Grundlegendes zur vom Kreditgeber geforderten Hochwasserversicherung

„Nur ein paar Zentimeter Wasser von einer Flut können Zehntausende von Dollar Schaden anrichten“, so das National Flood Insurance Program. Diese Tatsache fasst zusammen, warum Hypothekengeber manchmal von Kreditnehmern den Abschluss einer Hochwasserversicherung verlangen.

Allerdings Immobilienmakler und Hypothekenbanken oft nicht sagen Kunden über Flut Versicherungsanforderungen, bis eine Immobilie ist bereits in Treuhand. Hausbesitzer sind sich auch nicht bewusst, dass viele Gebiete, die nicht sofort von Überschwemmungen bedroht zu sein scheinen, von der Federal Emergency Management Agency (FEMA) tatsächlich als hohes Risiko eingestuft werden. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden oder nicht überrascht werden möchten, hilft Ihnen dieser Artikel bei der Entmystifizierung der vom Kreditgeber geforderten Hochwasserversicherung.

Warum Kreditgeber eine Hochwasserversicherung benötigen

Der Abschnitt über die Gefahrenversicherung in den Standardversicherungen für Hausbesitzer deckt keine Überschwemmungen durch äußere natürliche Ursachen wie starke Regenfälle oder von Menschen verursachte Stürme wie Dammbrüche ab. Nur eine speziell genannte Hochwasserversicherung, eine separate Versicherungspolice, kann vor dieser Art von Zerstörung oder Beschädigung schützen.

Eine Hochwasserversicherung ist in der Regel optional für hypothekarisch belastete Hausbesitzer in Gebieten, die normalerweise als Hochwassergebiete mit geringem Risiko gelten. Abhängig von der Art des Kredits kann dies sogar für hypothekarisch belastete Hausbesitzer in Hochwassergebieten mit hohem Risiko optional sein. Hausbesitzer müssen jedoch eine Hochwasserversicherung abschließen, wenn sie eine Hypothek von einem Kreditgeber aufnehmen, der vom Bund reguliert oder versichert ist (z. B. eine FHA Hypothek), und ein Haus in einer Hochwasserzone mit hohem Risiko (auch als Special Flood bezeichnet) kaufen Gefahrenbereich). In den meisten Fällen muss der Hausbesitzer jedes Jahr eine Hochwasserversicherung bezahlen, bis die Hypothek zurückgezahlt ist.

Wenn jemand eine Hypothek aufnimmt, dient das Haus als Sicherheit, wenn der Kreditnehmer keine Hypothekenzahlungen mehr leistet. Wenn eine Immobilie finanziert wird, hat der Kreditgeber häufig einen größeren finanziellen Anteil an der Immobilie als der Kreditnehmer. Wenn eines der Vermögenswerte des Kreditgebers durch Hochwasser beschädigt wird und der Kreditnehmer das Haus verlässt und keine Hypothekenzahlungen mehr leistet, gerät der Kreditgeber in eine Verlustposition. Um dieses Risiko auszuschließen, verlangen viele Kreditgeber vom Hausbesitzer den Abschluss einer Hochwasserversicherung.

Die Hochwasserversicherung stellt Geld zur Verfügung, um ein Haus zu reparieren oder sogar wieder aufzubauen, wenn es durch Überschwemmungen beschädigt oder zerstört wird. Wenn der Hausbesitzer einen Anspruch geltend machen muss, ist er nur für die Zahlung des Selbstbehalts verantwortlich. Infolgedessen wird der Hausbesitzer das Haus behalten und weiterhin Hypothekenzahlungen leisten, und jeder wird glücklich sein.

Wie funktioniert die Hochwasserversicherung?

Die Hochwasserversicherung funktioniert genauso wie andere Versicherungsprodukte. Der Versicherte – der Hausbesitzer – zahlt eine jährliche Prämie, die auf dem Hochwasserrisiko der Immobilie und dem von ihnen gewählten Selbstbehalt basiert. Wenn das Eigentum durch Überschwemmungen beschädigt oder zerstört wird, erhält der Hausbesitzer Bargeld für den Geldbetrag, der zur Reparatur des Schadens erforderlich ist, bis zur Versicherungsgrenze.

Der Hausbesitzer muss die Hochwasserversicherung abschließen, bevor er eine Immobilie schließt, und sie jedes Jahr erneuern, um den Kapitalbetrag des Darlehens zu decken. Der Kreditgeber kassiert in der Regel Hochwasserversicherungszahlungen zusammen mit der monatlichen Hypothekenzahlung, führt die Gelder auf einem Treuhandkonto und zahlt die gesamte Prämie einmal im Jahr an die Versicherungsgesellschaft (ähnlich wie bei Grundsteuern und Hausbesitzerversicherungen). Sobald der Hausbesitzer die ursprüngliche Police abgeschlossen hat, sind möglicherweise keine weiteren Maßnahmen erforderlich, außer monatliche Hypothekenzahlungen zu leisten. Eine separate Deckung von bis zu 100.000 US-Dollar für persönliche Gegenstände ist ebenfalls verfügbar.

