Wann Sie von Ihrer Hypothek weggehen sollten
Wenn Sie eine Hypothek haben, die den Wert Ihrer Immobilie übersteigt, was tun Sie? Wenn Sie der Eigentümer der größten Wohnimmobilie in Manhattan sind, könnten Sie sich entscheiden, wegzugehen und das Chaos Ihren Gläubigern zu überlassen, während Sie Ihren Geschäften nachgehen.
Genau das passierte, als Tishman Speyer, das amerikanische Unternehmen, das in Immobilien investiert, 2010 die 11.000-Einheiten Stuyvesant Town und Peter Cooper Village in Manhattan aufgab. Es war einer der größten Zahlungsausfälle in der Geschichte – und das Unternehmen immer noch gelang es, im Geschäft zu bleiben. Tishman Speyer folgte lediglich dem Weg vieler kommerzieller Immobilienunternehmen, die ihm vorausgegangen waren.
Wenn Sie jedoch ein Hypothekendarlehensnehmer sind, wird der Weg von einer Hypothek wahrscheinlich anders aussehen (es ist unwahrscheinlich, dass es so sauber und einfach ist). Dennoch kann es Sie überraschen, diesen Rat zu hören: Mathematisch gesehen kann das Weggehen manchmal die klügste Wahl sein.
Die zentralen Thesen
- Es gibt Zeiten, in denen es die beste Option ist, von einer Wohnhypothek wegzugehen.
- Während der Großen Rezession entschieden sich viele Hausbesitzer – selbst diejenigen mit ausreichendem Einkommen, um ihre Hypotheken zu decken – zu gehen, nachdem ihre Häuser an Wert verloren hatten.
- Einige Experten behaupten, dass es sinnvoll sein kann, immer dann auf eine Hypothek zu verzichten, wenn es möglich ist, eine ähnliche Wohnung für weniger als die Hypothekenzahlung zu mieten.
- Inhaber von Hypotheken mit variablem Zinssatz, die Immobilien besitzen, die an Wert verloren haben, werden ihre Hypotheken in Zeiten steigender Zinsen eher aufgeben.
- Wenn es die beste Option ist, wegzugehen, seien Sie vorbereitet und haben Sie einen Plan für Ihren nächsten Wohnort.
Wenn Weggehen Sinn macht
Vor der nationalen Immobilienblase Ende der 2000er Jahrekonnte man im Allgemeinen damit rechnen, dass dieImmobilienpreise im Laufe der Zeit steigen werden.Während in einigen geografischen Regionen gelegentlich Wertverluste zu verzeichnen waren, gewannen Häuser auf nationaler Ebene im Laufe der Zeit an Wert. Bis zu diesem Zeitpunkt war dies der langfristige Trend in den USA
2008 und 2009 sanken die Immobilienwerte jedoch (mit teilweise zweistelligen Wertverlusten). Als das Jahr 2009 zu Ende ging und das Jahr 2010 eröffnet wurde, befanden sich landesweit etwa 25% aller Hypotheken unter Wasser – der Betrag, der auf die Hypotheken geschuldet wurde, war höher als der Wert der Häuser. Zu diesem Zeitpunkt geschah tatsächlich, was für manche vorher undenkbar war: Kreditnehmer, die sich ihre Hypothekenzahlungen noch leisten konnten, entschieden sich dagegen.
Wenn Sie ein ähnliches Haus für weniger als die Hypothekenkosten mieten können, meinen einige Experten, dass der Weggang von einem Haus ein solider finanzieller Schritt ist. In einem Szenario, in dem Sie Ihre Hypothek unter Wasser haben und mit steigenden Zinssätzen konfrontiert sind (aufgrund von Hypotheken mit variablem Zinssatz ), ist der Anreiz, wegzugehen, möglicherweise noch attraktiver.(Wenn eine Immobilienkrise zuschlägt, sind die großen Gewinner oft Mieter.)2
Berechnung der Kosten für den Weg von einer Hypothek
Die Berechnung zum Vergleich der Mietkosten mit den Kosten einer Hypothek ist eine einfache Berechnung. Ein Hilfsmittel zur Schätzung Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen ist einHypothekenrechner. Die Bestimmung der Zeit, die Ihr Zuhause benötigt, um seinen Wertverlust wiederzuerlangen, ist etwas komplexer. Die Verwendung einer jährlichen Wertsteigerung von 5 % ergibt einen Standardwert, der auf dem nationalen Durchschnitt basiert. Ein wenig Recherche kann Ihnen helfen, Anpassungen für regionale und lokale Märkte vorzunehmen. Betrachten Sie ein Beispiel:
- Originalpreis: 200.000 $
- Aktueller Wert: 150.000 US-Dollar
- Wertverlust: 25%
Steigen die Immobilienwerte um durchschnittlich 5 % pro Jahr, dauert es sechs Jahre, bis dieses Haus seinen Verkaufspreis erreicht. Dies bringt den Eigentümer auf ein Break-Even-Niveau – aber es ist kein Gewinn vorzuweisen (und der Eigentümer hat jedes Jahr Zinsen für das Darlehen gezahlt). Wenn die Preise um weitere 10 % fallen, dauert die Erholung noch länger. (Offensichtlich ist eine Aufwertung des Eigenheimpreises nicht gewährleistet.)
