Verwenden Sie Ihre IRA, um Immobilien zu kaufen
Bei IRAs sind finanzielle Vermögenswerte – Aktien, Anleihen und Investmentfonds oder Exchange Traded Funds (ETFs) – die üblichen Anlageverdächtigen. Dennoch ist es unter bestimmten Bedingungen möglich, Immobilien in Ihrem IRA zu halten. Sie können Einfamilien- oder Multiplexhäuser kaufen; Apartmentgebäude; Gewerbeimmobilien wie Einzelhandelsgeschäfte, Hotels oder Bürokomplexe; rohes Land und Grundstücke; und sogar Bootsrutschen.
Es ist jedoch nicht so einfach, ein paar hundert Aktien zu kaufen. Wenn Sie über Ihre selbstgesteuerte IRA in Immobilienkäufe einsteigen möchten, müssen Sie die Regeln kennen – und davon gibt es viele.
Die zentralen Thesen
- Sie können Immobilien in Ihrer IRA halten, aber Sie benötigen dazu eine selbstgesteuerte IRA.
- Alle Immobilien, die Sie kaufen, müssen ausschließlich Anlagezwecken dienen; Sie und Ihre Familienmitglieder können es nicht verwenden.
- Der Kauf von Immobilien innerhalb einer IRA erfordert normalerweise die Zahlung in bar, und alle Betriebskosten müssen von der IRA bezahlt werden.
- Das Halten von Immobilien in Ihrer IRA kann mit Steuerproblemen und Bürokratie schwierig sein. Andererseits kann Immobilien Ihnen eine gute (oder hohe) Rendite bieten und Ihr Portfolio diversifizieren.
Die richtige IRA für den Kauf von Anlageimmobilien
Zuallererst muss Ihre IRA selbstgesteuert sein. Der Begriff „selbstgesteuert“ bedeutet, dass alternative Anlagen von der IRA-Depotbank, dem Finanzinstitut oder dem Unternehmen, das für die Buchführungs- und IRS-Berichtspflichten verantwortlich ist, akzeptiert oder angeboten werden. Eine selbstgesteuerte IRA ist unabhängig von Maklerfirmen, Banken oder Investmentgesellschaften, die Entscheidungen für Sie treffen (die meisten Maklerkonten erlauben sowieso keinen Immobilienbesitz).
Um Immobilien über Ihre IRA zu kaufen und zu besitzen, benötigen Sie weiterhin eine Depotbank, eine auf selbstverwaltete Konten spezialisierte Einrichtung, die die Transaktion, den damit verbundenen Papierkram und die Finanzberichterstattung verwaltet. Alles läuft über den Verwahrer, um Sie davon abzuhalten, die strengen Regeln für diese Art von Immobilientransaktionen zu verletzen.
Wie zu erwarten, berechnet die Depotbank eine Gebühr für den Service. Es wird Ihnen jedoch nicht beraten, wie Sie Ihre Bestände am besten strukturieren. Die Aufgabe dieses Verwalters besteht darin, die Back-Office-Arbeit zu erledigen.
Bevor wir uns den Rest der Regeln ansehen, verstehen Sie diese grundlegende Tatsache: Sie und Ihre IRA sind zwei getrennte Einheiten. Ihre IRA besitzt das Grundstück – Sie nicht. Tatsächlich lautet der Titel des Eigentums „XYZ Trust Company Custodian [for Benefit of] (FBO) [Your Name] IRA“.
Wenn Sie Immobilien mit Ihrer IRA unsachgemäß kaufen, können Sie die IRA disqualifizieren. In diesem Fall werden alle darin enthaltenen Gelder sofort steuerpflichtig.
Was gehört dir und was nicht?
Ihre Immobilie muss eine reine Kapitalanlage sein. Sie können es nicht als Feriendomizil, Wohnort für Ihre Kinder, Zweitwohnsitz oder Büro für Ihr Unternehmen verwenden. Diese Regeln gelten für Sie und für Personen, die derIRS als „disqualifiziert“ erachtet. Wer gilt also als disqualifizierte Person?
