Triple Net Lease (NNN)
Was ist ein Triple Net Lease?
Ein Triple-Net-Leasing (Triple-Net oder NNN) ist ein Mietvertrag über eine Immobilie, bei dem der Mieter oder Pächter verspricht, alle Kosten der Immobilie einschließlich Grundsteuern, Gebäudeversicherung und Wartung zu bezahlen. Diese Zahlungen fallen zusätzlich zu den Gebühren für Miete und Nebenkosten an, und alle Zahlungen gehen in der Regel zu Lasten des Vermieters, sofern kein Dreifach, Doppel- oder Einzelnettomietvertrag vorliegt.
Die zentralen Thesen
- Bei einem Triple Net Lease verpflichtet sich der Mieter, neben Miete und Nebenkosten auch die Immobilienkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung zu zahlen.
- Bei Triple-Netto-Leasingverträgen ist die Miete tendenziell geringer, da der Mieter einen größeren Teil der laufenden Kosten für die Immobilie übernimmt.
- Ein einziger Nettomietvertrag für eine Gewerbeimmobilie beinhaltet neben der Miete auch Grundsteuern.
- Ein Doppelnettomietvertrag einer Gewerbeimmobilie beinhaltet neben der Miete auch Grundsteuern und Sachversicherungen.
- Triple-Netto-Leasingimmobilien sind bei Anlegern zu beliebten Anlageinstrumenten geworden, da sie ein risikoarmes, stetiges Einkommen bieten.
Verstehen von Triple Net Leases
Vermietet ein Immobilieneigentümer ein Gebäude im Rahmen eines Triple Net Lease an ein Unternehmen, ist der Mieter für die Zahlung der Grundsteuer des Gebäudes, der Gebäudeversicherung und der Kosten für die Instandhaltung oder Reparatur des Gebäudes während der Laufzeit des Mietvertrags verantwortlich. Da der Mieter diese Kosten trägt, die ansonsten vom Eigentümer zu tragen wären, ist die Miete im Triple Net Mietvertrag in der Regel niedriger als die Miete im Standardmietvertrag. Der Kapitalisierungszinssatz, der zur Berechnung der Mietsumme herangezogen wird, richtet sich nach der Bonität des Mieters.
In der gewerblichen Immobilien, eine Netto – Lease ist ein Leasingverhältnis, bei dem der Mieter erforderlich ist, um einen Teil zu zahlen, oder alle der Steuern, Gebühren und Wartungskosten für eine Immobilie. Bei einem einfachen Nettomietvertrag müssen die Mieter zusätzlich zur Miete Grundsteuern zahlen, und ein doppelter Nettomietvertrag bezieht sich normalerweise auf die Sachversicherung.
Doppelte Nettomietverträge
Double Net (NN) Leasingverträge sind auch bei Gewerbeimmobilien beliebt. Bei einem solchen Mietvertrag zahlt der Mieter neben der Miete zwei statt drei Verpflichtungen: Grundsteuern und Versicherungsprämien. Die Grundmiete – zahlbar für den Raum selbst – ist aufgrund der zusätzlichen Kosten, die der Mieter zu tragen hat, in der Regel niedriger. Alle Unterhaltskosten hingegen verbleiben in der Verantwortung des Vermieters, der diese direkt bezahlt.
Single Net (N) Leases sind nicht so üblich. Hier überträgt der Vermieter ein minimales Risiko auf den Mieter, der nur die Grundsteuern zahlt.
Besondere Überlegungen
Triple-Netto-Leasingimmobilien sind zu beliebten Anlageinstrumenten für Anleger geworden, die ein stabiles Einkommen mit relativ geringem Risiko suchen. Triple-Net-Lease-Investitionen sind in der Regel ein Immobilienportfolio mit drei oder mehr hochwertigen Gewerbeimmobilien, die vollständig von einem einzigen Mieter mit bestehendem Cashflow vermietet werden. Zu den Gewerbeimmobilien können Bürogebäude, Einkaufszentren, Industrieparks oder freistehende Gebäude gehören, die von Banken, Apotheken oder Restaurantketten betrieben werden. Die typische Mietdauer beträgt 10 bis 15 Jahre mit integrierter vertraglicher Mietpreiserhöhung.
