Die 6 wichtigsten Tipps, wie Sie Ihr Zuhause in ein Mietobjekt verwandeln können
Es gibt viele Gründe, Ihre Immobilie als Mietobjekt zu nutzen. Vielleicht ist Ihr Haus schon lange auf dem Markt und Sie haben festgestellt, dass Sie es nicht zu einem Wert verkaufen können, der es Ihnen ermöglicht, die Gewinnschwelle zu erreichen. Vielleicht haben Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, die Sie nicht verkaufen möchten. Oder Sie gehören zu den vielen Immobilieneigentümern, die ihr Einkommen aufbessern möchten, indem sie Vermieter werden. Unabhängig vom Grund müssen Sie zuerst Ihr Haus in Ordnung bringen – sowohl finanziell als auch physisch. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, welche Schritte Sie unternehmen sollten, bevor Sie mit der Suche nach Mietern beginnen.
Die zentralen Thesen
- Schließen Sie eine Vermieterversicherung ab, um Ihr Eigentum vor Beschädigungen und Sie vor Haftung zu schützen.
- Damit eine Wohnimmobilie als Mietobjekt dienen kann, ist aus Sicherheitsgründen eine Genehmigung erforderlich.
- Stellen Sie sicher, dass es sauber und frisch gestrichen ist, und ersetzen Sie alles, was stark veraltet aussieht.
- Machen Sie sich mit den Gesetzen für faires Wohnen vertraut, bevor Sie die Immobilie inserieren, und führen Sie eine Bonitätsprüfung für potenzielle Mieter durch.
- Stellen Sie eine Immobilienverwaltungsgesellschaft ein, die als Vermieter für Sie fungiert.
Sich versichern
Eine Hausratversicherung reicht nicht aus, wenn Ihr Haus als Mietobjekt dient. Jedes Mal, wenn Sie Personen auf einem Grundstück haben, das Ihnen gehört, übernehmen Sie ein gewisses Maß an Verantwortung für deren Sicherheit. Was ist, wenn ein Baum auf das Haus fällt und Ihre Mieter verletzt? Was ist, wenn ein Gasleck eine Explosion verursacht? Was ist, wenn etwas relativ Kleines zu großen juristischen Kopfschmerzen wird?
Stellen Sie sich nun vor, Sie haben die Immobilie ausschließlich zur Vermietung gekauft und dieser Baum hat so viel Schaden angerichtet, dass umfangreiche Reparaturen vorgenommen werden müssen, die das Haus für eine Vermietung ungeeignet machen. Wenn Sie keine Versicherung hatten, müssten Sie die Reparaturen an der Immobilie aus eigener Tasche bezahlen – etwas, das sich möglicherweise nicht viele Leute leisten können.
Aus diesem Grund ist es wichtig, sich mit einer Versicherung für Vermieter auszustatten. Vermieter Eigentum und Haftpflichtversicherung zusammen. Mit der Sachversicherung sind die Wohnung, andere Teile des Eigentums wie ein Zaun sowie jegliches persönliches Eigentum gegen Verlust oder Beschädigung versichert. Der Haftpflichtanteil schützt Sie vor Schäden durch Arztrechnungen oder Anwaltskosten, wenn Sie für Verletzungen anderer Personen auf Ihrem Grundstück haftbar gemacht werden.
Holen Sie sich die erforderlichen Genehmigungen
Viele Gemeinden benötigen eine Erlaubnis für den Betrieb von Wohnimmobilien zur Vermietung. Die Genehmigungsanforderungen variieren in der Regel je nach Gemeinde. Es ist daher eine gute Idee, sich beim Rathaus zu erkundigen, ob Sie tatsächlich eine benötigen.
Der Zweck der Genehmigung ist sicherheitsgerichtet. Häufig überprüft ein Inspektor der lokalen Regierung das Haus auf verschiedene Sicherheitsrisiken, einschließlich Strom, Heizung, angemessene Ausgänge aus dem Haus und andere Gesundheits- und Sicherheitsbedenken. Der Inspektor erstellt Ihnen einen Bericht und informiert Sie über alle Änderungen, Modifikationen oder Reparaturen, die erforderlich sind, damit die Immobilie konform ist. Diese Genehmigungen sind nicht teuer, aber notwendig, um Ihr Haus in eine Mietwohnung umzuwandeln.
Reparaturen und Upgrades
Möglicherweise müssen Sie Reparaturen und/oder Upgrades an Ihrer Immobilie vornehmen – genau wie beim Verkauf, um sie für zukünftige Mieter marktgängiger und attraktiver zu machen. Am einfachsten und billigsten ist es, dafür zu sorgen, dass es sauber und frisch gestrichen ist. Alles, was stark veraltet aussieht, sollte ersetzt werden, sofern die Kosten nicht zu hoch sind. Sie können beispielsweise die Knöpfe und Griffe Ihrer Küchenschränke oder die Wasserhähne in Bad und Küche wechseln. Denken Sie daran, dass Sie die Kosten für die Upgrades in Ihre Mietpreise einbeziehen müssen. Gehen Sie also nicht über Bord.
