlehen, das nicht von einer staatlichen Stelle besichert wird. Herkömmliche Kredite werden von privaten Hypothekengebern wie Banken, Kreditgenossenschaften und anderen Finanzinstituten vergeben und bedient. Konventionelle Kredite stellen für Kreditgeber das größte Risiko dar, da der Bund sie nicht versichert. Aus diesem Grund gewähren Kreditgeber konventionelle Hypotheken auf Antragsteller mit den stärksten Finanzprofilen. Konventionelle Anzahlungsanforderungen liegen je nach Hypothekarprodukt zwischen 3% und 20%.
Um sich für ein konventionelles Darlehen zu qualifizieren, verfügen Verbraucher in der Regel über eine hervorragende Kreditauskunft ohne nennenswerte Mängel und eine Kreditwürdigkeit von mindestens 680. Die Zinssätze für konventionelle Darlehen variieren je nach Höhe der Anzahlung, der Wahl des Hypothekenprodukts des Verbrauchers und dem aktuellen Marktbedingungen. Die meisten herkömmlichen Kredite sind mit festen Zinssätzen ausgestattet, was bedeutet, dass sich der Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Kredits nicht ändert. Kreditnehmer können sich bei Zinsänderungen refinanzieren.
Konventionelle Kredite können in zwei Kategorien eingeteilt werden – konforme und nicht konforme Kredite. Konforme konventionelle Kredite folgen den Kreditvergabestandards der Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) und der Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Besondere Überlegungen
Hypothekenversicherung
Abhängig von den Hypothekenbedingungen und der Höhe der Anzahlung müssen Kreditnehmer möglicherweise eine Hypothekenversicherung abschließen. Im Gegensatz zu anderen Arten von Versicherung schützt Hypothek Versicherung die Kreditgeber-nicht der Versicherungsnehmer-wenn der Kreditnehmer seine Zahlungen und Verzug ihre finanziellen Verpflichtungen zu machen.
In jedes FHA-Darlehen ist eine Hypothekenversicherung integriert. Die Prämien werden auf zwei verschiedene Arten gezahlt. Die erste ist eine Vorauszahlung, die in das Darlehen einfließen und während der gesamten Laufzeit ausgezahlt werden kann. Die zweite Möglichkeit besteht darin, monatliche Zahlungen zu leisten. Kreditnehmer, die 10 % oder mehr einzahlen können, zahlen diese Prämien 11 Jahre lang. Wer eine Anzahlung von weniger als 10 % leistet, muss diese Prämienzahlungen für die Dauer der Hypothek leisten.
Die meisten Kreditgeber ziehen es vor, konventionelle Kredite für nicht mehr als 80 % des Marktwertes eines Eigenheims zu vergeben – das entspricht einer Anzahlung von 20 %. Der prozentuale Anteil des Eigenheimwerts, der durch den Kreditbetrag repräsentiert wird, wird durch das Beleihungswert (LTV) angegeben. Zum Beispiel benötigt ein Kreditnehmer, der 15% (45.000 USD) auf ein Haus mit 300.000 USD setzt, ein Darlehen von 255.000 USD. Dies würde eine LTV-Quote von 85 % ergeben. Kreditgeber verlangen eine LTV-Quote von 80 % oder weniger, um sich gegen das Risiko abzusichern, dass der Kreditnehmer die Hypothek nicht zurückzahlt. Aus diesem Grund zahlen Menschen mit konventionellen Hypotheken, die weniger als 20 % Anzahlung leisten, eine Hypothekenversicherung – auch private Hypothekenversicherung (PMI) genannt –, bis ihre LTV-Quote 80 % erreicht.
PMI kann jährlich zwischen 0,3 % und 1,5 % Ihres Kreditbetrags kosten. Wie andere Arten von Hypothekenversicherungen wird PMI vom Kreditnehmer bezahlt und soll den Kreditgeber vor finanziellen Verlusten schützen, wenn er gezwungen ist, die Immobilie abzuschotten. Der Erlös aus PMI kann von Kreditgebern verwendet werden, um die Kosten zu decken, die mit dem Wiederverkauf eines Hauses verbunden sind, das sich in der Zwangsvollstreckung befindet.
Sonstige staatlich abgesicherte Kredite
FHA-Darlehen sind nicht die einzige Art von staatlich unterstützten Darlehen. Es gibt zwei andere Arten von staatlich versicherten Kreditprogrammen – VA-Darlehen und USDA-Darlehen.
Veterans Affairs (VA)-Darlehen werden vom US Department of Veterans Affairs unterstützt. Diese Darlehen stehen qualifizierten Angehörigen der Streitkräfte, ihren Ehegatten und anderen Leistungsberechtigten zur Verfügung. VA-Darlehen erfordern keine Anzahlung und in der Regel keine Hypothekenversicherung.
Kredite für Kreditnehmer in ländlichen Gebieten sind über das US-Landwirtschaftsministerium (USDA) erhältlich. Sie sind für Hauskäufer mit geringem bis mittlerem Einkommen gedacht und erfordern keine Anzahlung. Es kann auch mehr Flexibilität bei den Anforderungen an die Kreditwürdigkeit geben.