Freiwillige Abschottung
Was ist freiwillige Abschottung?
Eine freiwillige Zwangsvollstreckung ist ein Zwangsvollstreckungsverfahren, das von einem Kreditnehmer eingeleitet wird, der nicht in der Lage ist, weiterhin Kreditzahlungen für eine Immobilie vorzunehmen, um weitere Zahlungen zu vermeiden und eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung und Räumung zu verhindern. Kreditnehmer können diese Option wählen, wenn sich ihre Hypothek erheblich unter Wasser befindet.
Dies unterscheidet sich von einer unfreiwilligen Zwangsvollstreckung, die vom Kreditinstitut eingeleitet wird, um eine Immobilie in Besitz zu nehmen, um die Verluste des Kreditgebers auszugleichen, und ist in der Regel die letzte Option für Kreditnehmer, die keine Zahlungen für ihre Kredite leisten können. Kreditnehmer können bei einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut eine freiwillige Zwangsvollstreckung sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien beantragen.
Es gibt mehrere ähnliche Begriffe, die für freiwillige Zwangsvollstreckungen verwendet werden können, einschließlich strategischer Zahlungsunfähigkeit, Weggehen, Jingle Mail und freundliche Zwangsvollstreckung.
Die zentralen Thesen
- Eine freiwillige Zwangsvollstreckung wird von einem Kreditnehmer eingeleitet, der keine Darlehenszahlungen mehr für eine Immobilie leisten kann und versucht, eine Zwangsvollstreckung durch den Kreditgeber zu vermeiden.
- Eine freiwillige Zwangsvollstreckung kann die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers beeinträchtigen, ist jedoch in der Regel nicht so finanziell schädlich wie eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.
- Die Subprime-Hypothekenkrise Ende der 2000er Jahre, als viele Hypotheken unter Wasser waren, führte zu einem deutlichen Anstieg der Anzahl freiwilliger Zwangsvollstreckungen.
Freiwillige Zwangsvollstreckung verstehen
Die freiwillige Zwangsvollstreckung ist äußerst schädlich für die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers und kann es schwierig machen, ein Haus zu mieten oder zu kaufen und Kredite für Jahre danach zu genehmigen. Sie ist jedoch nicht so finanziell schädlich wie eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung. Dies kann daher eine kostengünstige Option für einige Kreditnehmer sein, die nicht Schwierigkeiten haben, jeden Monat Zahlungen zu leisten, sondern zu dem Schluss kommen, dass sie nicht in der Lage sind, weiterhin Zahlungen zu leisten.
Viele Schuldner planen eine freiwillige Zwangsvollstreckung, indem sie neue Kreditkarten eröffnen und neue Autokredite und Hypotheken aufnehmen, bevor ihre Kreditwürdigkeit sinkt. Kreditgeber stimmen häufig dem Antrag eines Kreditnehmers auf freiwillige Zwangsvollstreckung zu, da dies die Rücknahme von Eigentum und das Eintreiben von Schulden viel schneller und kostengünstiger machen kann als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.
Gründe für die freiwillige Zwangsvollstreckung sind ein plötzlicher und unerwarteter Verlust von Arbeitsplätzen (z. B. während der Coronavirus-Pandemie), die Erkenntnis, dass man über seine Verhältnisse lebt, Veränderungen auf dem Immobilienmarkt sowie variable Zinssätze (wenn ein Kreditnehmer einen einstellbaren Zinssatz hat) Hypothek oder ARM zum Beispiel).
Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung ist eine der am häufigsten verwendeten Arten der freiwilligen Zwangsvollstreckung. Die Regeln, Gesetze und Strafen für freiwillige Zwangsvollstreckungen variieren stark je nach Kreditinstitut und Staat.