- Ihr Ehepartner
- Deine Eltern, Großeltern und Urgroßeltern
- Ihre Kinder und deren Ehepartner, Enkel und Urenkel
- Dienstleister Ihres IRA
- Jedes Unternehmen, das mehr als 50 % der Immobilie besitzt
Sie können die Immobilie auch nicht von einem dieser disqualifizierten Personen kaufen – dies wird als Eigengeschäft bezeichnet – und die IRAkann auch keine Immobiliekaufen, die Sie bereits besitzen. Weitere Informationen zu verbotenen Transaktionen finden Sie in Abschnitt 4.72.11.2.1 des Internal Revenue Manual.
Den Kauf tätigen
Ihr IRA-Guthaben muss ziemlich hoch sein, da es nicht einfach ist, eine Hypothek für den Kauf von Eigentum innerhalb einer IRA zu erhalten. Sie müssen wahrscheinlich in bar bezahlen, was nicht nur einen großen Bissen vom Konto nimmt, sondern sich auch auf Ihre Rendite auswirkt.
Immobilieninvestoren legen oft einen kleinen Betrag an und nutzen die immer noch relativ niedrigen Zinsen, um den Kauf zu hebeln, da sie davon ausgehen, dass sie mit der Immobilie mehr Geld verdienen können, als sie an Zinsen zahlen. Wenn Sie Ihren Immobilienkauf nicht finanzieren können, verlieren Sie dieses Potenzial für einen erheblichen Return on Investment (ROI).
Einige Banken ziehen Kredite für diese Art von Transaktionen in Betracht, aber es stellt sich ein weiteres Problem: Alle Einnahmen aus der Immobilie können dann alssteuerunabhängiges steuerpflichtiges Einkommen (UBTI) betrachtet werden. Weitere Informationen zu UBTI finden Sie in Abschnitt 511 des IRS Internal Revenue Code (IRC).
Eigentum besitzen
Da Ihre IRA keine Steuern zahlt, können Sie die Abzüge, die mit dem Besitz von Immobilien einhergehen, nicht nutzen. Da Sie bar bezahlt haben, müssen keine Hypothekenzinsen abgezogen werden. Sie profitieren auch nicht von den Abzügen der Grundsteuer oder der Abschreibung. Wenn Ihre Immobilie Mieteinnahmen generiert, fließt jedes bisschen davon direkt in Ihre IRA zurück. Da Ihnen die Immobilie nicht gehört, können Sie keine Einkünfte einstreichen. (Natürlich erhalten Sie das Geld irgendwann, wenn Sie bei der Pensionierung vom Konto abheben.)
Auf der positiven Seite kommen keine der Instandhaltungs- oder anderen damit verbundenen Kosten für den Besitz von Immobilien aus Ihrer Tasche. Die IRA zahlt für alles. Dies ist jedoch nicht ohne Nachteile. Jeder Dollar, der aus Ihrer IRA kommt, ist ein Dollar, der ein paar Jahrzehnte lang nicht mehr steuerfrei an Wert gewinnen kann.
Ein riesiges Risiko: Wartungskosten, die das Geld Ihrer IRA zehren und zu teuren Strafen führen, wenn Sie „zu viel“ auf das Konto einzahlen, um sie zu decken.
Und was passiert, wenn für Immobilien eine Reihe von Hauptkosten anfallen, die Ihr IRA-Guthaben so niedrig halten, dass das Konto nicht über genügend Geld verfügt, um es zu bezahlen? Denken Sie daran, dass Sie nichts, was mit dieser Immobilie zu tun hat, aus eigener Tasche bezahlen können und die IRA-Beiträge begrenzt sind: Sie können 2021 nur 6.000 USD einzahlen, 7.000 USD, wenn Sie 50 Jahre oder älter sind.
Wenn das die Reparatur nicht abdeckt und Sie mehr einzahlen müssen, müssen Sie mit Strafen rechnen, die mit einer zu hohen Spende verbunden sind. Dies ist ein erhebliches Risiko, da Immobilien häufig eine teure Instandhaltung erfordern und die Einnahmen, die Sie aus der Vermietung erzielen, möglicherweise nicht Ihre Ausgaben in einem Jahr mit hohem Wartungsaufwand decken.
