Die 6 häufigsten Hypothekenfehler
Während der Großen Rezession wurde die US-Wirtschaft aufgrund von Zwangsvollstreckungen von Hypotheken stark getroffen. Kreditnehmer im ganzen Land hatten Schwierigkeiten, ihre Hypotheken zu bezahlen. Damals versuchten viele Kreditnehmer, ihre Hypotheken zu refinanzieren.
Sogar High-End-Hausbesitzer hatten Probleme mit Zwangsvollstreckungen. Warum hatten so viele Bürger Probleme mit ihren Hypotheken? Hier sind sechs häufige Hypothekenfehler, auch heute noch.
Die zentralen Thesen
- Hypotheken mit variablem Zinssatz bieten einen niedrigen Anfangszinssatz, der zu niedrigeren Zahlungen führt; der Zinssatz wird jedoch nach einer bestimmten Zeit zurückgesetzt.
- Wenn Sie keine Anzahlung auf eine Hypothek leisten, kann die Wahrscheinlichkeit erhöht werden, dass das Haus des Kreditnehmers „unter Wasser“ landet.
- Reverse-Hypotheken haben hohe Vorabkosten, sind mit zahlreichen Gebühren behaftet und führen zum Verlust des Eigenkapitals in Ihrem Haus.
- Längere Zeitfenster für Hypotheken führen zu weniger Eigenkapital im Eigenheim und mehr gezahlten Zinsen – was den Umzug für den Eigentümer erschwert.
- Exotische Hypothekenprodukte können dazu führen, dass Käufer ein negatives Eigenkapital aufbauen.
1. Hypotheken mit variablen Zinssätzen
Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) können wie der Traum eines Eigenheimbesitzers erscheinen. Diese Hypotheken starten Kreditnehmer mit einem niedrigen Zinssatz für die ersten zwei bis fünf Jahre. Sie ermöglichen es Ihnen, ein größeres Haus zu kaufen, als Sie normalerweise qualifizieren können, und haben niedrigere, erschwinglichere Zahlungen.
Nach zwei bis fünf Jahren wird der Zins jedoch wieder auf den in der Regel höheren Marktzins zurückgesetzt. Dies ist kein Problem, wenn Kreditnehmer das Eigenkapital einfach aus ihren Häusern nehmen und nach dem Zurücksetzen zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren können.
Alternativ, wenn der Käufer nicht lange im Haus blieb, könnte es zu dem Zeitpunkt, zu dem sich der Preis geändert hätte, bereits verkauft sein. Diese Art der Hypothek kann eine gute Wahl für jemanden sein, dessen Job häufige Umzüge erfordert.
Aber es klappt nicht immer so. Wenn die Immobilienpreise fallen, stellen die Kreditnehmer tendenziell fest, dass sie ihre bestehenden Kredite nicht refinanzieren können. Dies führt dazu, dass viele Kreditnehmer mit hohen Hypothekenzahlungen konfrontiert sind, die das Zwei- bis Dreifache ihrer ursprünglichen Zahlungen betragen.
Das Einkaufen mit verschiedenen Kreditgebern, das Anbieten vollständiger und wahrheitsgemäßer Informationen zu Ihrem Hypothekenantrag und das Beheben von Kreditproblemen, sobald diese auftreten, sind die besten Schritte, die Sie unternehmen können, um eine faire und praktische Hypothek zu erhalten.
2. Keine Anzahlung
Ein Auslöser der Subprime Krise war, dass viele Unternehmen Kreditnehmern Kredite ohne Anzahlung anboten. Hier ist, warum das ein Problem wurde. Der Zweck einer Anzahlung ist zweifach. Erstens erhöht es den Eigenkapitalbetrag, den Sie in Ihrem Haus haben, und reduziert gleichzeitig den Geldbetrag, den Sie dafür schulden. Zweitens stellt eine Anzahlung sicher, dass Sie etwas Haut im Spiel haben.
Kreditnehmer, die hohe Anzahlungen leisten, versuchen viel eher alles, um ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, da sie ihre Investition nicht verlieren wollen.
Auf der anderen Seite gehen viele Kreditnehmer, die wenig bis gar nichts auf ihre Häuser machen und sich mit ihrer Hypothek auf den Kopf stellen, einfach weg, weil sie mehr Geld schulden, als das Haus wert ist. Je mehr ein Kreditnehmer schuldet, desto wahrscheinlicher ist es, dass er weggeht und die Hypothek in die Zwangsvollstreckung stellt.
3. Lügnerdarlehen
Der Begriff „ Lügnerdarlehen “ mag anrüchig klingen, aber solche Kredite waren während des Immobilienbooms vor der Subprime-Krise, die 2007 begann, unglaublich beliebt. Hypothekenbanken vergaben sie schnell und Kreditnehmer nahmen sie schnell an. Ein Lügnerdarlehen erfordert wenig bis gar keine Dokumentation und keine Überprüfung. Das Darlehen basiert auf den ausgewiesenen Einnahmen, den ausgewiesenen Vermögenswerten und den ausgewiesenen Aufwendungen des Kreditnehmers.
