Verwenden Sie Ihre Ersparnisse bei einer Hypothekenzahlung
Als der Immobilienmarkt 2007 zu stürzen begann, sah es so aus, als wären die Zeiten der Hypotheken mit niedrigen Anzahlungen vorbei. Aber überraschenderweise können nur wenige Jahre später selbst Verbraucher mit unterdurchschnittlichen Krediten oft ein Haus mit weit weniger als 20% im Voraus kaufen.
Selbst unmittelbar nach dem Wohnungsrutsch hatten die Verbraucher einige Möglichkeiten, wenn ihr Sparkonto etwas fehlte. FHA-Hypotheken, für die nur ein Rückgang um 3,5% erforderlich ist, erfreuten sich wachsender Beliebtheit. Und für diejenigen, die sich qualifiziert haben, ermöglichten VA-Wohnungsbaudarlehen den Käufern, den vollen Preis ihres Eigenheims zu finanzieren.
Heutzutage wird es auch einfacher, ein herkömmliches Darlehen mit einer geringen Anzahlung zu erhalten. Mindestanzahlung von 5% auf 3% zu senken. Auf diese Weise öffneten sie den Banken die Tür, um um Käufer von Eigenheimen zu konkurrieren.
Während es immer noch möglich ist, ein Haus mit sehr wenig Daunen zu kaufen, ist es eine andere Frage, ob es eine gute Idee für Verbraucher ist. Ist es sinnvoll, Ihre Ersparnisse aufzubauen und mit dem Einkaufen nach Hause zu warten, bis Sie beim Abschluss mehr Geld einzahlen können? Und wie viel von Ihren Ersparnissen sollten Sie in Wohnraum investieren? Hier sind einige Faktoren zu berücksichtigen.
Niedrigere Anzahlung: Höhere langfristige Kosten
Vielleicht ist das erste, woran Sie bei Niedrigzahlungskrediten denken sollten, dass sie Sie mit wenigen Ausnahmen auf lange Sicht mehr kosten. Da Sie mehr vom Eigenheimpreis finanzieren, werden Ihre Zinszahlungen über die Laufzeit des Kredits erheblich höher sein
Wenn Sie beispielsweise ein Haus im Wert von 200.000 USD mit einem Rückgang von 5% anstelle von 20% kaufen, zahlen Sie im Laufe eines 30-jährigen Darlehens rund 35.000 USD mehr Zinsen. Natürlich zahlen Sie auch mehr, um den Kapitalbetrag des Kredits zu decken.
Wenn man bedenkt, wie unglaublich niedrig die heutigen Zinssätze sind, kann dies allein Sie nicht davon abhalten, früher als später ein Haus zu kaufen. Das größere Problem besteht darin, die Ausgaben für Hypothekenversicherungsprämien zu erhöhen, die Sie normalerweise zahlen müssen, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit weniger als 20% Rabatt kaufen. Der Zweck dieser Zahlungen besteht darin, den Verlust des Kreditgebers zu decken, wenn Sie mit Ihrem Kredit in Verzug geraten.
Es gibt zwei grundlegende Arten von Hypothekenversicherungen. Wenn Sie einen FHA Kredit aufnehmen, stellen private Kreditgeber die Mittel für Ihren Hauskauf zur Verfügung, und die Regierung fungiert als Ihr Versicherer. Wenn das Haus weniger als 625.000 USD wert ist, beträgt die jährliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) derzeit 0,80% oder 0,85%, abhängig vom finanzierten Betrag. Sie müssen auch eine Vorabprämie zahlen, die sich für ein Darlehen von 180.000 USD auf etwas mehr als 3.000 USD beläuft.
Wenn Sie eine konventionelle Hypothek erhalten, zahlen Sie stattdessen eine sogenannte private Hypothekenversicherung (PMI). Normalerweise kostet es zwischen 0,3% und 1,15% pro Jahr, obwohl in diesem Fall keine Vorabgebühr anfällt. (Weitere Informationen finden Sie unter: Was ist der Unterschied zwischen privater Hypothekenversicherung (PMI) und Hypothekenversicherungsprämie (MIP)? )
Ein Anzahlungskompromiss
Bedeutet die Aussicht auf eine Hypothekenversicherung, dass Sie warten sollten, bis Sie volle 20% der Kosten des Eigenheims senken können? Nicht unbedingt.
Für den Anfang ist das Warten in einigen teureren Städten nicht immer realistisch. Wenn Sie in einem Teil des Landes leben, in dem selbst bescheidene Häuser 400.000 US-Dollar kosten, müssten Sie 80.000 US-Dollar sammeln, bevor Sie auf den Markt kommen. Und wenn Sie in einem Gebiet wohnen, in dem das Kaufen günstiger ist als das Mieten, besteht möglicherweise ein zusätzlicher Anreiz, am Rande zu bleiben, bis Sie genug gespart haben, um eine Hypothekenversicherung zu vermeiden.
