Verständnis der kreditgeberpflichtigen Hochwasserversicherung

„Nur wenige Zentimeter Wasser von einer Flut können Zehntausende von Dollar Schaden anrichten“, so das National Flood Insurance Program. Diese Tatsache fasst zusammen, warum Hypothekengeber manchmal von Kreditnehmern den Abschluss einer Hochwasserversicherung verlangen.

Allerdings Immobilienmakler und Hypothekenbanken oft nicht sagen Kunden über Flut Versicherungsanforderungen, bis eine Immobilie ist bereits in Treuhand. Auch ist den Hauseigentümern nicht bewusst, dass viele Gebiete, die nicht sofort als hochwassergefährdet erscheinen, von der Bundesnotrufzentrale (FEMA) tatsächlich als hohes Risiko eingestuft werden. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden oder nicht überrascht werden möchten, hilft Ihnen dieser Artikel, indem er die vom Kreditgeber vorgeschriebene Hochwasserversicherung entmystifiziert.

Warum Kreditgeber eine Hochwasserversicherung benötigen

Die Gefahrenversicherung Abschnitt von Standardhausbesitzer Versicherungen decken nicht von außen dem natürlichen Ursachen Überschwemmungen, wie schwere Regengüssen oder vom Menschen verursachten diejenigen, wie ein Dammbruch. Nur eine speziell benannte Hochwasserversicherung, eine separate Versicherungspolice, kann vor solchen Zerstörungen oder Schäden schützen.

Eine Hochwasserversicherung ist in der Regel für Hausbesitzer mit Hypothekendarlehen in Gebieten, die normalerweise als risikoarme Hochwassergebiete gelten, optional. Je nach Art des Darlehens kann es für hypothekarische Eigenheimbesitzer in Hochwasserrisikogebieten sogar optional sein. Hausbesitzer müssen jedoch eine Hochwasserversicherung abschließen, wenn sie eine Hypothek von einem staatlich regulierten oder versicherten Kreditgeber (wie eine FHA Hypothek) aufnehmen und ein Haus in einer Hochrisikozone kaufen (auch als Special Flood bekannt). Gefahrenbereich). Bis zur Tilgung der Hypothek muss der Hausbesitzer in den meisten Fällen jedes Jahr für die Hochwasserversicherung aufkommen.

Wenn jemand eine Hypothek aufnimmt, dient das Haus als Sicherheit, wenn der Kreditnehmer keine Hypothekenzahlungen mehr leistet. Bei der Finanzierung einer Immobilie hat der Kreditgeber oft einen größeren finanziellen Anteil an der Immobilie als der Kreditnehmer. Wenn eines der Vermögenswerte des Kreditgebers durch Hochwasser beschädigt wird und der Kreditnehmer das Haus verlässt und keine Hypothekenzahlungen mehr leistet, gerät der Kreditgeber in eine Verlustposition. Um dieses Risiko auszuschließen, verlangen viele Kreditgeber vom Hausbesitzer den Abschluss einer Hochwasserversicherung.

Die Hochwasserversicherung stellt Geld zur Verfügung, um ein Haus zu reparieren oder sogar wieder aufzubauen, wenn es durch Überschwemmungen beschädigt oder zerstört wird. Wenn der Hausbesitzer einen Anspruch geltend machen muss, ist er nur für die Zahlung des Selbstbehalts verantwortlich. Infolgedessen behält der Hausbesitzer das Haus und leistet weiterhin Hypothekenzahlungen, und alle werden glücklich sein.

Wie funktioniert eine Hochwasserversicherung?

Die Hochwasserversicherung funktioniert wie andere Versicherungsprodukte. Der Versicherte – der Hausbesitzer – zahlt eine jährliche Prämie, die sich nach dem Hochwasserrisiko der Immobilie und der von ihm gewählten Selbstbeteiligung richtet. Wird die Immobilie durch Überschwemmung beschädigt oder zerstört, erhält der Hauseigentümer Bargeld in Höhe des zur Behebung des Schadens erforderlichen Geldbetrags bis zur Höhe der Versicherungssumme.

Der Hausbesitzer muss die Hochwasserversicherung vor Abschluss einer Immobilie abschließen und jedes Jahr erneuern, um den Hauptsaldo des Darlehens abzudecken. Der Kreditgeber wird in der Regel zusammen mit der monatlichen Hypothekenzahlung Zahlungen für die Hochwasserversicherung einziehen, das Geld auf einem Treuhandkonto halten und einmal im Jahr die gesamte Prämie an die Versicherungsgesellschaft zahlen (ähnlich wie bei der Grundsteuer und der Hausratversicherung). Sobald der Hausbesitzer die ursprüngliche Police abgeschlossen hat, sind daher außer der monatlichen Hypothekenzahlung keine weiteren Maßnahmen erforderlich. Eine separate Deckung von bis zu 100.000 US-Dollar für persönliche Gegenstände ist ebenfalls verfügbar.