Verkauf der Immobilie in einem IRA
Um Ihre Immobilie zu verkaufen, berechnen Sie einen Verkaufspreis wie bei jedem anderen Immobilienbesitz. Sobald sich beide Parteien auf einen Preis und Bedingungen geeinigt haben, bitten Sie Ihre Depotbank, die Immobilie im Namen Ihrer IRA zu verkaufen. Das gesamte Geld fließt je nach Zusammensetzung Ihrer IRA entweder steuerlich latent oder steuerfrei in Ihre IRA zurück.
Eine letzte Überlegung: Liquidität. Wie einfach ist es für Sie, aus der Investition auszusteigen? Bei Aktien ist das relativ einfach. Manchmal können Sie Ihr Geld in Sekunden zurückbekommen. Im Gegensatz dazu sind Immobilien eine notorisch illiquide Anlage. Der Verkauf kann lange dauern und Sie könnten dabei Geld verlieren. Wie acht Millionen Menschen in der Großen Rezession von 2008 erfahren haben, könnten Sie einen Vermögenswert haben, der weniger wert ist als der Geldbetrag, den Sie dafür schulden.
Vor- und Nachteile von Eigentum in einem IRA
Wir haben so viele Probleme und Nachteile erwähnt, dass Sie sich an dieser Stelle vielleicht fragen, ob es sinnvoll ist, Eigentum in eine IRA zu stellen. In der Vergangenheit war Immobilien eine gute langfristige Investition, da die Immobilienwerte im Laufe der Zeit steigen und die langfristige Aufwertung mit dem langfristigen Anlagehorizont eines Altersvorsorgekontos einhergeht. Kurzfristig ist jedes Einkommen, das die Immobilie generiert, innerhalb der IRA steuergeschützt. Schließlich tragen Immobilien als harter Vermögenswert dazu bei, ein Portfolio zu diversifizieren, das ansonsten in Aktien und andere Wertpapiere investiert ist – nicht die schlechteste Idee der Welt.
Vorteile
- Immobilien helfen bei der Diversifizierung eines Portfolios und bewegen sich oft gegen die Finanzmärkte.
- Immobilien haben im Laufe der Zeit eine historische Wertschätzung erfahren, ideal für den langfristigen Anlagehorizont einer IRA.
- Immobilien können einen stetigen Einkommensstrom aus Mieten bieten, und alle Mieteinnahmen, die Sie sammeln, wachsen innerhalb der IRA steuerfrei.
- Sie können Immobilien kaufen, verkaufen, umdrehen und akkumulieren.
Nachteile
- Sie müssen eine selbstgesteuerte IRA mit einer Depotbank einrichten.
- Sie können keine Abzüge für Grundsteuern, Hypothekenzinsen, Abschreibungen und andere immobilienbezogene Ausgaben geltend machen.
- Alle Ausgaben, Reparaturen und Wartungskosten müssen mit IRA-Mitteln bezahlt werden, und Sie müssen andere bezahlen, um sie zu erledigen und das Eigentum zu verwalten.
- Sie und Ihre Verwandten können nicht in der Immobilie leben oder ein Geschäft führen.
Die Quintessenz
Die Verwendung einer IRA zum Kauf einer Anlageimmobilie ist nichts für schwache Nerven und auch für niemanden, der mit den unterschiedlichen Arten von individuellen Rentenkonten nicht vertraut ist. Immobilieninvestitionen jeglicher Art sind ziemlich riskant oder bestenfalls wartungsintensiv; Für eine IRA sind Immobilien jedoch eine besonders risikoreiche Wahl. Die Immobilienwerte können nicht nur eher fallen als steigen, sondern ein Jahr mit erheblichen Wartungskosten kann auch zu Strafen führen, wenn Ihr Einkommen und Ihr IRA-Beitragslimit keine Reparaturen abdecken, die Sie nicht ignorieren dürfen.
Wenn Sie nicht sowohl die Zeit als auch das Fachwissen haben, um Immobilien zu verwalten, sind Sie wahrscheinlich am besten mit gängigeren Strategien für Ihre IRA dran. Oder ziehen Sie verbriefte Immobilienoptionen in Betracht, wie Real Estate Investment Trusts (REITs) oder Investmentfonds und ETFs, die in Immobilien investieren. Dies ist eine indirekte Form des Eigentumsbesitzes, aber sie ist ein einfacheres, liquideres Angebot – und sie können auch in regulären IRAs gehalten werden.