Was ist ein kombinierter Darlehen an Wert der Verhältnis?
Das CLTV-Verhältnis (Combined Loan to Value) ist eine Berechnung, die von Hypotheken- und Kreditfachleuten verwendet wird, um den Gesamtprozentsatz des durch Grundpfandrechte belasteten Eigentums eines Hausbesitzers zu bestimmen. Die CLTV-Quote wird ermittelt, indem die Salden aller ausstehenden Kredite addiert und durch den aktuellen Marktwert der Immobilie dividiert werden. Beispielsweise hat eine Immobilie mit einem ersten Hypothekensaldo von 300.000 USD, einem zweiten Hypothekensaldo von 100.000 USD und einem Wert von 500.000 USD eine CLTV-Quote von 80%.
Kreditgeber verwenden das CLTV-Verhältnis zusammen mit einer Handvoll anderer Berechnungen, wie dem Verhältnis von Schulden zu Einkommen und dem Standard- Verhältnis von Kredit zu Wert (LTV), um das Risiko einer Kreditvergabe an einen Kreditnehmer zu bewerten. Die CLTV-Quote unterscheidet sich von der Standard-LTV-Quote, da letztere nur den Saldo eines Kredits mit dem Wert der Immobilie vergleicht. Im obigen Beispiel hat die Immobilie eine LTV-Quote von 60%, die sich aus der Division nur des Restbetrags der ersten Hypothek durch den Wert der Immobilie ergibt.
Viele Ökonomen führen lockere CLTV-Standards unter anderem auf die Zwangsvollstreckungskrise zurück, die die Vereinigten Staaten Ende der 2000er Jahre plagte. Ab den 1990er Jahren und insbesondere Anfang und Mitte der 2000er Jahre nahmen Eigenheimkäufer zum Zeitpunkt des Kaufs häufig Zweithypotheken auf, anstatt Anzahlungen zu leisten. Die Kreditgeber, die darauf bedacht waren, das Geschäft dieser Kunden nicht an Wettbewerber zu verlieren, stimmten diesen Bedingungen trotz des erhöhten Risikos zu.
Vor der Immobilienblase, die sich von Ende der 1990er bis Mitte der 2000er Jahre ausdehnte, war es üblich, dass Eigenheimkäufer Anzahlungen in Höhe von mindestens 20% des Kaufpreises leisten. Die meisten Kreditgeber haben die Kunden innerhalb dieser Parameter gehalten, indem sie den LTV auf 80% begrenzt haben. Als sich die Blase zu erwärmen begann, unternahmen viele dieser Unternehmen Schritte, um es den Kunden zu ermöglichen, 20% zu senken. Einige Kreditgeber haben die LTV-Obergrenzen angehoben oder vollständig abgeschafft und Hypotheken mit einer Anzahlung von 5% oder weniger angeboten, während andere die LTV-Anforderungen beibehalten, die CLTV-Obergrenzen jedoch häufig auf 100% angehoben haben. Dieses Manöver ermöglichte es Kunden, Zweithypotheken aufzunehmen, um ihre Anzahlungen von 20% zu finanzieren.
Der Anstieg der Zwangsvollstreckung ab 2008 unterstrich, warum CLTV wichtig ist. Haut im Spiel zu haben, wie beispielsweise ein anfänglicher Geldaufwand von 100.000 US-Dollar für ein Haus von 500.000 US-Dollar, bietet einem Hausbesitzer einen starken Anreiz, seine Hypothekenzahlungen aufrechtzuerhalten. Wenn die Bank abschottet, verliert er nicht nur sein Zuhause, sondern auch den Haufen Bargeld, den er für die Schließung bezahlt hat. Das Erfordernis von Eigenkapital in der Immobilie schützt die Kreditgeber auch vor einem Rückgang der Immobilienpreise. Wenn eine Immobilie einen Wert von 500.000 USD hat und sich die Gesamtpfandrechte auf 400.000 USD summieren, kann die Immobilie bis zu 20% ihres Wertes verlieren, ohne dass Pfandgläubiger bei einer Zwangsversteigerung eine kurze Zahlung erhalten.