Grundlegendes zum Case-Shiller-Gehäuseindex
Der Case-Shiller-Index, der früher als S & P / Case-Shiller-Immobilienpreisindex bekannt war, wurde in den 1980er Jahren von drei Ökonomen entwickelt – Allan Weiss, Karl Case und Robert Shiller. Diese Männer gründeten später eine Firma, um ihre Forschungsergebnisse zu verkaufen, die die Immobilienpreise in den USA verfolgen. Diese Firma wurde von Fiserv, Inc. gekauft, die die Daten hinter dem Index auflistet, der von Standard & Poor’s vertrieben wird.
Tatsächlich ist der Case-Shiller-Index nicht nur ein Index, sondern besteht aus mehreren Indizes:
- Derneun wichtigsten Volkszählungsabteilungen in den USA ab
- Der 10-Städte- Composite-Index umfasst Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco und Washington, DC.
- Der zusammengesetzte 20-Städte-Index umfasst alle oben genannten Städte sowie Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle und Tampa.
- Es gibt auch 20 einzelne U-Bahn-Indizes für alle oben aufgeführten Städte.
Jeder dieser Indizes wird, abgesehen von dem vierteljährlich berechneten und am letzten Dienstag im Februar, Mai, August und November veröffentlichten nationalen Index, am letzten Dienstag eines jeden Monats um 9 Uhr EST veröffentlicht. Die Datenverzögerung beträgt zwei Monate, sodass ein im Mai veröffentlichter Bericht nur die Verkäufe von Eigenheimen bis März abdeckt.
Die zentralen Thesen
- Der Case-Shiller-Index besteht aus mehreren Indizes, die den Wert von freistehenden Einfamilienhäusern mithilfe der Fremdvergleichs- und Wiederholungsverkaufsmethode erfassen.
- Andere Indizes – wie der zur Bewertung von Eigentumswohnungen verwendete – existieren.
- Ein Index, der Immobilienwerte auf Kreisebene erfasst, kann potenziellen Käufern relevantere lokale Informationen bieten.
- Alle Immobilienpreisindizes, insbesondere der Case-Shiller, sind nicht nur Barometer für den Immobilienmarkt, sondern auch für die Gesundheit der Gesamtwirtschaft.
Was der Index tut und was nicht
Jeder Index misst Preisänderungen bei Einfamilienhäusern Wiederholungsverkaufsmethode, bei der die Verkaufspreise derselben Immobilien im Zeitverlauf verglichen werden. Neubau ist ausgeschlossen. Da diese Häuser bisher nicht verkauft wurden, gibt es keine Möglichkeit zu berechnen, wie sich ihre Verkaufspreise geändert haben, bis sie zwei Eigentümer hatten.
Die in den Case-Shiller-Indizes erfassten Umsatzarten werden als marktübliche Verkaufstransaktionen bezeichnet. Hierbei handelt es sich um Transaktionen, bei denen das Haus zum Marktwert verkauft wurde und die Verkaufspreisdaten verwendet werden können, um eine genaue Momentaufnahme des Immobilienmarktes zu erhalten. Eine Transaktion, bei der eine Mutter ihr Haus zu einem günstigen Preis unter dem Marktpreis an ihren Sohn verkaufte, würde in keinem Case-Shiller-Index enthalten sein. Zwangsversteigerungsverkäufe sind in den Indizes enthalten, da ein Verkauf zwischen einer Bank und einer Einzelperson sowohl zu marktüblichen Konditionen als auch als Wiederholungsverkauf betrachtet wird.
Eigentumswohnungen und Genossenschaften sind in keinem der Hauptindizes enthalten. Es gibt jedoch separate Eigentumswohnungsindizes, die die Preise für Eigentumswohnungen in fünf Hauptmärkten abbilden: Boston, Chicago, New York, Los Angeles und San Francisco.
Ebenfalls vom Index ausgeschlossen sind Immobilien, deren Bezeichnung sich ändert (z. B. eine Immobilie, die bis vor kurzem als Haus angesehen wurde, jetzt aber keine Eigentumswohnung ist), Verkäufe unmittelbar vor oder nach einer dramatischen Änderung einer Immobilie (wie eine Zwei) -Zimmerhaus in ein Haus mit fünf Schlafzimmern umgebaut) und Transaktionen, bei denen Datenfehler auftreten (ein Haus, das für 100.000 US-Dollar verkauft wurde und später beispielsweise für 10.000 US-Dollar verkauft wurde).
Warum Hauspreise wichtig sind
Selbst wenn Sie kein Haus kaufen oder verkaufen, sind die Immobilienpreise ein Indikator für die Entwicklung der Gesamtwirtschaft. Sind die Menschen zuversichtlich, dass jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um eine große, teure Investition zu tätigen? Wie gut entwickelt sich eine bestimmte geografische Region wirtschaftlich? Wie entwickeln sich Unternehmen, die einen großen Anteil am Wohnungssektor haben? Der Case-Shiller-Index bietet Einblick in alle diese Indikatoren.