Wer muss eine Hochwasserversicherung abschließen?

Informationen zum Hochwasserrisiko von Immobilien finden Sie auf FloodSmart.gov oder auf der FEMA-Website. Wenn auf der Website angegeben ist, dass sich die Immobilie in einem Gebiet mit hohem Risiko befindet, ist wahrscheinlich eine Hochwasserversicherung erforderlich. Die endgültige Entscheidung hängt von den Tarifkarten der Hochwasserversicherung und einer offiziellen Bestimmung der Hochwassergefahr ab. Sie sollten Ihren Kreditgeber auch nach den Anforderungen an die Hochwasserversicherung fragen.

In einigen Stadtteilen oder sogar ganzen Städten kann es schwierig sein, ein Haus zu finden, das sich nicht in einem Hochwassergebiet mit hohem Risiko befindet. In anderen Regionen können Sie die Notwendigkeit einer Hochwasserversicherung vollständig vermeiden.

So erhalten Sie eine Hochwasserversicherung

Das von der FEMA verwaltete Nationale Hochwasserversicherungsprogramm (NFIP) bietet Hausbesitzern in Gemeinden, die an dem Programm teilnehmen, eine Hochwasserversicherung an. Das Programm verlangt von den teilnehmenden Gemeinden, „Vorschriften für das Management von Auen zu verabschieden und durchzusetzen, die dazu beitragen, die Auswirkungen von Überschwemmungen zu mildern“. Dieses Programm bietet auch einen kleinen Rabatt auf die Hochwasserversicherung, basierend auf den Schritten, die die Gemeinden unternehmen, um das Hochwasserrisiko zu mindern.

Die tatsächlichen Versicherungspolicen werden von privaten Versicherungsunternehmen ausgestellt, nicht von der FEMA. Eine teilnehmende Versicherungsgesellschaft finden Sie auf der FEMA-Website. Besser noch, fragen Sie Freunde, Familie und Mitarbeiter in Ihrer Stadt nach Empfehlungen.

Was deckt die Hochwasserversicherung ab?

Nach Angaben der FEMA gelten folgende Elemente als Teil der Gebäudestruktur und werden abgedeckt:

• Das versicherte Gebäude und seine Gründung
• Die Elektro- und Sanitärsysteme
• Zentrale Klimaanlagen, Öfen und Warmwasserbereiter
• Kühlschränke, Kochherde und Einbaugeräte wie Geschirrspüler
• Fest verlegter Teppichboden über einem unfertigen Boden
• Fest installierte Verkleidungen, Wandbretter, Bücherregale und Schränke
• Fensterrollos
• Freistehende Garagen bis zu 10% der Gebäudeimmobilienabdeckung (andere freistehende Gebäude als Garagen erfordern eine separate Richtlinie für Gebäudeeigentum)
• Schmutzentfernung

Was deckt die Hochwasserversicherung nicht ab?

Nach Angaben der FEMA sind viele wichtige und teure Dinge nicht durch eine Hochwasserversicherung abgedeckt. Sie müssen eine zusätzlicheAbdeckung für persönliches Eigentum oder Inhalteerwerben,wenn Sie sich Sorgen über die Kosten für den Austausch der folgenden Artikel machen:

• Persönliche Gegenstände wie Kleidung, Möbel und elektronische Geräte
• Vorhänge
• Tragbare Klimaanlagen und Fensterklimaanlagen
• Tragbare Mikrowellenherde und tragbare Geschirrspüler
• Teppiche, die nicht in der Gebäudedeckung enthalten sind (siehe oben)
• Waschmaschinen und Trockner
• Lebensmittel Gefrierschränke und das Essen in ihnen
• Bestimmte wertvolle Gegenstände wie Originalkunstwerke und Pelze (bis zu 2.500 USD)

Darüber hinaus deckt weder die Hochwasserversicherung für Gebäude noch für persönliches Eigentum Folgendes ab:

• Schäden durch Feuchtigkeit, Schimmel oder Schimmel, die vom Eigentümer hätten vermieden werden können
• Währung, Edelmetalle und wertvolle Papiere wie Aktienzertifikate
• Eigentum und Habseligkeiten außerhalb eines Gebäudes wie Bäume, Pflanzen, Brunnen, Kläranlagen, Spaziergänge, Decks, Terrassen, Zäune, Meeresmauern, Whirlpools und Schwimmbäder
• Lebenshaltungskosten wie vorübergehende Unterbringung
• Finanzielle Verluste durch Betriebsunterbrechung oder Nutzungsausfall von versichertem Eigentum
• Die meisten selbstfahrenden Fahrzeuge, wie z. B. Autos, einschließlich ihrer Teile

Was kostet die Hochwasserversicherung?

