Tri-Party-Vereinbarung
Was ist eine Dreiparteienvereinbarung?
Eine Dreiparteienvereinbarung ist ein Geschäftsabschluss zwischen drei verschiedenen Parteien. In der Hypothekenbranche findet während der Bauphase eines neuen Eigenheims oder einer Eigentumswohnungsanlage häufig eine Drei- oder Dreiparteienvereinbarung statt, um sogenannte Überbrückungskredite für den Bau selbst abzusichern. In solchen Fällen umfasst der Darlehensvertrag den Käufer, den Darlehensgeber und den Bauherrn.
Die zentralen Thesen
- Ein Dreiparteienvertrag ist ein Vertrag zwischen drei Parteien. Der Begriff kann für jedes Geschäft gelten, wird jedoch häufig auf dem Hypothekenmarkt verwendet.
- Bei Hypotheken wird die Dreiparteien- oder Dreiparteienvereinbarung normalerweise während der Bauphase einer Immobilie getroffen, um Überbrückungskredite abzusichern.
- Bei dreigliedrigen Parteien sind die drei Parteien der Käufer (oder Darlehensnehmer des Darlehens), der Darlehensgeber und das Unternehmen, das die Immobilie errichtet.
Verständnis von Tri-Party-Vereinbarungen
Tri-Party-Agreements regeln die verschiedenen Sicherheiten und Eventualitäten zwischen den drei Parteien im Falle eines Ausfalls.
Insbesondere werden Tri-Party-Hypothekenverträge erforderlich, wenn Geld für eine noch nicht gebaute oder verbesserte Immobilie verliehen wird. Die Vereinbarungen lösen potenziell widersprüchliche Ansprüche an der Immobilie, falls der Kreditnehmer – in der Regel der zukünftige Eigenheimbesitzer – während des Baus ausfällt oder vielleicht sogar stirbt.
Um beispielsweise eine termingerechte Planung der Arbeiten sowie eine qualitativ hochwertige Ausführung zu gewährleisten, möchte der Kreditnehmer den Bauherrn erst nach Abschluss der Arbeiten bezahlen. Der Bauherr riskiert damit jedoch, nach Abschluss der Arbeiten nicht bezahlt zu werden, während er selbst Subunternehmern wie Klempnern und Elektrikern Geld schuldet. In diesem Fall kann ein Bauherr ein sogenanntes Baupfandrecht auf dem Grundstück geltend machen; das heißt, das Recht auf Verfall, falls sie nicht bezahlt werden. Inzwischen behält die Bank aber auch einen Anspruch auf die Immobilie, wenn der Kreditnehmer mit dem Kredit ausfällt.
Der Forderungsübergang, wie er in einer typischen Dreiparteienvereinbarung festgelegt ist, klärt die Voraussetzungen für die Übertragung der Immobilie, falls der Kreditnehmer seine Schulden nicht begleicht oder verstirbt.
So funktioniert eine Tri-Party-Vereinbarung
Ein Dreiparteien-Baudarlehensvertrag listet in der Regel die Rechte und Rechtsbehelfe aller drei Parteien aus der Sicht des Kreditnehmers, des Kreditgebers und des Bauherrn auf. Darin sind die Bauabschnitte oder Bauphasen, der endgültige Verkaufspreis, das Datum des Besitzes sowie der Zins- und Zahlungsplan des Darlehens aufgeführt. Es spezifiziert auch das als Subrogation bekannte rechtliche Verfahren, das festlegt, wer, wie und wann verschiedene Wertpapiere der Immobilie zwischen den Parteien übertragen werden.
Zum Beispiel kann der Bauherr im Todesfall des Kreditnehmers den ersten Anspruch auf die dem Bauherrn geschuldeten Zeit- und Materialkosten behalten; die Bank würde dann das Pfandrecht an den verbleibenden Vermögenswerten behalten – normalerweise am Grund und Boden selbst.
Andere Verwendungen von Tri-Party-Vereinbarungen
In einigen Fällen können Dreiparteienvereinbarungen den Grundstückseigentümer, den Architekten oder Designer und den Bauunternehmer abdecken. Solche Vereinbarungen sind im Wesentlichen „verschuldensunabhängige“ Vereinbarungen, in denen alle Parteien vereinbaren, ihre eigenen Fehler oder Fahrlässigkeit zu beheben und andere Parteien nicht für gutgläubige Auslassungen oder Fehler haftbar zu machen. Um Fehler und Verzögerungen zu vermeiden, enthalten sie oft einen detaillierten Qualitätsplan und legen fest, wann und wo regelmäßige Treffen zwischen den Parteien stattfinden.