- Originalpreis: 200.000 $
- Wert nach 25 % Rückgang: 150.000 US-Dollar
- Wert nach einem weiteren Rückgang um 10 %: 135.000 $
Die Erholungszeit beträgt nun mehr als acht Jahre.
Methoden zum Aussteigen aus einer Hypothek
Drei der häufigsten Methoden, um von einer Hypothek wegzukommen, sind ein Leerverkauf, eine freiwillige Zwangsvollstreckung und eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung. Ein Leerverkauf liegt vor, wenn der Kreditnehmer eine Immobilie für weniger als den fälligen Betrag der Hypothek verkauft. Der Käufer der Immobilie ist ein Dritter (nicht die Bank), und alle Einnahmen aus dem Verkauf gehen an den Kreditgeber. Der Kreditgeber vergibt entweder die Differenz oder erhält ein Urteil gegen den Kreditnehmer. Dann muss der Kreditnehmer die gesamte – oder teilweise – Zahlung der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Wert der Hypothek abschließen.
Nicht alle Kreditgeber werden einem Leerverkauf zustimmen, aber wenn dies der Fall ist, bietet der Leerverkauf eine Alternative zur Zwangsvollstreckung.
Bei einer freiwilligen Zwangsvollstreckung übergibt der Hausbesitzer die Immobilie freiwillig an den Kreditgeber. Um eine freiwillige Zwangsvollstreckung zu arrangieren, sprechen Sie mit Ihrer Bank und treffen Sie Vorkehrungen für die Schlüsselübergabe an die Immobilie. Dieser Prozess wird sich zwar negativ auf die Bonität des Hausbesitzers auswirken, zusätzliche Zahlungen auf die Hypothek sind jedoch nicht mehr erforderlich.
Die unfreiwillige Zwangsvollstreckung wird vom Kreditgeber wegen Nichtzahlung eingeleitet. Der Kreditgeber nutzt das Rechtssystem, um die Immobilie in Besitz zu nehmen. Während der Hausbesitzer während der Zwangsvollstreckung oft monatelang (kostenlos) in der Immobilie leben darf, bemüht sich der Kreditgeber aktiv um die Eintreibung der Schulden und am Ende wird der Hausbesitzer vertrieben.
Der Doppelstandard
Unternehmen bauen routinemäßig ihren Personalbestand ab und restrukturieren ihre Schulden. Dies kann die Lieferanten verletzen (und manchmal zerstören), die sie nicht bezahlen. Diese gelten jedoch als „gute“ Geschäftsschritte; Die Aktienkurse dieser Unternehmen steigen in der Regel in der Folge.
Wenn jedoch ein einzelner Hausbesitzer versucht, die gleiche Entscheidung zu treffen, wird das Rechtssystem eingerichtet, um die Gewinne des Kreditgebers zu schützen. Während nur eine Minderheit der Banken einem Leerverkauf für einen Hausbesitzer zustimmen wird, sind alle bereit, eine Abschottung vorzunehmen.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Gleiche Wettbewerbsbedingungen für Verbraucher und Unternehmen würden bedeuten, dass Hausbesitzer keine Reue empfinden sollten, wenn sie einen Kredit aufgeben, als Unternehmen, die insolvent sind oder Immobilien zwangsversteigert haben. Da das Feld nicht eben ist, müssen Kreditnehmer, die weggehen, bereit sein, die Konsequenzen zu tragen, die beschädigte Kredite, Belästigung durch Inkassounternehmen und jahrelange Schwierigkeiten bei der Kreditbeschaffung umfassen können.
Die Quintessenz
Wenn Sie nach Abschluss Ihrer Recherchen am besten weggehen möchten, seien Sie vorbereitet. Um sicherzustellen, dass Sie eine Wohnung haben, kaufen Sie ein neues, kleineres Haus oder mieten Sie eine Wohnung, bevor Sie Ihr derzeitiges Zuhause verlassen. Kaufen Sie ein Auto und alle anderen wichtigen Artikel, die eine Finanzierung erfordern, bevor Ihre Kreditwürdigkeit herabgestuft wird, und legen Sie etwas Bargeld beiseite, um den Übergang zu erleichtern.