Aktien-REIT vs. Hypotheken-REIT

Es gibt zwei Haupttypen von Real Estate Investment Trusts (REITs), die Anleger kaufen können: Equity-REITs und Hypotheken-REITs. Equity-REITs besitzen und betreiben Immobilien, während Hypotheken-REITs in Hypotheken und damit verbundene Vermögenswerte investieren.

Was ist ein REIT?

Ein REIT ist eine Wertpapierart, bei der das Unternehmen Immobilien oder immobilienbezogene Vermögenswerte besitzt und im Allgemeinen betreibt. REITs ähneln Aktien und werden an wichtigen Börsen gehandelt. Mit REITs können Unternehmen Immobilien oder Hypotheken kaufen, indem sie kombinierte Anlagen aus einem Pool von Investoren verwenden. Diese Anlageform ermöglicht es Groß- und Kleinanlegern gleichermaßen, Immobilienanteile zu besitzen – ohne selbst Immobilien kaufen, betreiben oder finanzieren zu müssen.

REITs müssen in der Regel mindestens 100 Anleger haben, und Vorschriften verhindern, was ansonsten eine potenziell schändliche Problemumgehung wäre: Eine kleine Anzahl von Anlegern hält die Mehrheit der Anteile am REIT.

Mindestens 75 % des Vermögens eines REITs müssen sich in Immobilien befinden und mindestens 75 % des Bruttoeinkommens müssen aus Mieten, Hypothekenzinsen oder Veräußerungsgewinnen stammen.

Darüber hinaus sind REITs gesetzlich verpflichtet, ihren Aktionären mindestens 90 % des steuerpflichtigen Jahreseinkommens (ohne Veräußerungsgewinne) in Form von Dividenden auszuschütten. Diese Einschränkung schränkt jedoch die Fähigkeit eines REITs ein, den internen Cashflow für Wachstumszwecke zu verwenden.

Aktien-REITs

Equity Real Estate Investment Trusts sind die häufigste Art von REITs. Sie erwerben, verwalten, bauen, renovieren und verkaufen ertragsstarke Immobilien. Ihre Einnahmen werden hauptsächlich durch Mieteinnahmen aus ihrem Immobilienbestand erzielt.

Ein Aktien-REIT kann breit angelegt sein oder sich auf ein bestimmtes Segment konzentrieren. Hier ist ein Überblick über die Leistung jedes Segments im Jahr 2019, laut der National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit):

Im Allgemeinen bieten Equity-REITs stabile Erträge. Und da diese REITs Einnahmen durch das Eintreiben von Mieten erzielen, sind ihre Einnahmen relativ einfach zu prognostizieren und neigen dazu, im Laufe der Zeit zu steigen.

Hypotheken-REITs

hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) und verwandte Vermögenswerte. Während Equity-REITs in der Regel Einnahmen durch Mieten erzielen, erzielen Hypotheken-REITs Einnahmen aus den Zinsen ihrer Anlagen.

Nehmen wir beispielsweise an, dass das Unternehmen ABC als REIT qualifiziert ist. Sie kauft mit den von Investoren generierten Geldern ein Bürogebäude und vermietet Büroflächen. Die Firma ABC besitzt und verwaltet diese Immobilie und kassiert jeden Monat Miete von ihren Mietern. Das Unternehmen ABC gilt somit als Equity-REIT.

Nehmen Sie andererseits an, dass das Unternehmen XYZ als REIT qualifiziert ist und einem Immobilienentwickler Geld leiht. Im Gegensatz zu Unternehmen ABC erzielt Unternehmen XYZ Erträge aus den Zinsen für die Darlehen. Das Unternehmen XYZ ist somit ein Hypotheken-REIT.

Wie bei Aktien-REITs wird der Großteil der Gewinne von Hypotheken-REITs als Dividende an die Anleger ausgezahlt. Hypotheken-REITs schneiden bei steigenden Zinsen tendenziell besser ab als Aktien-REITs.

Risiken von Aktien- und Hypotheken-REITs

Wie alle Investments haben auch Equity-REITs und Hypotheken-REITs ihren Anteil an Risiken. Hier sind einige, die Anleger beachten sollten:

• Aktien-REITs sind in der Regel zyklisch und können auf Rezessionen und Zeiten des wirtschaftlichen Niedergangs empfindlich reagieren.
• Bei Aktien-REITs kann ein zu hohes Angebot – beispielsweise mehr Hotelzimmer als ein Markt unterstützen kann – zu höheren Leerständen und niedrigeren Mieteinnahmen führen.
• Zinsänderungen können sich auf die Erträge von Hypotheken-REITs auswirken. In ähnlicher Weise können niedrigere Zinssätze dazu führen, dass mehr Kreditnehmer ihre Hypotheken refinanzieren oder zurückzahlen – und der REIT muss zu einem niedrigeren Zinssatz reinvestieren.
• Die meisten Hypothekenpapiere, die REITs kaufen, werden von der Bundesregierung besichert, was das Kreditrisiko begrenzt. Bestimmte mREITs können jedoch abhängig von den spezifischen Anlagen einem höheren Kreditrisiko ausgesetzt sein.

Die Quintessenz

REITs bieten Anlegern die Möglichkeit, den Immobilienmarkt zu erschließen, ohne selbst Immobilien besitzen, betreiben oder finanzieren zu müssen. Sowohl Aktien- als auch Hypotheken-REITs müssen 90 % des Einkommens in Form von Dividenden an die Aktionäre auszahlen – die oft höher sind als die von Aktien.

Im Allgemeinen können Aktien-REITs für Buy-and-Hold-Investoren attraktiv sein, die eine Kombination aus Wachstum und Erträgen suchen. Hypotheken-REITs hingegen sind möglicherweise besser für risikofreudige Anleger geeignet, die nach maximalen Erträgen suchen, ohne sich stark auf Kapitalzuwachs zu konzentrieren.