Den Case-Shiller-Wohnungsindex verstehen
Der Case-Shiller-Index, früher bekannt als S&P/Case-Shiller-Hauspreisindex, wurde in den 1980er Jahren von drei Ökonomen entwickelt – Allan Weiss, Karl Case und Robert Shiller. Diese Männer gründeten später ein Unternehmen, um ihre Forschungen zur Verfolgung von Immobilienpreisen in den gesamten USA zu verkaufen. Dieses Unternehmen wurde von Fiserv, Inc. gekauft, die die Daten hinter dem von Standard & Poor’s vertriebenen Index tabelliert.
Tatsächlich ist der Case-Shiller-Index nicht nur ein Index, sondern besteht aus mehreren Indizes:
- Derneun wichtigsten Volkszählungsabteilungen in den USA ab
- Der zusammengesetzte Index aus 10 Städten umfasst Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco und Washington, DC.
- Der zusammengesetzte Index aus 20 Städten umfasst alle oben genannten Städte sowie Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle und Tampa.
- Es gibt auch 20 individuelle Metro-Area-Indizes für alle oben aufgeführten Städte.
Jeder dieser Indizes, mit Ausnahme des nationalen Index, der vierteljährlich berechnet und am letzten Dienstag im Februar, Mai, August und November veröffentlicht wird, wird am letzten Dienstag jedes Monats um 9 Uhr EST veröffentlicht. Es gibt eine Datenverzögerung von zwei Monaten, sodass ein im Mai veröffentlichter Bericht nur die Hausverkäufe bis März abdeckt.
Die zentralen Thesen
- Der Case-Shiller-Index setzt sich aus mehreren Indizes zusammen, die den Wert von Einfamilienhäusern nach der Vergleichs- und Wiederverkaufsmethode abbilden.
- Andere Indizes – wie zum Beispiel der zur Bewertung von Eigentumswohnungen – existieren.
- Ein Index, der Immobilienwerte auf Bezirksebene verfolgt, kann potenziellen Käufern relevantere, lokalere Informationen bieten.
- Alle Hauspreisindizes, insbesondere der Case-Shiller, sind Barometer nicht nur für den Immobilienmarkt, sondern auch für die Gesundheit der Gesamtwirtschaft.
Was der Index verfolgt und was nicht
Jeder Index misst die Preisänderungen von Einfamilienhäusern und Einfamilienhäusern Wiederverkaufsmethode, die die Verkaufspreise derselben Immobilien im Zeitverlauf vergleicht. Neubau ist ausgeschlossen. Da diese Häuser zuvor noch nicht verkauft wurden, ist es nicht möglich zu berechnen, wie sich ihre Verkaufspreise verändert haben, bis sie zwei Eigentümer hatten.
Die von den Case-Shiller-Indizes erfassten Verkaufsarten werden als marktübliche Verkaufstransaktionen bezeichnet. Dies sind Transaktionen, bei denen das Haus zum Marktwert verkauft wurde und die Verkaufspreisdaten verwendet werden können, um eine genaue Momentaufnahme des Wohnungsmarktes zu erhalten. Eine Transaktion, bei der eine Mutter ihr Haus zu einem günstigen, unter dem Marktpreis liegenden Preis an ihren Sohn verkauft, wäre in keinem Case-Shiller-Index enthalten. Zwangsvollstreckungsverkäufe sind in den Indizes enthalten, da ein Verkauf zwischen einer Bank und einer Einzelperson sowohl als Fremd- als auch als Wiederholungsverkauf angesehen wird.
Eigentumswohnungen und Genossenschaften sind in keinem der wichtigsten Indizes enthalten. Es gibt jedoch separate Eigentumswohnungsindizes, die die Eigentumswohnungspreise in fünf großen Märkten verfolgen: Boston, Chicago, New York, Los Angeles und San Francisco.
Ebenfalls aus dem Index ausgeschlossen sind Immobilien, deren Bezeichnung sich ändert (z. B. eine Immobilie, die bis vor kurzem als Haus galt, jetzt aber eine Eigentumswohnung ist, würde nicht berücksichtigt werden), Verkäufe direkt vor oder nach einer drastischen Änderung einer Immobilie -Haus mit fünf Schlafzimmern umgebaut zu einem Haus mit fünf Schlafzimmern) und Transaktionen, die Datenfehler aufweisen (z. B. ein Haus, das für 100.000 US-Dollar verkauft wurde, das später für 10.000 US-Dollar verkauft wurde).
Warum Hauspreise wichtig sind
Selbst wenn Sie kein Eigenheim kaufen oder verkaufen, sind die Eigenheimpreise ein Indikator dafür, wie sich die Gesamtwirtschaft entwickelt. Sind die Menschen zuversichtlich, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für eine große und teure Investition ist? Wie gut ist eine bestimmte geografische Region wirtschaftlich? Wie entwickeln sich Unternehmen, die einen großen Anteil an der Wohnungswirtschaft haben? Der Case-Shiller-Index bietet Einblick in alle diese Indikatoren.