Wer muss eine Hochwasserversicherung abschließen?

Sie können sich auf FloodSmart.gov oder über die FEMA-Website-Karte über das Hochwasserrisiko jeder Immobilie informieren. Wenn auf der Website angegeben ist, dass sich die Immobilie in einem Hochrisikogebiet befindet, ist wahrscheinlich eine Hochwasserversicherung erforderlich. Die endgültige Entscheidung hängt von den Tarifkarten der Hochwasserversicherung und einer amtlichen Gefahrenermittlung für Hochwassergebiete ab. Sie sollten Ihren Kreditgeber auch nach seinen Anforderungen an die Hochwasserversicherung fragen.

In manchen Stadtteilen oder sogar ganzen Städten kann es schwierig sein, eine Wohnung zu finden, die sich nicht in einem Hochwasserrisikogebiet befindet. In anderen Regionen können Sie auf den Abschluss einer Hochwasserversicherung ganz verzichten.

So erhalten Sie eine Hochwasserversicherung

Das von der FEMA verwaltete National Flood Insurance Program (NFIP) bietet Hausbesitzern in Gemeinden, die am Programm teilnehmen, eine Hochwasserversicherung an. Das Programm verlangt von den teilnehmenden Gemeinden, „Vorschriften zum Management von Überschwemmungsgebieten zu erlassen und durchzusetzen, die helfen, die Auswirkungen von Überschwemmungen zu mildern“. Dieses Programm bietet auch einen kleinen Rabatt auf die Hochwasserversicherung, basierend auf den Schritten, die die Gemeinden unternehmen, um das Hochwasserrisiko zu mindern.

Die eigentlichen Versicherungspolicen werden von privaten Versicherungsunternehmen ausgestellt, nicht von der FEMA. Eine teilnehmende Versicherungsgesellschaft finden Sie auf der FEMA-Website. Noch besser: Fragen Sie Freunde, Familie und Kollegen in Ihrer Stadt nach Empfehlungen.

Was deckt die Hochwasserversicherung ab?

Laut FEMA gelten die folgenden Elemente als Teil der Gebäudestruktur und sind abgedeckt:

• Das versicherte Gebäude und sein Fundament
• Die Elektro- und Sanitäranlagen
• Zentrale Klimaanlagen, Öfen und Warmwasserbereiter
• Kühlschränke, Kochherde und Einbaugeräte wie Geschirrspüler
• Fest verlegter Teppichboden über einem unfertigen Boden
• Fest installierte Verkleidungen, Wandboards, Bücherregale und Schränke
• Jalousien
• Freistehende Garagen bis zu 10% der Gebäudeimmobilienabdeckung (andere freistehende Gebäude als Garagen erfordern eine separate Richtlinie für Gebäudeeigentum)
• Entfernung von Schmutz

Was deckt die Hochwasserversicherung nicht ab?

Laut FEMA sind viele wichtige und teure Dinge nicht durch eine Hochwasserversicherung abgedeckt. Sie werden zusätzlich erwerben, um persönliches Eigentum oder Inhalte Abdeckung,wenn Sie sichüber die Kosten für denErsatz der folgenden Elemente sind besorgt:

• Persönliche Gegenstände wie Kleidung, Möbel und elektronische Geräte
• Vorhänge
• Tragbare und Fensterklimaanlagen
• Tragbare Mikrowellenherde und tragbare Geschirrspüler
• Teppiche, die nicht in der Gebäudeabdeckung enthalten sind (siehe oben)
• Waschmaschinen und Trockner
• Lebensmittelgefrierschränke und die darin enthaltenen Lebensmittel
• Bestimmte wertvolle Gegenstände wie Originalkunstwerke und Pelze (bis zu 2.500 USD)

Darüber hinaus deckt weder die Hochwasserversicherung für Gebäude noch privates Eigentum Folgendes ab:

• Schäden durch Feuchtigkeit, Schimmel oder Schimmel, die der Eigentümer hätte vermeiden können
• Bargeld, Edelmetalle und Wertpapiere wie Aktienzertifikate
• Eigentum und Habseligkeiten außerhalb eines Gebäudes wie Bäume, Pflanzen, Brunnen, Kläranlagen, Gehwege, Decks, Terrassen, Zäune, Ufermauern, Whirlpools und Schwimmbäder
• Lebenshaltungskosten, wie z. B. vorübergehendes Wohnen
• Vermögensschäden durch Betriebsunterbrechung oder Nutzungsausfall versicherter Sachen
• Die meisten selbstfahrenden Fahrzeuge wie Autos, einschließlich ihrer Teile

Was kostet eine Hochwasserversicherung?

