Was ist eine kombinierte Beleihungsquote?

Die kombinierte Beleihungsquote (CLTV) ist eine Berechnung, die von Hypotheken- und Kreditfachleuten verwendet wird, um den Gesamtprozentsatz des Eigentums eines Eigenheimbesitzers zu bestimmen, der mit Pfandrechten belastet ist. Die CLTV-Quote wird ermittelt, indem die Salden aller ausstehenden Darlehen addiert und durch den aktuellen Marktwert der Immobilie dividiert werden. Beispielsweise hat eine Immobilie mit einem ersten Hypothekensaldo von 300.000 USD, einem zweiten Hypothekensaldo von 100.000 USD und einem Wert von 500.000 USD eine CLTV-Quote von 80%.

Kreditgeber verwenden das CLTV-Verhältnis zusammen mit einer Handvoll anderer Berechnungen, wie dem Verhältnis von Schulden zu Einkommen und dem Standard Loan to Value (LTV), um das Risiko einer Kreditvergabe an einen Kreditnehmer zu bewerten. Die CLTV-Quote unterscheidet sich von der Standard-LTV-Quote, da diese nur den Saldo eines Darlehens mit dem Wert der Immobilie vergleicht. Im obigen Beispiel hat die Immobilie eine LTV-Quote von 60 %, die sich ergibt, indem nur der Saldo der ersten Hypothek durch den Wert der Immobilie dividiert wird.

Viele Ökonomen führen lockere CLTV-Standards unter anderem auf die Zwangsvollstreckungskrise zurück, die die Vereinigten Staaten Ende der 2000er Jahre plagte. Ab den 1990er Jahren und vor allem Anfang und Mitte der 2000er Jahre nahmen Eigenheimkäufer häufig eine zweite Hypothek beim Kauf auf, anstatt Anzahlungen zu leisten. Die Kreditgeber, die bestrebt waren, das Geschäft dieser Kunden nicht an Wettbewerber zu verlieren, stimmten diesen Bedingungen trotz des erhöhten Risikos zu.

Vor der Immobilienblase, die sich von Ende der 1990er bis Mitte der 2000er Jahre ausbreitete, war es üblich, dass Hauskäufer Anzahlungen in Höhe von mindestens 20 % des Kaufpreises leisteten. Die meisten Kreditgeber hielten die Kunden innerhalb dieser Parameter, indem sie den LTV auf 80 % begrenzten. Als sich die Blase zu erhitzen begann, haben viele dieser Unternehmen Schritte unternommen, um den Kunden zu ermöglichen, 20 % zu senken. Einige Kreditgeber haben die LTV-Obergrenzen angehoben oder ganz abgeschafft und Hypotheken mit 5 % Anzahlung oder weniger angeboten, während andere die LTV-Anforderungen beibehalten, aber die CLTV-Obergrenzen oft auf 100 % angehoben haben. Dieses Manöver ermöglichte es den Kunden, eine zweite Hypothek aufzunehmen, um ihre 20%-Anzahlungen zu finanzieren.

Der Anstieg der Zwangsvollstreckung ab 2008 unterstrich, warum CLTV wichtig ist. Wenn Sie Haut im Spiel haben, wie zum Beispiel eine anfängliche Barausgabe von 100.000 USD für ein Haus von 500.000 USD, bietet einem Hausbesitzer einen starken Anreiz, seine Hypothekenzahlungen aufrechtzuerhalten. Bei einer Zwangsvollstreckung verliert er nicht nur sein Zuhause, sondern auch den Bargeldstapel, den er für die Schließung bezahlt hat. Das Erfordernis von Eigenkapital in der Immobilie schützt die Kreditgeber auch vor einem Rückgang der Immobilienpreise. Wenn eine Immobilie einen Wert von 500.000 US-Dollar hat und sich die Gesamtpfandrechte auf 400.000 US-Dollar summieren, kann die Immobilie bis zu 20 % ihres Wertes verlieren, ohne dass Pfandrechtsinhaber bei einer Zwangsversteigerung eine kurze Zahlung erhalten.