Es ist sogar möglich, Änderungen der Immobilienpreise indirekt zu nutzen, indem Sie in S & P / Case-Shiller-Immobilienpreisindizes, Futures und Optionen an der Chicago Mercantile Exchange investieren. Diese Art der Investition wird Unternehmen wie Immobilien- und Immobilienentwicklern, Banken, Hypothekengebern und Hauslieferanten empfohlen, um das Risiko ihrer großen Beteiligungen am Wohnungssektor zu mindern. Selbst Unternehmen, die wenig oder nichts mit Wohnen zu tun haben, möchten möglicherweise in diese Produkte investieren, um ihr Portfolio zu diversifizieren und Anlagerisiken zu managen.
Schließlich haben viele Menschen mindestens so viel, wenn nicht sogar mehr, in ihr Eigenheim investiert wie in Aktien. Die Entwicklung der Eigenheimpreise hat somit einen erheblichen Einfluss auf den Gesamtwert ihrer Portfolios.
Zwei alternative US-Immobilienpreisindizes
Hauspreisindex (HPI)
Die US Federal Housing Finance Agency (FHFA), gegründet unter dem Gehäuse und Economic Recovery Act von 2008 veröffentlicht den Quartal House Price Index (HPI). Das HPI deckt 400 Ballungsräume in allen 50 Bundesstaaten ab und enthält Daten bis in die 1970er Jahre zurück.
Der FHFA HPI ist ein Sammelbegriff für mehrere von der FHFA erstellte Indizes, die auf zweistelligen Millionen Hausverkäufen basieren. Will Doerner, Aufsichtsökonom der Abteilung für Forschung & Statistik der FHFA, weist darauf hin, dass die FHFA drei Haupttypen von Indizes erstellt, um verschiedene Marktsegmente hervorzuheben: den Nur-Einkauf-HPI, den All-Transactions-HPI und den Expanded-Data-HPI.
Der All Transactions HPI zum Beispiel umfasst Refinanzierungen, nicht nur Käufe, während der Annual HPI die granularsten Daten enthält: bis hin zu Postleitzahl, Landkreis und Volkszählungsebene. Das Purchase Only HPI beispielsweise wird in den Medien am häufigsten zitiert. Der HPI mit erweiterten Daten umfasst FHA-Hypotheken und Informationen aus öffentlichen Aufzeichnungen, wodurch die Daten den gesamten Markt der Häuser abdecken, die unter der entsprechenden Kreditgrenze verkauft werden.
Die FHFA erstellt auch andere alternative Verzeichnisse für Praktiker und Forscher. Der Distress-Free HPI schließt Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe aus. Das Annual HPI bietet Daten für granulare geografische Ebenen wie über 2.000 Landkreise, 19.000 Postleitzahlen und 50.000 Volkszählungsgebiete.
Kredit-Performance-Hauspreisindex
Der von CoreLogic erstellte Loan Performance Home Price Index verwendet ebenfalls Daten zu Wiederholungsverkäufen, ist jedoch viel umfassender angelegt. Das CoreLogic HPI deckt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung mehr als 7.100 Postleitzahlen, über 930 Core Based Statistical Areas (CBSA) und mehr als 1.300 Countys in allen 50 Bundesstaaten und dem District of Columbia ab. Obwohl es eine fünfwöchige Datenverzögerung gibt, erstellt CoreLogic seine nationalen Datensätze jeden Monat von Grund auf neu.
Ausländische Immobilienpreisindizes
Die Vereinigten Staaten sind nicht das einzige Land, das Immobilienpreisindizes erstellt.
- Kanadas wichtigster Index ist derNational Composite House Price Index, der ebenfalls die Wiederholungsverkaufsmethode verwendet. Es kombiniert Daten aus Einfamilienhausverkäufen in Städten wie Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal und Halifax.
- Irlands permanenter tsb-Hauspreisindex wird von permanenter tsb Group Holdings, PLC, einem bedeutenden Anbieter von Finanzdienstleistungen für Privatkunden auf dem irischen Bankenmarkt, erstellt. Tatsächlich besitzt die Gruppe etwa 15 % der Hypothekendarlehen des Landes für Wohnimmobilien. Dieser Index berücksichtigt die Größe, den Typ, die Lage und andere Merkmale eines Hauses, bevor ihm mithilfe einer komplexen Technik, die als multivariate lineare Regressionsanalyse bekannt ist, einen Wert zugewiesen wird.
- Der wichtigste Index des Vereinigten Königreichs ist derHalifax House Price Index, benannt nach Halifax, einem Geschäftsbereich der Lloyd’s Banking Group und dem größten britischen Hypothekenkreditgeber. Dieser Index verwendet auch eine multivariate lineare Regressionsanalyse.
Die Quintessenz
Der Case-Shiller-Index ist ein weit verbreitetes und angesehenes Barometer des US-Immobilienmarktes und der Gesamtwirtschaft. Aber es ist nicht das einzige Barometer, das es zu beobachten gilt. Für jeden ernsthaften Immobilien- oder anderen Anlegertyp sollten auch alternative US-Immobilienindizes sowie ausländische HPIs im Auge behalten werden.