Top 6 Hypothekenfehler
Während der Großen Rezession wurde die US-Wirtschaft aufgrund von Zwangsvollstreckungen von Hypotheken schwer getroffen. Kreditnehmer im ganzen Land hatten Probleme, ihre Hypotheken zu bezahlen. Zu dieser Zeit versuchten viele Kreditnehmer, ihre Hypotheken zu refinanzieren.
Sogar High-End-Hausbesitzer hatten Probleme mit Zwangsvollstreckungen. Warum hatten so viele Bürger Probleme mit ihren Hypotheken? Hier sind sechs häufige Hypothekenfehler, bis heute.
Die zentralen Thesen
- Hypotheken mit variablem Zinssatz bieten einen niedrigen Anfangszinssatz, der zu niedrigeren Zahlungen führt. Der Zinssatz wird jedoch nach einem festgelegten Zeitraum zurückgesetzt.
- Wenn Sie keine Anzahlung für eine Hypothek leisten, ist es wahrscheinlicher, dass das Haus des Kreditnehmers „unter Wasser“ landet.
- Reverse-Hypotheken haben hohe Vorabkosten, sind mit zahlreichen Gebühren behaftet und führen zum Verlust des Eigenkapitals in Ihrem Haus.
- Längere Fristen für Hypotheken führen zu weniger Eigenkapital und mehr gezahlten Zinsen, was es dem Eigentümer erschwert, sich zu bewegen.
- Exotische Hypothekenprodukte können dazu führen, dass Käufer ein negatives Eigenkapital aufbauen.
1. Hypotheken mit variabler Verzinsung
Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) können wie ein Traum eines Hausbesitzers erscheinen. Diese Hypotheken beginnen die Kreditnehmer für die ersten zwei bis fünf Jahre mit einem niedrigen Zinssatz. Sie ermöglichen es Ihnen, ein größeres Haus zu kaufen, als Sie normalerweise qualifizieren können, und niedrigere, günstigere Zahlungen zu erhalten.
Nach zwei bis fünf Jahren wird der Zinssatz jedoch auf den Marktsatz zurückgesetzt, der im Allgemeinen höher ist. Dies ist kein Problem, wenn Kreditnehmer das Eigenkapital einfach aus ihren Häusern nehmen und nach dem Zurücksetzen zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren können.
Wenn der Käufer nicht lange im Haus geblieben ist, ist er möglicherweise bereits verkauft, als sich der Preis geändert hätte. Diese Art der Hypothek kann eine gute Wahl für jemanden sein, dessen Job einen häufigen Umzug erfordert.
Aber es funktioniert nicht immer so. Wenn die Immobilienpreise fallen, stellen die Kreditnehmer tendenziell fest, dass sie ihre bestehenden Kredite nicht refinanzieren können. Dies führt dazu, dass viele Kreditnehmer mit hohen Hypothekenzahlungen konfrontiert sind, die das Zwei- bis Dreifache ihrer ursprünglichen Zahlungen betragen.
Das Einkaufen mit verschiedenen Kreditgebern, das Anbieten vollständiger und wahrheitsgemäßer Informationen zu Ihrem Hypothekenantrag und das Beheben von Kreditproblemen, sobald diese auftreten, sind die besten Schritte, die Sie unternehmen können, um eine faire und praktische Hypothek zu erhalten.
2. Keine Anzahlung
Ein Auslöser der Subprime Krise war, dass viele Unternehmen Kreditnehmern Kredite ohne Anzahlung anboten. Hier ist, warum das ein Problem wurde. Eine Anzahlung dient zwei Zwecken. Erstens erhöht es den Eigenkapitalbetrag, den Sie in Ihrem Haus haben, und reduziert gleichzeitig den Geldbetrag, den Sie dafür schulden. Zweitens stellt eine Anzahlung sicher, dass Sie etwas Haut im Spiel haben.
Kreditnehmer, die große Anzahlungen leisten, versuchen mit größerer Wahrscheinlichkeit alles, um ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, da sie ihre Investition nicht verlieren möchten.
Auf der anderen Seite gehen viele Kreditnehmer, die wenig bis gar nichts in ihre Häuser stecken und ihre Hypothek auf den Kopf stellen, einfach weg, weil sie mehr Geld schulden, als das Haus wert ist. Je mehr ein Kreditnehmer schuldet, desto wahrscheinlicher ist es, dass er weggeht und die Hypothek abschottet.
3. Lügnerkredite
Der Begriff „ Lügnerkredite “ mag unanständig klingen, aber solche Kredite waren während des Immobilienbooms vor dem Subprime-Zusammenbruch, der 2007 begann, unglaublich beliebt. Hypothekengeber verteilten sie schnell, und Kreditnehmer akzeptierten sie schnell. Ein Lügnerkredit erfordert wenig bis gar keine Dokumentation und keine Überprüfung. Das Darlehen basiert auf den angegebenen Einnahmen, Krediten und Ausgaben des Kreditnehmers.