Es ist sogar möglich, Änderungen der Immobilienpreise indirekt zu nutzen, indem Sie in S & P / Case-Shiller-Immobilienpreisindizes, Futures und Optionen an der Chicago Mercantile Exchange investieren. Diese Art der Investition wird Unternehmen wie Immobilien- und Immobilienentwicklern, Banken, Hypothekengebern und Lieferanten von Eigenheimen empfohlen, um das Risiko ihrer großen Anteile am Wohnungssektor zu verringern. Selbst Unternehmen, die wenig oder gar nichts mit Wohnraum zu tun haben, möchten möglicherweise in diese Produkte investieren, um ihr Portfolio zu diversifizieren und Anlagerisiken zu steuern.
Schließlich haben viele Menschen mindestens genauso viel, wenn nicht sogar mehr, in ihre Häuser investiert wie in Aktien. Immobilienpreisbewegungen haben somit einen erheblichen Einfluss auf den Gesamtwert ihrer Portfolios.
Zwei alternative US-Immobilienpreisindizes
Immobilienpreisindex (HPI)
Die US-amerikanische Federal Housing Finance Agency (FHFA), die gemäß dem Housing and Economic Recovery Act von 20086 gegründet wurde, veröffentlicht den vierteljährlichenImmobilienpreisindex(HPI). Der HPI deckt 400 Ballungsräume in allen 50 Bundesstaaten ab und enthält Daten aus den 1970er Jahren.
Der FHFA-HPI ist ein Sammelbegriff für mehrere von der FHFA erstellte Indizes, die auf zweistelligen Millionen von Hausverkäufen basieren. Will Doerner, aufsichtsrechtlicher Ökonom der Abteilung für Forschung und Statistik der FHFA, weist darauf hin, dass die FHFA zur Hervorhebung verschiedener Marktsegmente drei Haupttypen von Indizes erstellt: HPI nur für den Kauf, HPI für alle Transaktionen und HPI für erweiterte Daten.
Der HPI für alle Transaktionen umfasst beispielsweise Refinanzierungen und nicht nur Einkäufe, während der jährliche HPI die detailliertesten Daten enthält: bis hin zu Postleitzahl, Landkreis und Zensus-Trakt. Das HPI „Nur Kauf“ wird beispielsweise am häufigsten in den Medien zitiert. Der HPI für erweiterte Daten enthält FHA-Hypotheken und Informationen aus öffentlichen Aufzeichnungen, mit denen die Daten den gesamten Markt von Häusern abdecken können, die unter dem entsprechenden Kreditlimit verkaufen.
Die FHFA erstellt auch andere alternative Indizes für Praktiker und Forscher. Der notleidende HPI schließt Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe aus. Der jährliche HPI bietet Daten für granulare geografische Ebenen, z. B. über 2.000 Landkreise, 19.000 Postleitzahlen und 50.000 Zensusdaten.
Loan Performance Home Preisindex
Der von CoreLogic erstellte Loan Performance Home Price Index verwendet ebenfalls Wiederholungsverkaufsdaten, ist jedoch viel umfassender eingerichtet. Der CoreLogic HPI umfasst zum Zeitpunkt der Veröffentlichung mehr als 7.100 Postleitzahlen, mehr als 930 kernbasierte statistische Gebiete (CBSA) und mehr als 1.300 Bezirke in allen 50 Bundesstaaten und im District of Columbia. Obwohl die Daten um fünf Wochen verzögert sind, erstellt CoreLogic seine nationalen Datensätze jeden Monat von Grund auf neu.
Ausländische Immobilienpreisindizes
Die Vereinigten Staaten sind nicht das einzige Land, das Immobilienpreisindizes erstellt.
- Kanadas Hauptindex ist derNational Composite House Price Index, der ebenfalls die Wiederholungsverkaufsmethode verwendet. Es kombiniert Daten aus dem Verkauf von Einfamilienhäusern in Städten wie Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal und Halifax.
- Irlands permanenter tsb-Immobilienpreisindex wird von permanentem tsb Group Holdings, PLC, einem bedeutenden Anbieter von Finanzdienstleistungen für Privatkunden auf dem irischen inländischen Bankmarkt, erstellt. Tatsächlich besitzt die Gruppe etwa 15% der Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien des Landes. Dieser Index berücksichtigt die Größe, den Typ, den Standort und andere Merkmale eines Hauses, bevor er mithilfe einer komplexen Technik, die als multivariate lineare Regressionsanalyse bezeichnet wird, einen Wert darauf legt.
- Der wichtigste Index des Vereinigten Königreichs ist derHalifax House Price Index, benannt nach Halifax, einem Geschäftsbereich der Lloyd’s Banking Group und dem größten britischen Hypothekengeber. Dieser Index verwendet auch eine multivariate lineare Regressionsanalyse.
Das Fazit
Der Case-Shiller-Index ist ein weit verbreitetes und angesehenes Barometer für den US-Immobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft. Aber es ist nicht das einzige Barometer, das man beobachten kann. Bei seriösen Immobilien oder anderen Arten von Investoren sollten auch alternative US-Immobilienindizes sowie ausländische HPIs berücksichtigt werden.