Was sind Beispiele für typische Erbbaurechtsverbesserungen?
Verbesserungen für Mieter oder Mieter
Mieterausbauten werden auch Mieterausbauten oder Ausbauten genannt. Es handelt sich um Änderungen, die der Eigentümer oder der Pächter vornehmen, um den Raum für den Mieter nützlicher oder attraktiver zu machen.
Mieterausbauten sind in Gewerbeimmobilien eine gängige Praxis. Bei diesen Gewerbeimmobilien wollen die Bauherren Mieter für möglichst lange Laufzeiten gewinnen und binden. Diese Verbesserungen können auch im Rahmen einer neuen Mietvertragsverhandlung bereitgestellt werden.
Was ist und ist keine Verbesserung?
Mieterausbauten werden in der Regel vom Eigentümer vorgenommen. Innenräume werden entsprechend den betrieblichen Bedürfnissen des Mieters modifiziert – zum Beispiel Änderungen an Decken, Fußböden und Innenwänden.
Äußere Veränderungen eines Gebäudes oder Umbauten, die anderen Mietern des Gebäudes zugute kommen, gelten nicht als Mietereinbauten. Beispiele für Verbesserungen, die kein Pachtgebiet sind, sind Aufzugsaufrüstungen, Dachkonstruktionen und die Pflasterung von Gehwegen.
Mieterausbauten sollen den betrieblichen Bedürfnissen und Präferenzen des Mieters gerecht werden.
Ein Unternehmen mit einem Callcenter benötigt möglicherweise kleine Kabinen und Telefone. Eine Arztpraxis benötigt möglicherweise eine Reihe von Sprechzimmern mit mehr Freiflächen für Krankenschwestern und Verwaltungspersonal.
Der Einzelhandel ist voll von Mieterausbauten, da jeder Mieter ein bestimmtes Layout und Design benötigt. Typische Mietereinbauten im Einzelhandel umfassen die Aufteilung einer großen, offenen Fläche in kleinere, stärker strukturierte Bereiche. Bau von Umkleidekabinen, Einbau von Verkaufsregalen und Empfangstresen, Bodenaustausch, Spezialbeleuchtung und Technik.
Vermieter bieten oft eine Zahlung oder einen Rabatt auf die Miete an, damit Mieter notwendige gewerbliche Mieterausbauten selbst vornehmen können.
Für Änderungen bezahlen
Es gibt vier Hauptarten, wie ein Vermieter für gewerbliche Mieterausbauten bezahlt: Mieterausbauzulagen, Mietnachlässe, Baupauschale und schlüsselfertige Projekte.
Mieterverbesserungsbeihilfe (TIA)
Bei einer Mieterverbesserungsbeihilfe (TIA) gibt der Vermieter dem Mieter einen bestimmten Geldbetrag, um die Verbesserungen zu decken, und der Mieter überwacht die Arbeiten. Der erhaltene Betrag hängt von mehreren Faktoren ab und basiert auf der Quadratmeterzahl. Zum Beispiel 10 bis 20 US-Dollar pro Quadratfuß.
Schnelle Tatsache
Seit dem Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) von 2018 werden Gebäudeeinbauten, Mietereinbauten, qualifizierte Restaurantimmobilien und qualifizierte Einzelhandelsausbauten steuerlich als qualifizierte Verbesserungsimmobilien (QIP) behandelt.
Mietrabatte
In einigen Fällen kann ein Vermieter eine kostenlose Miete oder einen Mietnachlass für eine bestimmte Anzahl von Monaten anbieten. Der Mieter nutzt die Einsparungen, um für Verbesserungen zu bezahlen und die Arbeit zu überwachen. Ein Mieter kann beispielsweise während eines vierjährigen Mietvertrags vier Monate kostenlose Miete erhalten.
Gebäudestandardzulage
Diese Zulage wird auch als „Ausbauzulage“ bezeichnet. Der Vermieter kann zu einem bestimmten Preis ein Verbesserungspaket anbieten, das sich aus Bodenbelägen und Einrichtungsgegenständen zusammensetzt. Der Mieter wählt Artikel aus dem Paket aus, muss jedoch für alle Verbesserungen, die nicht im Paket enthalten sind, bezahlen. In diesem Fall beaufsichtigt der Vermieter die Verbesserungsarbeiten.
Schlüsselfertige Projekte
Bei schlüsselfertigen Projekten legt der Mieter einen Verbesserungsplan mit Kostenschätzungen vor. Der Vermieter zahlt und überwacht alle Arbeiten.
Steuerliche Behandlung von Mieterausbauten
Mietereinbauten gelten als Kapital und werden über die Dauer des Mietverhältnisses abgeschrieben. Ursprünglich wurden Gebäudeausbauten, Mieterausbauten, qualifizierte Restaurantimmobilien und qualifizierte Einzelhandelsausbauten alle unterschiedlich behandelt.
Seit demGesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) von 2018 werden sie nun zu einem einzigen zusammengefasst und als qualifizierte Verbesserungseigenschaft (QIP) bezeichnet. Insbesondere ist der 15-jährige Abschreibungsbonus im neuen Steuerrecht nicht mehr enthalten und die Abschreibung erfolgt über 20 oder mehr Jahre.
Die zentralen Thesen
- Mieterausbauten werden auch Mieterausbauten oder Ausbauten genannt.
- Der Eigentümer nimmt in der Regel Änderungen an einer Gewerbeimmobilie vor, um den Bedürfnissen des Mieters gerecht zu werden.
- Verbesserungen im Erbbaurecht werden auf den Innenraum angewendet, z. B. auf die Decken, Wände und Böden.
- Änderungen am Äußeren eines Gebäudes gelten nicht als Mietereinbauten.