Die Kosten einer Immobilie gegen Hochwasserschäden zu versichern, wird bestimmt durch Risiko -assoziierte Faktoren wie das Jahr der Bau, die Anzahl der Etagen, das Niveau der Hochwasserrisiko und die Höhe der Deckung durch den Kreditgeber erforderlich. Dieser Betrag sollte sich nach den Umbaukosten richten, die Sie bei Ihrer Hausratversicherung erfragen können.

Der Preis für die Versicherung einer Immobilie mit einer bestimmten Selbstbeteiligung und einer bestimmten Deckungssumme ist unabhängig davon, wen Sie als Versicherer wählen, gleich, da die Prämien für Hochwasserversicherungen staatlich reguliert sind. Sie haben jedoch eine gewisse Kontrolle über die Kosten Ihrer Police, da Sie Ihren Selbstbehalt frei wählen können.

Um herauszufinden,wie viel Flut Versicherung für Ihren Aufenthalt kostet speziell, füllen Siedas Hochwasserrisikoprofil auf der FEMA Website. Wenden Sie sich dann an einen der aufgeführten teilnehmenden Versicherungsagenten. Die Website gibt nur eine ungefähre Bandbreite möglicher Deckungskosten an. Ein Versicherungsmakler kann Ihnen ein genaues Angebot machen. Sie können immer noch ein Angebot einholen, auch wenn Sie sich die Immobilie nur ansehen und sie nicht unter Vertrag haben. Erwarten Sie im Allgemeinen, mindestens ein paar hundert Dollar pro Jahr für eine Hochwasserversicherung zu zahlen.

Die gesetzlich zulässige Höchstversicherungssumme für eine NFIP-Police beträgt 250.000 USD für die Struktur. Die Abdeckung des Inhalts ist optional – sie wird vom Kreditgeber nicht verlangt – aber sie kostet extra (und ist auf 100.000 US-Dollar begrenzt).

Bewertung der Kosten einer Hochwasserversicherung

Hochwasserversicherungen kosten zwischen 500 und 1.500 US-Dollar pro Jahr und sind wie andere gängige Versicherungsformen für manche Menschen weniger erschwinglich oder sogar unerschwinglich. Berechnen Sie, ob Sie sich eine Hochwasserversicherung so lange leisten können, wie Sie sie haben müssen, bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden. Wenn Ihre Hochwasserversicherung 1.000 US-Dollar pro Jahr kostet und Sie 30 Jahre brauchen, um Ihre Hypothek zu bezahlen, sind das zusätzliche 30.000 US-Dollar langfristig für den Besitz dieses Hauses.

Einige Hochwasserversicherungsunternehmen werden versuchen, Sie zum Abschluss einer Versicherung für maximal 250.000 USD zu veranlassen, selbst wenn der Kreditgeber nicht so viel Deckung benötigt. Wenn der Kapitalbetrag eines Darlehens nur 200.000 US-Dollar beträgt, ist die zusätzliche Deckung nicht erforderlich. Sehen Sie sich den Wiederbeschaffungswert Ihres Hauses an, wie er von Ihrer Hausratversicherung ermittelt wird. Dies ist der volle Betrag, für den Sie eine Versicherung abschließen müssen. Die Versicherung muss nur den Wert der physischen Struktur, nicht des Grundstücks, abdecken.

Refinanzierung und Hochwasserversicherung

Wenn Sie über eine Refinanzierung nachdenken und keine Hochwasserversicherung für Ihre bestehende Hypothek benötigen, prüfen Sie, ob sich Ihre Hochwasserbezeichnung geändert hat. Sie können sich jetzt in einem Hochrisikogebiet befinden, auch wenn Sie es vorher nicht waren. Die Refinanzierung lohnt sich möglicherweise nicht, wenn Sie die neuen Kosten für die Hochwasserversicherung hinzufügen.

Schließlich reicht die maximal zulässige Deckung von 250.000 US-Dollar möglicherweise nicht aus, um einige Immobilien wieder aufzubauen. Wenn Ihre Hausratversicherung sagt, dass der Wiederaufbau Ihrer Immobilie im Falle eines Totalschadens mehr als 250.000 US-Dollar kostet, sollten Sie sich des Risikos bewusst sein, dem Sie auch mit einer Hochwasserversicherung ausgesetzt sind.

Vermeidung von kreditgeberpflichtigen Hochwasserversicherungen

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die vom Kreditgeber vorgeschriebene Hochwasserversicherung zu vermeiden (oder zumindest deren Kosten zu senken), obwohl sie möglicherweise nicht für alle machbar sind, insbesondere für diejenigen, die in Hochrisikogebieten leben.