Viager

Was ist ein Viager?

Ein „viager“ ist eine in Frankreich beliebte Immobilientransaktion, bei der der Käufer eine Anzahlung und dann eine Reihe von Zahlungen leistet, solange der Verkäufer lebt.

Viager verstehen

Im Wesentlichen ist ein „Viager“ eine umgekehrte Annuität. Für Eigenheimkäufer sind Viager Glücksspiele, für Eigenheimverkäufer bieten sie die Sicherheit regelmäßiger Barzahlungen. Ein Viager wird manchmal auch als Reverse Annuity Hypothek oder als gemeinnütziger Rest Trust bezeichnet.

In einer Viager-Vereinbarung verpflichtet sich eine Person, ihr Eigentum gegen eine Anzahlung, die in Frankreich als „Bouquet“ bekannt ist, und regelmäßige Barzahlungen für den Rest ihres Lebens an einen Käufer zu verkaufen. Außerdem lebt der Verkäufer für den Rest seines Lebens im Haus. Erst nach dem Tod des Verkäufers kann der Käufer die Immobilie übernehmen. Im Wesentlichen setzt der Käufer in einem Viager auf die verbleibende Lebensdauer des Verkäufers.

In Frankreich verhandeln zwei Privatparteien oft mit Hilfe eines Anwalts und ohne Beteiligung von Banken oder Versicherungen über einen Viager. Von dem Deal können potenziell beide Seiten profitieren. Verkäufer erhalten beispielsweise erhebliche Steuererleichterungen. Darüber hinaus sind Barzahlungen stark garantiert. Bei Zahlungsverzug des Käufers behält der Verkäufer die Anzahlung, alle bis dahin monatlichen Zahlungen und das Eigentum an der Immobilie. Verkäufer sind oft Witwen oder Witwer, die nach dem Tod des Ehepartners auf eine regelmäßige Einnahmequelle angewiesen sind.

Für Käufer bieten Viager die Verlosung eines Hauskaufs zu reduzierten Preisen an. Viager verwenden eher den belegten Wert als den Marktwert, der oft viel höher ist. Darüber hinaus zahlen Käufer keine Zinsen für die Immobilie, und wenn der Verkäufer früher als erwartet stirbt, erhalten Käufer einen noch größeren Rabatt. Das Risiko besteht darin, dass der Verkäufer länger lebt als erwartet, in diesem Fall muss der Käufer mehr bezahlen. Der typische Viager-Käufer ist eine Person mittleren Alters, die sich ein Zuhause für den Ruhestand sichern möchte.

Viager-Berechnung

Der Wert einer Immobilie in einem Viager wird basierend auf dem Alter des Verkäufers berechnet und wird als Nutzungswert bezeichnet. Der Wohnwert eines Eigenheims von 50 Jahren wird höher sein als der eines Eigenheims von 70 Jahren. Die Anzahlung landet tendenziell bei ca. 30% des Nutzungswertes. Die Teilnehmer berechnen die Barraten auf Basis der durchschnittlichen Lebenserwartung des Verkäufers. Aufgrund dieser Richtlinien wäre es für sehr alte Verkäufer oft besser, ihre Häuser direkt zu verkaufen und den vollen Marktwert zu erhalten.