1:59
Was werden Sie berechnen?
Bevor Sie Ihr Mietobjekt inserieren, ist es eine gute Idee, sich hinzusetzen und einige Zahlen zu knacken. Erstellen Sie eine Liste aller Kosten, die mit dem Haus verbunden sind – Ihre Grundsteuern, Nebenkosten und alles Geld, das Sie für Reparaturen ausgegeben haben. Vergessen Sie nicht, Ihre Kostenvoranschläge für alle Wartungs, Reparatur- und anderen Ausgaben hinzuzufügen, die Sie machen müssen, während Sie einen Mieter haben. Finden Sie dann heraus, wie viel Sie als monatlichen Gewinn sehen möchten. Sobald Sie einen Mietpreis erreicht haben, überprüfen Sie andere Mietobjekte in der Umgebung auf ein Haus, das Ihrem ähnlich ist. Dies gibt Ihnen eine Vorstellung davon, wie wettbewerbsfähig Ihr Preis im Vergleich zu anderen Vermietern in Ihrer Nähe ist.
Kennen Sie das Gesetz, bevor Sie auflisten
Bevor Sie nach Mietern suchen, sollten Sie sich mit den Gesetzen für faires Wohnen vertraut machen. Diese Gesetze wurden geschaffen, um die Diskriminierung von Mietern aufgrund ihres Geschlechts und ihrer Rasse zu verbieten. Aber sie sind nicht mehr die gleichen wie früher. Tatsächlich ändern sie sich ständig und sind noch komplizierter. Diese Gesetze legen Ihnen fest, wie Sie für Ihre Immobilie werben und Sie durch Ihre Aufgaben als Vermieter führen können.
Aber was ist mit Formen? Möglicherweise können Sie die Unterlagen, die Sie benötigen, online herunterladen, einschließlich Anträgen, Einverständniserklärungen und Mietverträgen. Möglicherweise müssen Sie die Hilfe eines erfahrenen Anwalts in Anspruch nehmen, wenn Sie planen, Ihr eigenes Paket von Papierkram zu erstellen.
Einen guten Mietinteressenten zu finden, kann eine Herausforderung sein. Selbst wenn es Ihnen gesetzlich gestattet war, sie anhand Ihrer Intuition zu beurteilen, werden Ihnen erfahrene Vermieter sagen, dass es nie einen perfekten Mieter gibt und dass Bauchgefühle oft falsch sind. Aber fragen Sie unbedingt nach Referenzen – und kontaktieren Sie sie – und lassen Sie sich bei allen Bewerbern eine Bonitätsprüfung vornehmen.
Behandeln Sie Ihr Mietobjekt wie ein normales Unternehmen – halten Sie sich an die Gesetze, führen Sie alle Ihre Unterlagen, vermeiden Sie Probleme, bevor sie auftreten, und schützen Sie sich vor Haftung.
Hausverwaltungsgruppe
Wenn Ihr Mietobjekt weit von Ihrem Wohnort entfernt ist oder Sie keine Kopfschmerzen haben möchten, die mit den täglichen Aufgaben eines Vermieters einhergehen, sollten Sie eine Hausverwaltung beauftragen, die Ihnen hilft. Ein Hausverwalter erledigt den gesamten Papierkram, kümmert sich um die Reparaturen, kassiert die Miete und kommuniziert mit den Mietern. Unternehmen verlangen für diesen Service oft durchschnittlich 10 % Ihrer Miete.
Hausverwaltungen unterstützen Sie auch bei allen rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit dem Räumungsverfahren. Die Räumung eines Mieters ist ein rechtliches Verfahren, das viel Zeit und Ressourcen in Anspruch nimmt. Obwohl Vermieter das Verhalten ihrer Mieter nicht kontrollieren können, ist es immer eine gute Idee, eine Räumung aufgrund des damit verbundenen Zeit- und Kostenaufwands zu vermeiden, ganz zu schweigen von möglichen Schäden an der Immobilie durch verärgerte Mieter.
Die Quintessenz
Es ist nicht schwer, Horrorgeschichten von Vermietern zu finden, die mehr Kopfschmerzen als Gewinne haben. Bevor Sie entscheiden, dass die Anmietung Ihres Hauses die beste Lösung ist, nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um mit anderen Vermietern zu sprechen und eine detaillierte Analyse der damit verbundenen Kosten durchzuführen. Sie werden vielleicht feststellen, dass der Verkauf Ihres Hauses eine bessere Nutzung Ihrer Zeit ist und Sie letztendlich Geld sparen können. Wenn Sie jedoch Vermieter werden und Ihre Immobilie vermieten möchten, sollten Sie diese Tipps beachten.