Sie werden so genannt, weil Kreditnehmer dazu neigen, zu lügen und ihr Einkommen zu erhöhen, damit sie ein größeres Haus kaufen können. Einige Personen, die einen Lügnerkredit erhielten, hatten nicht einmal einen Job. Der Ärger beginnt, sobald der Käufer das Haus betritt.
Da die Hypothekenzahlungen mit dem tatsächlichen Einkommen – nicht mit dem angegebenen Einkommen – bezahlt werden müssen, ist der Kreditnehmer nicht in der Lage, die Hypothekenzahlungen dauerhaft zu leisten. Sie geraten mit den Zahlungen in Verzug und drohen Insolvenz und Zwangsvollstreckung.
4. Umkehrhypotheken
Wenn Sie fernsehen, haben Sie wahrscheinlich eine Annuität, ausgezahlt.
Es gibt viele Emissionsgebühren, Hypothekenversicherung, Titelversicherung, Bewertungsgebühren, Anwaltsgebühren und sonstige Gebühren können Eigenkapital schnell aufzehren. Während der Kreditnehmer weiterhin den Titel des Eigenheims behält und daher das Eigenheim „besitzt“, könnte die umgekehrte Hypothek große Auswirkungen auf seine Kinder haben.
Dies hängt jedoch davon ab, wie das Darlehen eingerichtet wurde. Die häufigste Art von umgekehrten Hypotheken sind Hypotheken zur Umwandlung von Eigenheimen (HECM). Das heißt, wenn die Kinder des Kreditnehmers das Haus behalten möchten, müssen sie den Rest des Darlehens oder 95 % des Schätzwertes des Hauses zurückzahlen.
5. Längere Amortisation
Sie haben vielleicht gedacht, dass 30 Jahre der längste Zeitrahmen sind, den Sie für eine Hypothek erhalten können, aber einige Hypothekenunternehmen bieten jetzt Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 40 Jahren an. Darüber hinaus werden 35- und 40-jährige Hypotheken immer beliebter. Warum? Sie ermöglichen es Einzelpersonen, ein größeres Haus für viel niedrigere Zahlungen zu kaufen.
Eine 40-jährige Hypothek mag für einen 20-Jährigen, der die nächsten 20 Jahre zu Hause bleiben möchte, sinnvoll sein, aber für andere Menschen macht sie keinen Sinn. Der Zinssatz für eine 40-jährige Hypothek ist etwas höher als für eine 30-jährige. Dies bedeutet über 40 Jahre hinweg viel mehr Zinsen, da die Banken den Kreditnehmern keine 10 zusätzlichen Jahre geben werden, um ihre Hypothek abzubezahlen, ohne sie am Backend nachzuholen.
Kreditnehmer werden auch weniger Eigenkapital in ihren Häusern haben. Der Großteil der Zahlungen in den ersten 10 bis 20 Jahren wird in erster Linie die Zinsen tilgen, wodurch es für den Kreditnehmer fast unmöglich wird, umzuziehen. Dies erschwert auch den Ruhestand, wenn Sie bis in die 70er Jahre einzahlen.
6. Exotische Hypothekenprodukte
Andere Arten von Hypotheken, die vor der Großen Rezession entwickelt wurden, führten ebenfalls zur Zwangsvollstreckung. Die Kreditgeber haben sich alle möglichen exotischen Produkte ausgedacht, die den Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden ließen. Manche Hausbesitzer haben einfach nicht verstanden, worauf sie sich einlassen. Zwei Beispiele:
- Nur-Zins-Darlehen können die Zahlungen um 20 bis 30 % senken. Diese Kredite lassen Kreditnehmer für einige Jahre in einem Haus leben und leisten nur Zinszahlungen.
- Name-your-payment-Darlehen ermöglichen es Kreditnehmern, genau zu entscheiden, wie viel sie jeden Monat für ihre Hypothek zahlen möchten.
Der Haken bei beiden Produkten ist, dass nach einer gewissen Zeit eine hohe Ballonkapitalzahlung fällig wird. Alle diese Produkte werden als negative Amortisationsprodukte bezeichnet. Anstatt Eigenkapital aufzubauen, bauen Kreditnehmer negatives Eigenkapital auf. Sie erhöhen ihre Schulden jeden Monat, bis ihre Schulden wie ein Haufen Ziegelsteine auf sie einstürzen. Exotische Hypothekenprodukte haben dazu geführt, dass viele Kreditnehmer mit ihren Krediten überfordert sind.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beimUS-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Das Fazit
Der Weg zum Eigenheim ist mit vielen Fallen gespickt. Sie zu vermeiden ist einer der Schlüssel, um finanzielle Schwierigkeiten zu vermeiden. Vielleicht ist es ein gutes Sprichwort, das man im Hinterkopf behalten sollte: Wenn etwas zu gut erscheint, um wahr zu sein, ist es das wahrscheinlich auch.