Single vs. Double vs. Triple Net Leases: Was ist der Unterschied?

Single vs. Double vs. Triple Net Leases: Ein Überblick

Ein Triple Net Lease (NNN) hilft Vermietern, das Risiko eines gewerblichen Mietvertrags zu reduzieren. Ein Triple-Net-Leasing ist eine von drei Arten von Net-Leasing, eine Art von Immobilienleasing, bei der ein Mieter eine oder mehrere zusätzliche Kosten trägt. Nettomietverträge umfassen im Allgemeinen Grundsteuern, Sachversicherungsprämien oder Unterhaltskosten und werden häufig in gewerblichen Immobilien verwendet. Neben Triple-Net-Leases sind die anderen Arten von Net-Leases Single-Net-Leases und Double-Net-Leases.

Bei einem einzigen Nettomietvertrag muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur die Grundsteuern zahlen. Beim Doppelnettomietvertrag zahlt der Mieter die Miete zuzüglich der Grundsteuern sowie der Versicherungsprämien. Bei einem Triple-Net-Leasing, auch Net-Net-Net-Leasing genannt, muss der Mieter die Miete zuzüglich aller drei Nebenkosten zahlen.

Bei Nettomietverträgen sind die Mieten im Allgemeinen niedriger als bei herkömmlichen Mietverträgen. Je mehr Kosten ein Mieter zu tragen hat, desto niedriger ist die Grundmiete, die ein Vermieter berechnet. Dreifach-Nettomietverträge sind jedoch in der Regel anleihbare Mietverträge, was bedeutet, dass ein Mieter nicht zurücktreten kann, da die Kosten – insbesondere die Wartungskosten – möglicherweise höher sind.

Einzel-Nettomietverträge

Single Net Leases, die oft als Net Lease oder „N“ Lease bezeichnet werden, sind in der Vermietungswelt nicht so verbreitet. Bei einem solchen Mietvertrag überträgt der Vermieter ein minimales Risiko auf den Mieter, der die Grundsteuern zahlt. Dies bedeutet, dass alle anderen Kosten – wie Versicherungen, Wartung und Reparaturen sowie Nebenkosten – vom Vermieter zu tragen sind. Der Vermieter ist auch für alle Wartungs- und/oder Reparaturarbeiten verantwortlich, die während der Mietdauer innerhalb der Immobilie durchgeführt werden müssen.

Mieter mit einem einzigen Nettomietvertrag zahlen aufgrund der zusätzlichen Kosten der Grundsteuern am Ende etwas niedrigere Mieten als bei einem Standardmietvertrag. Eine höhere Mietzahlung verringert jedoch nicht die Verantwortung des Vermieters, diese Kosten auf dem neuesten Stand zu halten.

Ein Mieter kann beispielsweise Zahlungen an die Gemeinde verpassen oder verspätet leisten, was bedeutet, dass der Vermieter für ihn am Haken ist. Dies kann zu Geldstrafen und / oder zusätzlichen Gebühren führen. Deshalb beziehen die meisten Vermieter die Grundsteuer in die Mietzahlungen ein. Sie ziehen es vor, dass die Zahlung über sie erfolgt, damit sie wissen, dass die Steuern pünktlich und in der richtigen Höhe bezahlt werden.

Doppelte Nettomietverträge

Besonders beliebt bei Gewerbeimmobilien sind Doppel-Netto-Leasingverträge, die auch als Net-Net-Leasingverträge oder „NN“-Leasingverträge bezeichnet werden. Bei einem solchen Mietvertrag zahlt der Mieter zusätzlich zur Miete Grundsteuern und Versicherungsprämien. Die Grundmiete – zahlbar für den Raum selbst – ist aufgrund der zusätzlichen Kosten, die der Mieter zu tragen hat, in der Regel niedriger. Alle Unterhaltskosten hingegen verbleiben in der Verantwortung des Vermieters, der diese direkt bezahlt.

In größeren Gewerbegebieten mit mehr als einer zu vermietenden Fläche, wie Einkaufszentren und weitläufigen Bürokomplexen, können Mieter eine andere Quadratmeterzahl haben als ihre Nachbarn. Daher weisen Vermieter den Mietern Steuern und Versicherungskosten in der Regel proportional zur vermieteten Fläche zu.

Ebenso wie beim Single-Netto-Leasing sollten Vermieter die Nachzahlungen an sich weitergeben lassen, damit sie diese an die Gemeinde und die Versicherung abführen können. Obwohl der Mietvertrag des Mieters diese Zahlungen beinhaltet, steht der Name des Vermieters auf der Steuer- und Versicherungsrechnung, sodass er letztendlich verantwortlich ist. Indem der Mieter diese Kosten direkt an ihn bezahlt, kann der Vermieter die Probleme vermeiden, die mit verspäteten oder ausbleibenden Zahlungen durch den Mieter verbunden sind, die zu zusätzlichen Gebühren führen können.

Dreifache Nettomieten

Der Triple-Net Leasing entbindet den Vermieter vom größten Risiko eines Net-Leasings. Das bedeutet, dass auch die Kosten für bauliche Instandhaltung und Reparaturen vom Mieter zu tragen sind – zusätzlich zu Miete, Grundsteuern und Versicherungsprämien. Da diese Mehrkosten an den Mieter weitergegeben werden, berechnet der Vermieter in der Regel eine niedrigere Grundmiete.

Wenn die Instandhaltungskosten höher als erwartet sind, versuchen Mieter mit Triple-Net-Mietverträgen häufig, aus ihren Mietverträgen auszusteigen oder Mietnachlässe zu erhalten. Um dies zu verhindern, bevorzugen viele Vermieter einen pfandpflichtigen Nettomietvertrag. Dies ist eine Art von dreifachem Nettomietvertrag, der nicht vor seinem Ablaufdatum gekündigt werden kann. Darüber hinaus kann die Miethöhe aus keinem Grund geändert werden, auch nicht aus unerwarteten und erheblichen Nebenkostenerhöhungen.