Vor- und Nachteile der freiwilligen Abschottung
Wenn Sie eine freiwillige Zwangsvollstreckung einleiten möchten, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile eines solchen Schrittes sorgfältig zu prüfen. Sie müssen es gegen die Auswirkungen auf Ihr Guthaben, den Verlust Ihres Eigenheims, die finanzielle Entlastung und mögliche Alternativen abwägen. Wenn Sie beispielsweise keine Darlehensänderung erhalten oder keinen Leerverkauf tätigen können, hat eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung möglicherweise weniger Auswirkungen auf Ihre Kreditauskünfte als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.
Reduzieren Sie Ihre Verluste
Ein Vorteil, insbesondere wenn sich Ihr Haus erheblich unter Wasser befindet, besteht darin, dass Sie Ihre Verluste reduzieren können, wenn Sie keine Zahlungen mehr leisten. Einige Staaten erlauben es den Kreditgebern jedoch, die Kreditnehmer wegen eines „Mangels“ – der Differenz zwischen dem Betrag, den Sie noch für den Kredit schulden, und dem Zwangsvollstreckungsverkaufspreis – über ein Mangelurteil zu ermitteln. Stellen Sie sicher, dass Sie die Gesetze Ihres Staates in dieser Hinsicht kennen.
Senken Sie Ihr Guthaben
Ihre Kredit-Score wird einen großen Schlag erleiden, wenn Sie abschotten. Die Auswirkungen: Es ist wahrscheinlich schwieriger, neue Kredite zu erhalten – beispielsweise für einen Autokredit oder eine neue Kreditkarte – und die Zinssätze, die Ihnen angeboten werden, sind höher.
Neues Gehäuse finden
Sie müssen einen anderen Wohnort finden, und Vermieter können sich weigern, an Sie zu vermieten oder einen höheren monatlichen Betrag zu berechnen. Und wenn Sie kaufen möchten, können Sie möglicherweise einige Jahre lang keine Hypothek aufnehmen. Fannie Mae beispielsweise wendet eine Wartezeit von vier Jahren an, bevor sie nach einer Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung eine neue Hypothek gewährt.
Vorteile
- Es ist eine schnellere, weniger komplizierte Befreiung von Schulden als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung und eine Gelegenheit, Ihre Verluste zu reduzieren.
- Eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung kann weniger Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit haben als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.
- Es ist weniger soziales Stigma verbunden als mit einer unfreiwilligen Zwangsvollstreckung.
Nachteile
- Sie können immer noch einem Mangelurteil unterliegen.
- Ihre Kredit-Score wird einen Schlag bekommen und neue Kredite (ein Autokredit, eine Kreditkarte) zu bekommen kann schwieriger sein und mit höheren Zinssätzen kommen.
- Obwohl es weniger Stigmatisierung gibt, halten Arbeitgeber Sie möglicherweise immer noch für unzulässig für bestimmte Jobs.
Beispiel: Freiwillige Zwangsvollstreckungen und die Immobilienkrise 2007–2009
Vor der amerikanischen Immobilienblase und der Subprime-Hypothekenkrise Ende der 2000er Jahre war die freiwillige Zwangsvollstreckung eine selten genutzte Option für Kreditnehmer, die Schwierigkeiten hatten, sich ihre Zahlungen für Immobilienkredite zu leisten. In den letzten Jahren wurde es jedoch viel häufiger eingesetzt. In den Jahren 2007 und 2008 sanken die Immobilienpreise und verzeichneten häufig zweistellige Wertverluste.
Zu Beginn des Jahres 2010 befanden sich ungefähr 25% aller Hypotheken unter Wasser, was bedeutet, dass der auf die Hypothek geschuldete Betrag über dem Wert des Eigenheims lag. Laut einigen Berichten, freiwillige Zwangsvollstreckungen mehr als 2007 bis 2008 verdoppelt und repräsentiert mehr als 25% aller Ausfälle in 2009 Freiwillige Zwangsvollstreckungen geblieben sind gemeinsam in den letzten zehn Jahren, als zu Hause Werte wurden aus dem noch nicht genug, um frei viele Kreditnehmer erhöht Belastung durch negatives Eigenkapital.