Übertragung der Hypothek
Was ist eine Hypothekenübertragung?
Die Übertragung einer Hypothek ist eine Transaktion, bei der entweder der Kreditnehmer oder der Kreditgeber eine bestehende Hypothek (ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie – normalerweise eine Wohnimmobilie – unter Verwendung der Immobilie als Sicherheit) vom aktuellen Inhaber an eine andere natürliche oder juristische Person abtritt. Hausbesitzer, die ihre Hypothekenzahlungen nicht auf dem Laufenden halten können, können eine Übertragung beantragen, damit sie nicht in Zahlungsverzug geraten und in eine Zwangsvollstreckung geraten.
die zentralen Thesen
- Eine Hypothekenübertragung ist die Übertragung einer bestehenden Hypothek, in der Regel auf ein Eigenheim, vom aktuellen Inhaber auf eine andere Person oder Körperschaft.
- Nicht alle Hypotheken können übertragen werden; ist dies der Fall, hat der Kreditgeber das Recht, die den Kredit aufnehmende Person zu genehmigen.
- Hypothekenbanken enthalten oft eine Fälligkeitsklausel in ihren Krediten, die es einem Hausverkäufer verbietet, eine Hypothek an einen Käufer zu übertragen.
So funktioniert eine Hypothekenübertragung
Ein Käufer möchte möglicherweise eine ältere Hypothek aufnehmen, da er durch eine solche Übertragung von früheren Zinssätzen profitieren könnte, die möglicherweise niedriger waren als die aktuellen Marktzinsen. Eine Übertragung der Hypothek würde, wenn sie ohne Anfechtung oder Bedingungen erfolgreich abgeschlossen wird, weder die Bedingungen noch die Dauer des Darlehens ändern, sondern nur der verbleibende Restbetrag zurückgezahlt werden. Durch eine Übertragung der Hypothek kann ein Käufer auch die Schließungskosten vermeiden, die mit dem Kauf eines Eigenheims mit einer neuen Hypothek verbunden sind.
Nicht alle Hypotheken können übertragen werden. Wenn dies der Fall ist, wird die Hypothek als „annehmbar“ bezeichnet. Um eine Hypothek zu übertragen, muss der Hypothekengeber überprüfen, ob die natürliche oder juristische Person, die das Darlehen übernimmt, über ein angemessenes Einkommen und eine ausreichende Bonität verfügt, um Zahlungen fristgerecht leisten zu können.
Wenn ein Kreditnehmer aufgrund der Zeichnung des Kredits eine Hypothek nicht übertragen darf, muss er möglicherweise andere Optionen prüfen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Sie könnten beispielsweise mit ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um zu sehen, ob es möglich ist, der Hypothek einen weiteren Kreditnehmer/Eigentümer hinzuzufügen, der es ihm/ihr ermöglichen würde, Zahlungen für den unbezahlten Kreditsaldo zu leisten. Oder sie könnten das Haus verkaufen und einen potenziellen Käufer, Kollegen, Familienmitglied oder eine andere Körperschaft dazu bringen, die Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Hauses und dem unbezahlten Kreditsaldo auszugleichen.
Besonderheiten bei der Übertragung von Hypotheken
Kreditgeber, die eine Hypothekenübertragung verhindern möchten, könnten eine Klausel in die Hypothek aufnehmen, die verlangt, dass der Restbetrag des Darlehens beim Verkauf der Immobilie fällig wird. Diese Fälligkeitsklausel stellt sicher, dass Hausbesitzer beim Verkauf ihrer Häuser die Hypothek nicht auf den Käufer übertragen können (was eine wichtige Rolle bei der Abgabe eines Angebots durch den Hauskäufer spielen könnte, insbesondere wenn die Hypothekenzinsen unter den aktuellen Marktzinsen liegen). Diese Klauseln verlangen vom Verkäufer, den gesamten ausstehenden Restbetrag des Darlehens zurückzuzahlen, möglicherweise mit dem Verkaufserlös, und verpflichten den Käufer ebenfalls, eine neue Hypothek aufzunehmen, um den Kauf zu tätigen.
Unter der Garn-St. Nach deutschem Gesetz können Kreditgeber die Fälligkeitsklausel in bestimmten Situationen nicht durchsetzen, obwohl sich die Eigentumsverhältnisse geändert haben.
Die Auslösung einer solchen „Fälligkeitsklausel“ kann vermieden werden, indem die Hypothek auf einen nahen Familienangehörigen oder einen Ehegatten, von dem einer rechtmäßig getrennt oder geschieden ist, übertragen wird. Darüber hinaus kann die Übertragung auf eine Erbschaft nach dem Tod des Kreditnehmers zurückzuführen sein und das Familienmitglied zieht in die Wohnung ein. In einem solchen Fall hat der Kreditgeber möglicherweise keinen Grund, die Übertragung der Hypothek zu verhindern. Wenn die Immobilie auf einen Living Trust übertragen wird und der Kreditnehmer Begünstigter des Trusts ist, kann in der Regel auch die Hypothek übertragen werden.