Die Kosten für die Versicherung einer Immobilie gegen Hochwasserschäden werden durch risikobezogene Faktoren wie das Baujahr, die Anzahl der Stockwerke, das Hochwasserrisiko und die vom Kreditgeber geforderte Deckungssumme bestimmt. Dieser Betrag sollte auf den Kosten für den Wiederaufbau basieren, die Sie bei Ihrer Hausbesitzer-Versicherungsgesellschaft erhalten.

Der Preis für die Versicherung einer Immobilie mit einem bestimmten Selbstbehalt und einer bestimmten Deckungssumme ist unabhängig von Ihrer Wahl als Versicherer gleich, da die Prämien für Hochwasserversicherungen staatlich geregelt sind. Sie haben jedoch eine gewisse Kontrolle über die Kosten Ihrer Police, da Sie Ihren abzugsfähigen Betrag auswählen können.

Um herauszufinden,wie viel Flut Versicherung für Ihren Aufenthalt kostet speziell, füllen Siedas Hochwasserrisikoprofil auf der FEMA Website. Wenden Sie sich dann an einen der aufgeführten teilnehmenden Versicherungsagenten. Die Website gibt nur einen ungefähren Bereich möglicher Deckungskosten an. Ein Versicherungsvertreter kann Ihnen ein genaues Angebot unterbreiten. Sie können immer noch ein Angebot erhalten, auch wenn Sie sich nur die Immobilie ansehen und sie nicht unter Vertrag haben. Erwarten Sie im Allgemeinen mindestens ein paar hundert Dollar pro Jahr für die Hochwasserversicherung.

Der gesetzlich zulässige maximale Versicherungsbetrag für eine NFIP-Police beträgt 250.000 USD für die Struktur. Die Inhaltsabdeckung ist optional – sie wird vom Kreditgeber nicht verlangt , kostet jedoch zusätzlich (und ist auf 100.000 US-Dollar begrenzt).

Bewertung der Kosten der Hochwasserversicherung

Hochwasserversicherungen kosten zwischen 500 und 1.500 US-Dollar pro Jahr und sind wie andere gängige Versicherungsformen für manche Menschen weniger erschwinglich oder sogar unerschwinglich. Berechnen Sie, ob Sie sich eine Hochwasserversicherung leisten können, solange Sie diese benötigen, bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden. Wenn Ihre Hochwasserversicherung 1.000 USD pro Jahr kostet und Sie 30 Jahre brauchen, um Ihre Hypothek zu bezahlen, sind dies zusätzliche langfristige Kosten von 30.000 USD, um dieses Haus zu besitzen.

Einige Hochwasserversicherungsunternehmen werden versuchen, Sie dazu zu bringen, eine Versicherung für maximal 250.000 USD abzuschließen, selbst wenn der Kreditgeber nicht so viel Versicherungsschutz benötigt. Wenn der Kapitalbetrag eines Darlehens nur 200.000 USD beträgt, ist keine zusätzliche Deckung erforderlich. Sehen Sie sich den Wiederbeschaffungswert für Ihr Haus an, der von Ihrer Hausbesitzer-Versicherungsgesellschaft ermittelt wurde. Dies ist der volle Betrag, für den Sie eine Versicherung abschließen müssen. Die Versicherung muss nur den Wert der physischen Struktur abdecken, nicht das Land.

Refinanzierung und Hochwasserversicherung

Wenn Sie über eine Refinanzierung nachdenken und keine Hochwasserversicherung für Ihre bestehende Hypothek benötigen, prüfen Sie, ob sich Ihre Hochwasserbezeichnung geändert hat. Möglicherweise befinden Sie sich jetzt in einer Hochwasserzone mit hohem Risiko, auch wenn Sie es noch nicht waren. Die Refinanzierung lohnt sich möglicherweise nicht, wenn Sie die neuen Kosten für die Hochwasserversicherung hinzufügen.

Schließlich reicht die maximal zulässige Deckung von 250.000 USD möglicherweise nicht aus, um einige Immobilien wieder aufzubauen. Wenn Ihre Hausbesitzer-Versicherung angibt, dass der Wiederaufbau Ihres Eigentums im Falle eines Totalverlusts mehr als 250.000 US-Dollar kostet, sollten Sie sich des Risikos bewusst sein, dem Sie auch bei Hochwasserversicherung noch ausgesetzt sind.

Vermeidung der vom Kreditgeber geforderten Hochwasserversicherung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die vom Kreditgeber geforderte Hochwasserversicherung zu vermeiden (oder zumindest die Kosten zu senken), obwohl sie möglicherweise nicht für alle realisierbar sind, insbesondere für diejenigen, die in Risikogebieten leben.