Sie werden so genannt, weil Kreditnehmer dazu neigen zu lügen und ihr Einkommen zu erhöhen, damit sie ein größeres Haus kaufen können. Einige Personen, die einen Lügnerkredit erhielten, hatten nicht einmal einen Job. Der Ärger beginnt, sobald der Käufer zu Hause ist.
Da die Hypothekenzahlungen mit dem tatsächlichen Einkommen – nicht dem angegebenen Einkommen – bezahlt werden müssen, kann der Kreditnehmer keine Hypothekenzahlungen konsequent leisten. Sie fallen bei den Zahlungen zurück und stehen vor dem Bankrott und der Zwangsvollstreckung.
4. Reverse Hypotheken
Wenn Sie fernsehen, haben Sie wahrscheinlich eine Annuität an die Kreditnehmer ausgezahlt.
Es gibt viele Originierungsgebühren, Hypothekenversicherungen, Eigentumsversicherungen, Bewertungsgebühren, Anwaltsgebühren und sonstige Gebühren können das Eigenkapital schnell aufzehren. Während der Kreditnehmer weiterhin den Titel des Eigenheims behält und daher das Eigenheim „besitzt“, könnte die umgekehrte Hypothek große Auswirkungen auf seine Kinder haben.
Dies hängt jedoch davon ab, wie das Darlehen eingerichtet wurde. Die häufigste Art von umgekehrten Hypotheken sind Hypotheken zur Umwandlung von Eigenheimen (HECM). Dies bedeutet, dass die Kinder des Kreditnehmers, wenn sie das Haus behalten möchten, den Rest des Kredits oder 95% des geschätzten Wertes des Hauses zurückzahlen müssen.
5. Längere Amortisation
Sie haben vielleicht gedacht, dass 30 Jahre der längste Zeitraum waren, den Sie für eine Hypothek erhalten konnten, aber einige Hypothekenbanken bieten jetzt Kredite mit einer Laufzeit von bis zu 40 Jahren an. Darüber hinaus erfreuen sich Hypotheken mit einer Laufzeit von 35 und 40 Jahren immer größerer Beliebtheit. Warum? Sie ermöglichen es Einzelpersonen, ein größeres Haus für viel niedrigere Zahlungen zu kaufen.
Eine 40-jährige Hypothek mag für einen 20-Jährigen sinnvoll sein, der die nächsten 20 Jahre im Haus bleiben möchte, für andere jedoch nicht. Der Zinssatz für eine 40-jährige Hypothek wird etwas höher sein als für eine 30-jährige. Dies bedeutet über 40 Jahre viel mehr Zinsen, da die Banken den Kreditnehmern keine 10 zusätzlichen Jahre zur Tilgung ihrer Hypothek geben werden, ohne dies im Backend nachzuholen.
Kreditnehmer werden auch weniger Eigenkapital in ihren Häusern haben. Der Großteil der Zahlungen in den ersten 10 bis 20 Jahren wird in erster Linie Zinsen zurückzahlen, was es dem Kreditnehmer nahezu unmöglich macht, sich zu bewegen. Dies erschwert auch den Ruhestand, wenn Sie Zahlungen bis in die 70er Jahre leisten.
6. Exotische Hypothekenprodukte
Andere Arten von Hypotheken, die vor der Großen Rezession entwickelt wurden, führten ebenfalls zur Zwangsvollstreckung. Die Kreditgeber entwickelten alle Arten von exotischen Produkten, die den Traum vom Wohneigentum Wirklichkeit werden ließen. Einige Hausbesitzer haben einfach nicht verstanden, worauf sie sich einlassen. Zwei Beispiele:
- Zinskredite können die Zahlungen um 20% bis 30% senken. Mit diesen Darlehen können Kreditnehmer einige Jahre in einem Haus leben und nur Zinszahlungen leisten.
- Mit Name-Your-Payment-Darlehen können Kreditnehmer genau entscheiden, wie viel sie monatlich für ihre Hypothek bezahlen möchten.
Der Haken bei beiden Produkten ist, dass nach einer bestimmten Zeit eine große Ballon-Hauptzahlung fällig wird. Alle diese Produkte werden als negative Amortisationsprodukte bezeichnet. Anstatt Eigenkapital aufzubauen, bauen Kreditnehmer negatives Eigenkapital auf. Sie erhöhen den Betrag, den sie jeden Monat schulden, bis ihre Schulden wie ein Ziegelhaufen auf sie fallen. Exotische Hypothekenprodukte haben dazu geführt, dass viele Kreditnehmer ihre Kredite unter Wasser haben.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beimUS-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Das Fazit
Der Weg zum Wohneigentum ist voller Fallen. Ihre Vermeidung ist einer der Schlüssel, um finanzielle Probleme zu vermeiden. Vielleicht ist ein gutes Sprichwort, das man sich merken sollte, dass etwas, das zu gut scheint, um wahr zu sein, es wahrscheinlich ist.