Für einige Leute könnte die beste Option sein, einen Mittelweg zwischen einer minimalen Anzahlung und den traditionellen 20% zu finden. Wenn Sie beispielsweise ein FHA-Darlehen aufnehmen und 10% abbauen, wird Ihre Hypothekenversicherung nach 11 Jahren gekündigt. Andernfalls zahlen Sie den gesamten Kredit weiter. Können Sie sich zu einem späteren Zeitpunkt refinanzieren, um die Versicherung abzuschaffen? Sicher. Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass die Zinssätze auf oder in der Nähe ihrer historischen Tiefststände liegen, wenn Sie dies tun.
Außerdem sinkt Ihre Hypothekenversicherungsprämie (MIP), wenn Sie eine größere Anzahlung leisten. Wenn Sie beispielsweise eine 15-jährige Hypothek aufnehmen und 10% im Voraus bezahlen können, sinkt die jährliche Zahlung von 0,70% auf 0,45%.
Während sich die Details bei PMI etwas unterscheiden, gilt dieselbe Logik. Je höher Ihre Anzahlung, desto weniger Prämien müssen Sie zahlen. Ein Vorteil von PMI ist jedoch, dass Sie es kündigen können, sobald Sie 20% Eigenkapital in Ihrem Haus erreicht haben (siehe So überlisten Sie private Hypothekenversicherungen ).
Wenn die Bank Ihre Hypothek in ihren Büchern hält – das heißt, sie verkauft sie nicht an ein Unternehmen wie Fannie Mae oder Freddie Mac , ist möglicherweise überhaupt keine Versicherung erforderlich. Banken erheben jedoch häufig eine Vorabgebühr oder einen höheren Zinssatz, wenn Sie sich für ein Darlehen mit niedriger Anzahlung entscheiden, um das von ihnen eingegangene Risiko zu verringern. Selbst ein zusätzlicher halber Prozentpunkt kann Sie über einen Zeitraum von 30 Jahren mehrere tausend Dollar mehr kosten. Der Gesamteffekt ist der gleiche: Wenn Sie mehr ablegen, können Sie für weniger ausleihen.
Risiko, unter Wasser zu gehen
Eine weitere Gefahr, beim Kauf eines Eigenheims das Nötigste zu tun, besteht darin, dass Sie weniger Schutz haben, wenn der Immobilienmarkt fällt. Mit nur 3% oder 4% weniger könnten Sie leicht mehr der Bank schulden, als Ihr Haus wert ist. Genau das ist vielen Hausbesitzern beim jüngsten Zusammenbruch der Häuser passiert.
Wenn Sie beispielsweise zu Hause unter Wasser gehen und unerwartet Ihren Job verlieren, haben Sie nicht mehr die Möglichkeit, Kredite gegen Ihr Eigentum aufzunehmen, um Kosten zu bezahlen, oder das Haus zu verkaufen, ohne dem Kreditgeber einen großen Teil des Geldes zu zahlen.
Obwohl Sie nicht vollständig geschützt sind, selbst wenn Sie 10% oder 15% senken, geben Sie sich einen viel größeren Puffer, falls sich die Immobilienpreise verschlechtern sollten.
Ein Sparkissen behalten
Das Sparen für ein Haus ist ein wichtiges Lebensziel. Achten Sie jedoch beim Zusammenstellen der Anzahlung darauf, dass Sie nicht zu wenig Geld haben. Es ist nicht nur gut, einen Notfallfonds zu haben (idealerweise sechs Monate Lebenshaltungskosten), sondern Sie benötigen auch Ersatzmittel für die unerwarteten Kosten, die der Kauf eines Eigenheims häufig mit sich bringt. Weitere Informationen finden Sie unter Wie viel Bargeld sollte ich in der Bank behalten?
Stellen Sie ein strenges Budget auf, bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen, damit Sie wissen, was Sie sich leisten können. Und tun Sie, was Sie können, um Ihre Bargeldreserven aufzubauen, sobald Sie sich eingerichtet haben, und streichen und ersetzen Sie Teppiche und Schränke. Denken Sie auch daran, dass die Leute sagen, es sei gut, ein bisschen in einem Haus zu leben, bevor Sie Renovierungsarbeiten durchführen, die vor Ihrem Einzug nicht obligatorisch sind.
Das Fazit
Können Kredite mit niedriger Anzahlung für einige Hausbesitzer eine gute Wahl sein? Absolut. Berechnen Sie jedoch die langfristigen Kosten einer Hypothekenversicherung oder den höheren Zinssatz, den Sie zahlen, um sicherzustellen, dass es sich lohnt. Weitere Informationen finden Sie unter Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten? und Top 10 häufig zu vermeidende Hypothekenbetrügereien.