Zu den Vorteilen für Anleger zählen langfristige, stabile Erträge mit der Möglichkeit einer Wertsteigerung der zugrunde liegenden Immobilie. Investoren können in hochwertige Immobilien investieren, ohne sich um Managementoperationen einschließlich Leerstandsfaktoren, Mieterverbesserungskosten oder Leasinggebühren kümmern zu müssen. Wenn die zugrunde liegenden Immobilien verkauft werden, können Anleger ihr Kapital in eine andere Triple-Net-Lease-Investition investieren, ohne Steuern über einen 1031 Tausch mit Steueraufschub zu zahlen.
Investoren in Triple-Net-Lease-Investitionsangeboten müssen ein Nettovermögen von mindestens 1 Million US-Dollar ohne den Wert ihres Hauptwohnsitzes oder ein Einkommen von 200.000 US-Dollar (300.000 US-Dollar für gemeinsame Antragsteller) aufweisen. Kleinere Anleger können sich an Triple-Net-Lease-Immobilien beteiligen, indem sie in Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren, die sich auf solche Immobilien in ihren Portfolios konzentrieren.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein Triple Net Lease eine gute Idee?
Sowohl für Mieter als auch für Vermieter können Triple-Net-Mietverträge einige Vorteile bieten. Ein Mieter hat mehr Freiheit bei seiner Struktur; Sie können ihren Raum für mehr Markengleichmäßigkeit anpassen, ohne die Kapitalinvestition eines Kaufs zu tätigen. Ein weiterer Vorteil ist, dass diese Mietverträge in der Regel recht flexibel sind: Obergrenzen für Steuererhöhungen, Versicherungserhöhungen usw. Für den Vermieter können Triple-Net-Leasingverträge eine zuverlässige Einnahmequelle sein und sehr geringe Gemeinkosten verursachen. Der Vermieter muss auch keine aktive Rolle bei der Verwaltung der Immobilie spielen.
Muss ich mir Sorgen machen, diese Verpflichtungen für die von mir gemietete Wohnung zu bezahlen?
Wahrscheinlich nicht. Nettomietverträge werden am häufigsten bei Gewerbeimmobilien und nicht bei Wohneinheiten verwendet. Wohnungsmieter müssen möglicherweise einen Teil oder alle ihrer Nebenkosten bezahlen und werden oft ermutigt, eine eigene Mieterversicherung abzuschließen. Ein Wohnungsvermieter würde jedoch in der Regel die Sach- und Haftpflichtversicherung sowie die Grundsteuern bezahlen.
Können Sie einen dreifachen Nettomietvertrag aushandeln?
Bei einem Triple-Net-Mietvertrag fallen fast alle Verantwortlichkeiten auf den Mieter. Der Mieter ist für die Zahlung der Miete sowie aller mit dem Eigentum verbundenen Gemeinkosten verantwortlich: Steuern, Versicherungen, Betriebskosten, Nebenkosten usw. Dadurch kann die Grundmiete zu einem wichtigen Verhandlungsterminus werden. Da der Mieter das Risiko der Gemeinkosten des Vermieters übernimmt, kann er möglicherweise einen günstigeren Grundmietbetrag aushandeln. In einigen Fällen können Mieter auch verhandeln, für welche Aspekte der Reparaturkosten und/oder Nebenkosten der Vermieter verantwortlich ist.
Wie berechnet man einen dreifachen Nettomietvertrag?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Höhe einer Triple Net Lease zu berechnen. Manchmal addieren Vermieter alle Grundsteuern, Versicherungen, Wartungskosten und Gemeinschaftskosten für ein Gebäude und teilen die Summe durch 12. Diese Zahl sind die monatlichen Kosten. Dieser Prozess wird vereinfacht, wenn nur ein Mieter ein Gebäude mietet. Der monatliche Grundmietbetrag wird in der Regel auf der Grundlage einer Rate pro Quadratmeter berechnet.
Wofür ist der Vermieter bei einem Triple Net Lease verantwortlich?
Der Mieter ist für die meisten Ausgaben im Zusammenhang mit einer Gewerbeimmobilie mit einem dreifachen Nettomietvertrag verantwortlich. Der Vermieter kann jedoch für das Dach und die Struktur verantwortlich sein, und manchmal auch für den Parkplatz.